Menentukan harga tanah berdasarkan prinsip pasar merupakan langkah maju yang penting.

Mempromosikan prinsip-prinsip pasar

Menurut para ahli Savills, Undang-Undang Pertanahan Vietnam 2024 membawa perubahan signifikan pada prinsip-prinsip penilaian tanah, dengan fokus pada penilaian tanah sesuai dengan prinsip-prinsip pasar, yang akan membantu meningkatkan transparansi dan likuiditas pasar real estat.

Sebelumnya, penilaian tanah diatur berdasarkan asas tujuan dan jangka waktu penggunaan tanah, serta "sesuai dengan harga tanah yang berlaku di pasar" yang dipungut dari harga lelang dan dipungut dari penggunaan tanah. Namun, Undang-Undang Pertanahan yang baru menekankan asas pasar. Artinya, harga tanah yang ditetapkan akan mencerminkan nilai pasar tanah yang sebenarnya.

Nilai pasar, sebagaimana didefinisikan oleh Dewan Standar Penilaian Internasional (IVSC), adalah "Nilai pasar suatu properti adalah perkiraan harga jual properti pada saat dan tempat penilaian antara pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia dalam transaksi yang independen dan berdasarkan informasi, di mana para pihak bertindak dengan pengetahuan, kehati-hatian, dan tanpa paksaan."

Perubahan hukum baru telah mempromosikan prinsip-prinsip pasar.

Ibu Giang berkomentar bahwa nilai pasar jelas mencerminkan pemahaman pembeli dan penjual di pasar. Pada saat itu, lahan akan dialokasikan kepada investor yang bersedia membayar harga tertinggi. Pendekatan ini membantu mendorong alokasi lahan dan penggunaan lahan yang lebih efisien.

Ke depannya, setelah basis data harga tanah rampung, informasi jual beli akan dipublikasikan. Saat ini, pembeli dan penjual dapat mengakses informasi transaksi. Dari sana, akan ada kesadaran yang jelas, yang akan membantu meningkatkan transparansi pasar properti. Selain itu, jual beli properti juga akan lebih mudah, sehingga membantu meningkatkan likuiditas pasar.

Metode penilaian

Berbeda dengan UU sebelumnya yang tidak memiliki pengaturan yang jelas, Pasal 158 UU Pertanahan Tahun 2024 juga memberikan pengaturan secara rinci mengenai metode penilaian serta kasus dan syarat penerapan masing-masing metode.

Mengenai metode penilaian, Undang-Undang Pertanahan 2023 menetapkan lima metode penilaian: perbandingan, deduksi, pendapatan, surplus, dan koefisien penyesuaian harga tanah. Undang-Undang Pertanahan yang direvisi menetapkan empat metode, di mana metode deduksi dianggap sebagai kasus khusus dari metode perbandingan. Di antara metode-metode tersebut, dua metode yang umum digunakan dalam penilaian proyek pembangunan adalah metode perbandingan langsung dan metode surplus.

Metode perbandingan langsung dilakukan dengan membandingkan harga transaksi properti serupa di pasar untuk menentukan nilai properti yang akan dinilai. Metode ini cocok untuk properti seperti rumah bandar atau apartemen dengan banyak data transaksi, di mana properti yang dibandingkan sangat mirip, sehingga meminimalkan subjektivitas dalam melakukan penyesuaian.

Ibu Do Thi Thu Giang, Direktur Layanan Konsultasi, Savills HCMC

Selain itu, metode ini juga sederhana, mudah dipahami, dan menghemat waktu. Namun, metode ini juga memiliki beberapa kelemahan. Keterbatasan data dan akurasi data merupakan keterbatasan terpenting. Selain itu, metode ini memerlukan langkah-langkah penyesuaian, yang mungkin bersifat subjektif bagi penilai. Khususnya untuk aset yang akan dinilai sebagai proyek pengembangan multiguna, menemukan aset pembanding yang serupa sangat sulit, bahkan mustahil, karena perbedaan komposisi setiap jenis penggunaan lahan.

Metode residual mengevaluasi potensi pengembangan suatu proyek dengan memperkirakan pendapatan dan mengurangi biaya untuk menentukan nilai surplus lahan. Saat melakukan penilaian menggunakan metode ini, penilai juga mengevaluasi kelayakan dan profitabilitas proyek, yang mendukung proses pengambilan keputusan investasi.

Metode ini memungkinkan pengembang menganalisis berbagai skenario pengembangan untuk menentukan rencana pemanfaatan lahan optimal yang memberikan nilai tertinggi, yang juga dikenal sebagai pemanfaatan tertinggi dan terbaik. Meskipun memiliki banyak manfaat, metode residual membutuhkan pemodelan keuangan yang kompleks dan keahlian finansial, serta pemahaman yang mendalam tentang prakiraan pasar mengenai harga jual dan biaya, serta rencana pengembangan proyek. Hal ini membuat metode residual memakan waktu karena pengumpulan data pasar yang ekstensif.

Masalah utama dengan model penilaian tanah adalah ketergantungan pada asumsi, yang menyebabkan hasil penilaian sangat dipengaruhi oleh variabel-variabel seperti prakiraan pendapatan, estimasi biaya, dan durasi proyek. Setiap metode penilaian memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing, sehingga memerlukan pendekatan yang seimbang saat merekonsiliasi nilai.

Mengenai dampak penyesuaian ini terhadap pasar, para ahli Savills menyatakan bahwa pengaturan harga tanah agar mencerminkan nilai pasar akan meningkatkan efisiensi, transparansi, dan likuiditas pasar properti. Selain itu, harga kompensasi pembebasan lahan untuk proyek akan meningkat. Hal ini akan menyebabkan peningkatan total biaya investasi awal proyek pembangunan, yang kemungkinan akan berdampak pada peningkatan harga properti proyek untuk memastikan keuntungan bagi investor.

Selain itu, pajak penghasilan atas pengalihan hak guna tanah meningkat karena dihitung berdasarkan nilai pasar, membantu meningkatkan pendapatan anggaran negara, sehingga memberikan tambahan modal untuk pembangunan infrastruktur.

Undang-Undang Pertanahan 2024 membawa perubahan besar dalam penilaian tanah di Vietnam, mendorong efisiensi, transparansi, dan pendekatan yang lebih fleksibel dan responsif terhadap penilaian tanah. Dengan menyesuaikan harga dengan pasar dan memperluas kewenangan pengambilan keputusan di tingkat lokal, undang-undang baru ini bertujuan untuk meningkatkan proses penilaian tanah, yang akan menguntungkan pasar dan anggaran negara," ujar Ibu Giang.

Source: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html