Le imprese immobiliari sono in difficoltà a causa delle tasse sull'utilizzo del suolo.

Nonostante siano stati costruiti oltre 20 piani, il progetto non ha ancora versato allo Stato il canone di utilizzo del terreno, rendendo impossibile la vendita degli appartamenti in futuro e mettendo l'azienda in una situazione difficile.

Le imprese sono ostacolate dalle tasse fondiarie.

Bcons Group, una delle principali imprese della provincia di Binh Duong, si è distinta a partire dal 2018 con decine di progetti immobiliari di fascia media, sviluppati, costruiti e consegnati ai clienti. Tuttavia, dal 2023, nonostante il continuo rilascio di permessi di costruzione per nuovi progetti, l'azienda si trova ad affrontare una difficoltà significativa: per i progetti per i quali sono stati concessi i permessi di costruzione, non sono ancora pervenute decisioni in merito al pagamento delle tasse sull'utilizzo del terreno.

Un dirigente di questa società ha dichiarato che Bcons ha un progetto che ha già raggiunto la fase di costruzione di oltre 20 piani, ma il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente della provincia di Binh Duong non ha ancora annunciato la decisione in merito alle tasse sull'utilizzo del terreno che la società deve pagare.

Il mancato pagamento della tassa per l'utilizzo del terreno impedisce all'impresa di determinare il prezzo di vendita delle case del progetto, di presentare la domanda al Ministero dell'Industria e del Commercio per l'approvazione dell'idoneità del progetto alla vendita delle case e di stipulare contratti di vendita con i clienti. Senza soddisfare le condizioni per l'avvio delle vendite, l'impresa non può raccogliere i capitali necessari per finanziare la costruzione.

Le carenze relative alle tariffe per l'utilizzo del suolo non solo comportano uno spreco di risorse territoriali e causano perdite economiche sia per le imprese che per i consumatori, ma hanno anche un impatto negativo sul mercato immobiliare e sull'economia nel suo complesso.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City

La società immobiliare Phu Dong ha dichiarato che, avendo già completato il decimo piano, ha ottenuto nel 2022 l'approvazione per i permessi di investimento, pianificazione e costruzione per un progetto di condominio nella città di Di An (provincia di Binh Duong). Subito dopo aver ottenuto il permesso di costruzione, l'investitore ha ricevuto un finanziamento da una banca. Ad oggi, il progetto ha raggiunto il decimo piano, ma il pagamento della tassa di utilizzo del terreno non è ancora stato effettuato perché il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente non ha ancora effettuato la valutazione.

Analogamente a Bcons, Phu Dong non potrà avviare la vendita dei suoi futuri progetti di sviluppo finché non avrà adempiuto ai suoi obblighi finanziari.

A Binh Duong, non sono solo le due società menzionate in precedenza ad avere problemi con le tasse di utilizzo del terreno; molti altri progetti, come il PiCity Sky Park del Pi Group a Di An e l'A&T Sky Garden della A&T Vietnam Investment and Trading Engineering Joint Stock Company, si trovano in una situazione simile. Anche la provincia di Long An sta affrontando problemi analoghi. Ad esempio, il progetto residenziale Destino Centro nel distretto di Ben Luc ha ottenuto il permesso di costruzione, ma non ha ancora pagato la tassa di utilizzo del terreno.

Il signor Le Van Thang, direttore generale della Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock Company, ha affermato che prima del 2022 le province concedevano prima l'approvazione degli investimenti, poi rilasciavano i piani urbanistici in scala 1:500 e infine calcolavano le tasse sull'uso del suolo per consentire alle imprese di adempiere ai propri obblighi finanziari prima di rilasciare i permessi di costruzione. Attualmente, invece, le province rilasciano prima i permessi di costruzione, mentre le tasse sull'uso del suolo vengono calcolate e le imprese sono tenute a pagarle in un secondo momento. Questo processo sta subendo delle strozzature, mettendo le imprese in difficoltà.

"Se non sappiamo a quanto ammonta la tassa di utilizzo del terreno, non possiamo stabilire il prezzo di vendita della casa per i clienti. E anche se costruiamo, se non abbiamo pagato la tassa di utilizzo del terreno, non possiamo avviare le vendite, firmare contratti o riscuotere denaro dai clienti, quindi le imprese non hanno i fondi per costruire. Se chiediamo un prestito alla banca, gli interessi che dobbiamo pagare dovranno essere aggiunti al prezzo di vendita in seguito, e se il prezzo della casa è troppo alto, i clienti non compreranno... Ecco perché le imprese si trovano in difficoltà con il problema della tassa di utilizzo del terreno", ha affermato il signor Thang.

Devono essere "liberati".

Secondo la signora Nguyen Thi Bich Thuy, vicedirettrice del Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente della provincia di Binh Duong, il motivo per cui i progetti immobiliari nella zona si bloccano nella fase di pagamento della tassa di utilizzo del terreno è dovuto alla mancanza di società di valutazione nella provincia ed è molto difficile incaricare società di stimare i prezzi dei terreni.

Il signor Nguyen Van Dung, direttore generale della società immobiliare Hoang Long, ritiene che il problema del calcolo delle tasse di utilizzo del suolo per i progetti immobiliari non sia difficile da risolvere. La legge fondiaria prevede che, qualora non sia possibile trovare una società di valutazione fondiaria, il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente possa proporre al Comitato Popolare Provinciale di istituire una commissione interministeriale per la valutazione delle tasse di utilizzo del suolo per il progetto. Tuttavia, in realtà, dopo numerose irregolarità nella valutazione dei terreni che hanno comportato ingenti perdite di entrate per il bilancio statale, i funzionari locali temono ora di commettere errori, di assumersi responsabilità e di incorrere in rischi legali. Per garantire la sicurezza della valutazione ed evitare future responsabilità, i funzionari locali spesso scelgono di approvare prezzi dei terreni elevati o di ritardare la procedura di approvazione.

Il signor Dung ha sostenuto la necessità di "liberare" il potenziale delle imprese immobiliari nell'approvazione dei canoni di utilizzo del suolo. Nello specifico, lo Stato dovrebbe rivedere e ricalcolare i canoni di utilizzo del suolo per i progetti già approvati, ma per i quali le imprese hanno lamentato l'irragionevolezza delle tempistiche e dei metodi di calcolo. Allo stesso tempo, le penali per il ritardo nei pagamenti dovrebbero essere revocate per le imprese qualora si concluda che il prezzo del progetto sia stato determinato in modo irragionevole.

Per i nuovi progetti che sono in fase di finalizzazione delle procedure di approvazione e per i quali non sono ancora stati versati i canoni di utilizzo del suolo, gli enti di gestione statali dovrebbero definire con le imprese le tempistiche e le modalità di calcolo, in modo che queste possano valutare con precisione i costi e l'efficacia del progetto.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), il lungo processo di approvazione del prezzo dei terreni, che può richiedere diversi anni o addirittura decenni, non solo causa stagnazione, ma aumenta anche i costi per le imprese. Durante il periodo di attesa per la valutazione, le imprese devono comunque sostenere i costi degli interessi e i costi opportunità.

Secondo il signor Chau, la lunga procedura di approvazione e l'impossibilità di prevedere con precisione le tariffe per l'utilizzo del suolo creano difficoltà alle imprese nella previsione e nella pianificazione finanziaria, con il rischio di carenze finanziarie o di incapacità di ripagare i debiti.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html