Pasangan berpenghasilan 30 juta VND/bulan kesulitan membeli apartemen di Hanoi

(Dan Tri) - Menurut survei oleh Kantor Statistik Umum, kelompok berpendapatan tertinggi di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh juga mengalami kesulitan memiliki rumah, yang berarti bahwa kelompok berpendapatan rendah hampir tidak memiliki kesempatan.

Masalah pembelian rumah bagi kelompok berpendapatan tertinggi

Survei Standar Hidup Penduduk 2023 oleh Kantor Statistik Umum (GSO) mengumumkan tingkat pendapatan lima kelompok populasi di lokasi utama.

Dengan demikian, kelompok berpendapatan tertinggi, yakni sebesar 20% dari jumlah penduduk (kelompok 5), memiliki pendapatan per kapita rata-rata per bulan sebesar 14,47 juta VND di Hanoi; 13,8 juta VND di Da Nang; 13,26 juta VND di Kota Ho Chi Minh; 13,9 juta VND di Dong Nai; dan 18,38 juta VND di Binh Duong .

Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) menilai bahwa kelompok ini diharapkan mampu memiliki rumah di kota-kota besar seperti Hanoi atau Kota Ho Chi Minh tanpa memerlukan dukungan dari Pemerintah . Namun, kenyataannya, ketika dihadapkan pada masalah kepemilikan rumah di dua kota besar yang disebutkan di atas, kelompok ini pun menghadapi banyak kendala.

Unit ini mengasumsikan bahwa sebuah rumah tangga dengan 2 orang usia kerja, keduanya berada dalam kelompok pendapatan tertinggi, memiliki pendapatan rata-rata sekitar 30 juta VND/bulan. Pendapatan tahunan setara dengan 360 juta VND.

Aturan keuangan umum yang sering disarankan oleh para ahli untuk memastikan keamanan finansial adalah biaya perumahan tidak boleh melebihi 1/3 pendapatan. Oleh karena itu, keluarga dengan dua anggota berpenghasilan tinggi dalam kelompok survei hanya boleh mengeluarkan maksimal 180 juta VND untuk biaya perumahan.

Sementara itu, setiap apartemen komersial di kota-kota besar yang disebutkan di atas memiliki harga berkisar antara 40-70 juta VND/m2, tergantung luas dan segmennya. Apartemen kecil seluas sekitar 60m2 akan menelan biaya sekitar 2,5-3,5 miliar VND.

Jika rumah tangga di atas memutuskan untuk membeli apartemen seluas 60 m² dengan harga sekitar 3,5 miliar VND dan meminjam 70% dari nilai rumah dari bank, atau 2,45 miliar VND, dengan suku bunga 8% per tahun selama 20 tahun, maka cicilan bulanannya akan menjadi sekitar 25-27 juta VND, setara dengan sekitar lebih dari 300 juta VND per tahun. VARS menyimpulkan bahwa dengan pembayaran maksimum 80 juta VND per tahun, kelompok ini hampir tidak akan mampu membeli rumah.

Sebuah gedung apartemen di Hanoi (Foto: Ha Phong).

Harga rumah di luar kemampuan masyarakat untuk membayar

Menjelaskan alasan penurunan tajam dalam keterjangkauan perumahan selama beberapa tahun terakhir, unit ini mengutip tiga alasan utama.

Pertama, harga real estat di kota-kota besar telah jauh melampaui kemampuan keuangan sebagian besar orang dan meningkat berkali-kali lipat lebih cepat daripada pertumbuhan pendapatan.

Secara khusus, setelah pandemi Covid-19, harga real estat, terutama apartemen, di kota-kota besar seperti Hanoi, Da Nang, dan Kota Ho Chi Minh terus meningkat, mencapai level baru 30% lebih tinggi dibandingkan tahun 2019.

Sementara itu, pendapatan per kapita rata-rata di wilayah perkotaan pada tahun 2023 hanya meningkat sekitar 4% dibandingkan dengan statistik GSO pada tahun 2019. Pendapatan rata-rata kelompok berpendapatan tertinggi di Hanoi dan Da Nang pada tahun 2023 hanya meningkat masing-masing sebesar 3% dan 7% dibandingkan dengan tahun 2019.

Pendapatan rata-rata kelompok ini di Kota Ho Chi Minh bahkan mencatat tingkat pertumbuhan negatif sebesar 8%. Hal ini memperlebar kesenjangan antara pendapatan dan harga rumah, terutama bagi rumah tangga kelas menengah dan menengah atas.

Yang kedua adalah kurangnya pasokan perumahan yang layak. Pasokan perumahan saat ini sebagian besar terfokus pada segmen menengah dan atas. Meskipun permintaan di segmen ini juga sangat besar, permintaan akan perumahan terjangkau merupakan permintaan utama pasar. Sangat sedikit proyek perumahan dengan harga di bawah 30 juta VND/m², sehingga sebagian besar masyarakat, bahkan golongan atas, tidak memiliki pilihan yang layak.

VARS juga meyakini bahwa beberapa investor memanfaatkan kelangkaan pasokan pasar untuk menaikkan harga jual secara tidak wajar, yang menyebabkan harga properti naik, bahkan di daerah yang infrastrukturnya kurang memadai. Hal ini juga menyulitkan mereka yang ingin membeli properti.

Ketiga, hal ini disebabkan oleh perilaku spekulatif. Dalam konteks saluran investasi lain yang masih berfluktuasi, psikologi menimbun aset dan mengharapkan harga properti terus meningkat telah menyebabkan banyak orang membeli properti tanpa niat untuk benar-benar menggunakannya. Orang-orang ini membeli properti lalu membiarkannya terbengkalai, tidak menggunakannya, menunggu harga naik, sehingga ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan menjadi semakin serius.

Selain itu, faktor lain yang jarang dibahas tetapi memiliki dampak besar adalah biaya finansial. Meskipun suku bunga telah turun, pembeli rumah masih harus membayar suku bunga mengambang setelah insentif sekitar 10% atau lebih. Hal ini juga menciptakan tekanan finansial yang besar.

Biaya keuangan, bersama dengan biaya investasi dan biaya tanah, terus meningkat, memengaruhi proses pengembangan proyek bisnis real estat dan secara langsung meningkatkan harga perumahan.

Dalam jangka panjang, VARS meyakini bahwa selain terus meneliti dan menerapkan kebijakan preferensial terkait lahan, pajak, dan pinjaman untuk proyek perumahan sosial dan perumahan komersial terjangkau, Negara perlu terus mendorong peningkatan infrastruktur penghubung dan memperluas pembangunan perkotaan sesuai model TOD—sebuah model pembangunan perkotaan yang berfokus pada transportasi umum. Hal ini merupakan tren yang tak terelakkan untuk mengatasi masalah perumahan bagi penduduk perkotaan di Vietnam.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm