Valutare la possibilità di non abbandonare il metodo del surplus nella valutazione dei terreni.

Sulla base dei riscontri ricevuti da imprese e associazioni, la Camera di Commercio e Industria del Vietnam (VCCI) ha risposto alla Lettera Ufficiale n. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente in merito alla richiesta di commenti sul Progetto di Decreto che modifica e integra il Decreto 44/2014/ND-CP del 15 maggio 2014 del Governo sui prezzi dei terreni e sul Progetto di Circolare che modifica e integra alcuni articoli della Circolare n. 36/2014/TT-BTNMT del 30 giugno 2014 del Ministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, che specifica il metodo di valutazione dei terreni; la creazione e l'adeguamento delle tabelle dei prezzi dei terreni; la valutazione specifica dei terreni e la consultazione sulla determinazione dei prezzi dei terreni (di seguito denominato Progetto).

Metodi di valutazione fondiaria

Rispetto alla normativa vigente, il progetto di decreto e la bozza di circolare hanno modificato i metodi di valutazione dei terreni, mantenendone solo tre: il metodo comparativo, il metodo del reddito e il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno. Ciò significa che il metodo del surplus e il metodo della deduzione non saranno più utilizzati nella valutazione dei terreni.

Alcune aziende sostengono che l'eliminazione del metodo del surplus dai metodi di valutazione dei terreni richieda un'attenta valutazione da diverse prospettive.

In primo luogo, crea difficoltà nel processo di valutazione dei terreni.

Attualmente, stando ai riscontri ricevuti dalle imprese, se il metodo del surplus venisse abbandonato, in molti casi di valutazione dei terreni, i metodi rimanenti si troverebbero ad affrontare alcune limitazioni. Ad esempio, il metodo del surplus determina i prezzi dei terreni in base ai potenziali usi futuri di sviluppo, anziché in base agli usi attuali come il metodo comparativo o il metodo del reddito.

Questo tipo di terreno con potenziale di sviluppo in genere non presenta proprietà comparabili o simili che siano state vendute con successo sul mercato, il che rende difficile l'applicazione del metodo comparativo (a condizione che vi siano almeno 3 appezzamenti di terreno comparabili che siano stati trasferiti sul mercato o acquisiti tramite aste per i diritti di utilizzo del suolo).

Il metodo comparativo presenta delle limitazioni in termini di dati comparativi, poiché le informazioni relative alla transazione sono spesso difficili da conciliare con l'immobile oggetto di valutazione; richiede una grande quantità di informazioni chiare e precise sulla transazione, mentre in realtà, in molti casi, il prezzo di transazione riportato sulla carta e il prezzo di transazione effettivo sono diversi.

Il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni si basa sulla moltiplicazione del prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari per il coefficiente di adeguamento. Quest'ultimo viene stabilito dal Comitato Popolare Provinciale attraverso l'analisi e il confronto dei prezzi dei terreni presenti nella tabella con i prezzi di mercato prevalenti. Pertanto, anche la determinazione del coefficiente di adeguamento si fonda su dati comparativi, incontrando quindi le stesse limitazioni in termini di informazioni e dati di input del metodo comparativo.

Attualmente, il catasto del nostro Paese non rispecchia accuratamente la realtà del mercato. Pertanto, l'applicazione di soli tre metodi di valutazione, come previsto nella bozza, potrebbe creare difficoltà di attuazione a causa delle suddette carenze.

D'altro canto, il metodo residuale si basa sul principio teorico che il valore attuale di un bene è pari al valore residuo ottenuto dalla stima di uno sviluppo ipotetico, al netto di tutti i costi sostenuti per la sua realizzazione. L'essenza di questo metodo consiste nel calcolare il valore del terreno a ritroso, partendo dal ricavato della vendita di futuri prodotti sviluppati e sottraendo i costi di sviluppo necessari per la loro realizzazione. Questo metodo è particolarmente indicato per i terreni con potenziale edificabile, per i quali altri metodi di valutazione non risultano adatti.

In secondo luogo, la coerenza tra le normative relative alla valutazione immobiliare.

Il metodo residuale è un metodo di valutazione immobiliare applicato da organizzazioni professionali di valutazione ed è considerato uno dei metodi di valutazione utilizzati per gli immobili con potenziale di sviluppo (terreni edificabili non urbanizzati o terreni con strutture esistenti che possono essere ristrutturate o demolite per costruire nuove strutture per un utilizzo ottimale ed efficiente). Il metodo residuale è disciplinato dalla Norma di Valutazione Vietnamita n. 11, emanata con la Circolare 145/2016/TT-BTC.

La proposta di eliminare il metodo del surplus nella valutazione dei terreni porterebbe a incongruenze nelle normative sulla valutazione immobiliare tra i vari documenti legali pertinenti.

