Alcuni nuovi punti nel progetto di legge sulla proprietà terriera (modificato)

Sebbene la Legge Fondiaria del 2024 sia in vigore da più di un anno, le persistenti carenze nel meccanismo di determinazione dei prezzi dei terreni e degli obblighi finanziari, unitamente all'incoerenza nell'attuazione delle politiche fondiarie, rendono urgente una sua modifica.

Il progetto di legge sulla terra (modificato) è attualmente in fase di elaborazione ed è aperto alla consultazione pubblica da parte del Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente , con l'obiettivo di garantire la trasparenza ed eliminare gli ostacoli legali che impediscono lo sviluppo socio-economico.

Foto illustrativa: Tuan Anh/TTXVN

Una delle proposte più importanti contenute in questa bozza è l'abolizione del regolamento sulla riscossione retroattiva di oneri aggiuntivi per i periodi non ancora pagati relativi alle tasse sull'uso del suolo o ai canoni di locazione fondiaria: una disposizione che da tempo rappresenta un problema per molte imprese del settore immobiliare.

Secondo il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), si tratta di un cambiamento epocale che potrebbe rimuovere uno dei maggiori ostacoli allo sviluppo del mercato immobiliare. In precedenza, i ritardi nella determinazione degli obblighi finanziari, a volte fino a 10, 20 o addirittura 30 anni, costringevano molte imprese a sostenere pagamenti aggiuntivi di gran lunga superiori al canone di utilizzo del terreno originario, anche se la colpa non era imputabile all'investitore.

Questa tassa non solo crea pressione finanziaria, ma fa anche aumentare i prezzi dei prodotti, con un impatto negativo sul mercato e scaricando l'onere sugli acquirenti di case. La proposta di abolizione della suddetta normativa, come indicato al punto d, comma 2, articolo 257 della bozza, è molto apprezzata dal mondo imprenditoriale e vista come un segnale che lo Stato sta ascoltando la realtà e collaborando con le imprese per superare le difficoltà.

Inoltre, la bozza di revisione della legge fondiaria propone anche ampi adeguamenti al meccanismo di determinazione dei prezzi dei terreni, ponendo l'accento sull'eliminazione del "principio di mercato" in modo che lo Stato mantenga un ruolo guida nella valutazione dei terreni nel mercato primario.

Secondo il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente, l'attuale meccanismo di valutazione si basa in larga misura su società di consulenza e prezzi del mercato secondario, il che porta a prezzi dei terreni gonfiati o a prezzi che non riflettono accuratamente il loro valore reale. Ciò causa numerosi problemi nell'acquisizione dei terreni, negli indennizzi, nella definizione dei prezzi di partenza per le aste dei diritti di utilizzo del suolo e nella determinazione degli obblighi finanziari.

Per ovviare a questo problema, i prezzi dei terreni nella bozza sono determinati in base alla destinazione d'uso, alla durata dell'utilizzo e a dati pertinenti, tra cui banche dati nazionali e informazioni di mercato degli ultimi 24 mesi. I metodi di valutazione sono prescritti dal Governo e sono da intendersi solo a titolo indicativo; la decisione finale sul prezzo spetterà allo Stato.

La bozza di modifica dell'articolo 159 propone due opzioni per la determinazione delle tabelle dei prezzi dei terreni, adattate alle caratteristiche specifiche di ciascuna località. La prima opzione prevede una tabella dettagliata dei prezzi dei terreni per area, ubicazione e persino per singoli appezzamenti, qualora siano disponibili dati sufficienti. Tale tabella viene utilizzata, ad esempio, per il calcolo dei canoni di utilizzo del suolo, dei canoni di locazione, delle tariffe per la conversione d'uso del suolo e per la determinazione del prezzo di partenza delle aste. La tabella dei prezzi viene decisa dal Comitato popolare provinciale ogni cinque anni e può essere modificata, se necessario, anche nel corso del periodo di validità.

La seconda opzione propone l'utilizzo di un coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni (coefficiente K) al posto di un listino prezzi specifico. Tale coefficiente verrebbe pubblicato annualmente dal Comitato popolare provinciale a partire dal secondo anno del ciclo quinquennale del listino prezzi dei terreni. Questo coefficiente riflette il tasso di fluttuazione del prezzo dei terreni tra le diverse aree, consentendo alle amministrazioni locali flessibilità negli adeguamenti senza dover rielaborare il listino prezzi dettagliato.

Al fine di garantire qualità e obiettività nel processo di elaborazione delle tabelle dei prezzi fondiari, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente propone l'istituzione di un Consiglio per la Valutazione delle Tabelle dei Prezzi Fondiari e dei Coefficienti di Adeguamento a livello provinciale. Il Consiglio sarà composto da rappresentanti del Comitato Popolare Provinciale, dipartimenti specializzati, società di consulenza indipendenti ed esperti.

Secondo la bozza di legge, le autorità locali sono responsabili della pubblicazione di nuovi listini prezzi dei terreni entro il 31 dicembre 2025, da applicare a partire dal 1° gennaio 2026. Tuttavia, il Ministero delle Risorse Naturali e dell'Ambiente avverte che le modifiche ai listini prezzi dei terreni e ai meccanismi di valutazione potrebbero causare fluttuazioni significative a causa di discrepanze tra le diverse località, con ripercussioni sul mercato immobiliare e sulle attività di attrazione degli investimenti.

Alla luce di questa situazione, il Ministero ha inviato un documento alle province e alle città a guida centrale, richiedendo un'accurata valutazione d'impatto e una considerazione delle condizioni socio-economiche prima di decidere sui prezzi specifici, al fine di garantire stabilità e allineamento con gli orientamenti di sviluppo locali.

La modifica della legge fondiaria mira non solo ad affrontare questioni tecniche e legali o a snellire le procedure amministrative, ma anche a offrire un'opportunità cruciale per ristabilire l'ordine del mercato e migliorare l'efficienza dell'uso del suolo, una risorsa strategica nazionale.

Fonte: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html