In terzo luogo, gli obiettivi della gestione statale.

Uno dei motivi per cui il metodo del surplus è stato eliminato dai metodi di valutazione fondiaria è che "si tratta di un metodo di valutazione immobiliare utilizzato dai manager per prendere decisioni di investimento (idealmente, i prezzi dei terreni dovrebbero essere determinati in anticipo) e non è adatto al compito di valutazione fondiaria a servizio della gestione del territorio statale".

Se questo metodo viene considerato esclusivamente per il calcolo dell'efficienza degli investimenti, significa che il valore del terreno è stato calcolato per ottenere il miglior utilizzo possibile, e che tale prezzo è coerente con i principi di mercato. Pertanto, lo Stato utilizza questo metodo di valutazione per individuare le tipologie di terreno con potenziale di sviluppo, determinando prezzi in linea con quelli di mercato e, di conseguenza, gli obblighi finanziari che gli investitori devono adempiere nei confronti dello Stato.

"Sulla base dell'analisi di cui sopra, le imprese suggeriscono al Comitato di redazione di valutare la possibilità di non eliminare il metodo del surplus dai metodi di valutazione dei terreni", ha dichiarato la VCCI.

Determinazione dei prezzi di mercato prevalenti dei terreni

Secondo la clausola 1, articolo 1 della bozza, "Il prezzo di mercato prevalente per i terreni è il prezzo che compare più frequentemente nelle transazioni già effettuate sul mercato, o nelle aste per i diritti di utilizzo di terreni con la stessa destinazione d'uso in una determinata area e in uno specifico periodo di tempo".

Per determinare la "fascia di prezzo più frequente", i periti immobiliari devono raccogliere tutti i prezzi di transazione di mercato relativi a un periodo specifico. Questo processo può essere effettuato solo raccogliendo informazioni da enti governativi dotati di fonti di dati pertinenti, come gli uffici del catasto e le autorità fiscali.

Secondo i riscontri ricevuti, le società di consulenza (ad eccezione degli enti pubblici che svolgono le proprie funzioni e i propri compiti) avranno difficoltà ad accedere pienamente a queste informazioni.

Al fine di agevolare le attività delle società di consulenza, la VCCI propone che il Comitato di redazione aggiunga una disposizione che consenta a tali organizzazioni di accedere alle suddette fonti di informazione.

Applicazione dei metodi di valutazione fondiaria

Il regolamento nella bozza, così come il Decreto 44/2014/ND-CP, non specificano chiaramente il metodo di valutazione dei terreni per i seguenti casi: "Lotti fondiari non agricoli o aree destinate a uso residenziale che non dispongono delle informazioni minime richieste per tre lotti fondiari". Secondo il regolamento, questo caso non rientra nell'ambito di applicazione del metodo comparativo previsto dal comma 1, articolo 5 (modificato), né in quello delle disposizioni del comma 8, articolo 5c, in caso di informazioni insufficienti per tre lotti fondiari con la stessa destinazione d'uso, poiché non si tratta di terreni non agricoli.

Il caso di "lotti o aree di terreno con un valore superiore a 200 miliardi di VND secondo il listino prezzi dei terreni, rientranti nella categoria di locazione fondiaria con pagamento unico per l'intero periodo di locazione" non rientra nei casi in cui vengono applicati il ​​metodo comparativo e il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno come previsto dall'articolo 5 (modificato).

Informazioni sull'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria.

Secondo l'articolo 5b del progetto di decreto, le informazioni sui prezzi dei terreni per l'applicazione del metodo comparativo e del metodo del coefficiente di adeguamento dei prezzi dei terreni sono informazioni raccolte da fonti quali: i prezzi dei terreni già trasferiti sul mercato presso gli uffici del catasto, le autorità fiscali e i comitati popolari a livello comunale; e i prezzi di aggiudicazione delle aste per i diritti di utilizzo del suolo presso gli enti che gestiscono le aste per tali diritti.
Le informazioni raccolte finora sembrano insufficienti per determinare con precisione i prezzi dei terreni. Attualmente, le transazioni immobiliari sul mercato sono caratterizzate da un sistema di prezzi duale; i prezzi registrati nei contratti di trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno (informazioni ottenute dagli uffici del catasto e dalle autorità fiscali) potrebbero non rispecchiare i prezzi effettivi delle transazioni.

Pertanto, per garantire una maggiore accuratezza delle informazioni, la VCCI suggerisce al Comitato di redazione di ampliare le fonti di informazione includendo: i prezzi delle transazioni sugli scambi immobiliari; e i prezzi rilevati dai periti tramite sondaggi e indagini.

Martedì Minh

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html