Gli investitori immobiliari continuano a "guardare molto, ma comprare poco".

Sebbene il mercato immobiliare sembri in ripresa, con il lancio e la reintroduzione di molti nuovi progetti, la liquidità rimane scarsa.

Un recente rapporto di ricerche di mercato di Batdongsan.com.vn mostra che a maggio 2024 il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City ha registrato molti cambiamenti nei prezzi di vendita in alcuni segmenti, ma la domanda di acquisto è diminuita mentre la domanda di affitto è aumentata significativamente.

Nello specifico, il prezzo medio di vendita degli appartamenti a Ho Chi Minh City si aggira intorno ai 50 milioni di VND/m2, con un aumento di 1 milione di VND/m2 rispetto al prezzo di aprile. Il prezzo di vendita delle case con affaccio sulla strada a Ho Chi Minh City ha registrato un aumento ancora più significativo, passando da una media di 214 milioni di VND/m2 nell'aprile 2024 agli attuali 217 milioni di VND/m2.

Rispetto al mese precedente, la domanda di ricerche immobiliari e il numero di annunci di immobili in vendita a Ho Chi Minh City hanno registrato un leggero aumento. Nello specifico, la domanda di acquisto di immobili a Ho Chi Minh City è cresciuta del 3%, mentre il numero di annunci di immobili in vendita è aumentato del 9%. Gli incrementi più significativi si sono registrati nel segmento delle case unifamiliari (+10%), seguite da appartamenti e terreni edificabili (+6%).

Il mese scorso si è registrato un calo del 2% degli annunci per le ville. In questo segmento non si sono inoltre registrati nuovi annunci. Altre tipologie di immobili, come terreni edificabili e case a schiera, hanno mantenuto un andamento stabile, mentre il numero di annunci per case indipendenti e villette bifamiliari è diminuito del 4% rispetto al mese precedente.

A differenza della domanda di acquisto e vendita, le ricerche di immobili in affitto hanno continuato a crescere rapidamente il mese scorso. Di conseguenza, il numero di annunci di immobili in affitto è aumentato nella maggior parte delle tipologie di proprietà (gli appartamenti sono aumentati del 12%, le villette a schiera e le pensioni dell'8% e gli uffici del 10% rispetto ad aprile).

Spiegando questo fenomeno, il signor Nguyen Thai Binh, CEO di Dong Tay Land Joint Stock Company, ha affermato che attualmente, a causa dell'elevata domanda di alloggi e della carenza di offerta sul mercato, molte persone sono costrette ad affittare una casa.

Secondo il signor Binh, negli anni di mercato favorevoli come il 2018-2021, i clienti generalmente non erano preoccupati del prezzo di vendita (quanto costa al metro quadro), ma piuttosto di quanto denaro dovevano versare in anticipo per acquistare l'immobile. Questo perché, quando si acquista un appartamento, i clienti in genere versano un acconto del 30% e si fanno finanziare il restante 70%.

In seguito, per attirare più acquirenti, i costruttori hanno introdotto una politica in base alla quale i clienti dovevano pagare solo il 25% in anticipo e prendere in prestito il restante 75%. Questa percentuale è stata poi ridotta al 20-80%, 15-85% e 10-90%. Anche durante la pandemia di Covid-19 è emerso il concetto di "acquisto di una casa a costo zero", ovvero i clienti non dovevano pagare nulla in anticipo, con almeno tre progetti che hanno implementato questa politica.

Tuttavia, quando il mercato rallenta, i clienti iniziano a esaminare il prezzo di vendita con maggiore attenzione. Ad esempio, un appartamento a Ho Chi Minh City con un prezzo superiore a 50 milioni di VND/m2, un bilocale con un prezzo superiore a 3 miliardi di VND, sarebbe certamente molto difficile da vendere in questo momento; sarebbe più facile venderlo se costasse meno di 2,5 miliardi di VND/unità.

"In questo periodo, i clienti sono molto restii a scegliere il prezzo totale minimo, e anche il prezzo unitario deve essere ragionevole. Questo rappresenta un problema difficile per gli investitori", ha affermato l'amministratore delegato di Dong Tay Land Joint Stock Company.

Un'indagine condotta dal Dat Xanh Services Institute for Economic , Financial, and Real Estate Research (DXS-FERI) sulle nuove costruzioni ad Hanoi, Ho Chi Minh City, Binh Duong, Da Nang e Nha Trang mostra che il 27% degli appartamenti ha un prezzo compreso tra 2,5 e 3,5 miliardi di VND; il 26% tra 3,5 e 5 miliardi di VND; il 24% sopra i 5 miliardi di VND; e solo il 16% ha un prezzo inferiore a 2,5 miliardi di VND. Nel frattempo, il 67% degli oltre 1.000 clienti intervistati ha espresso interesse per appartamenti con un prezzo inferiore a 2,5 miliardi di VND.

In realtà, gli sviluppatori non possono offrire prezzi più bassi per i nuovi progetti perché i costi di investimento sono aumentati troppo, compresi i costi del terreno, i costi di costruzione, i costi di investimento, i costi di sviluppo aziendale e i costi di finanziamento.

Per quanto riguarda la direzione della ripresa del mercato immobiliare, gli esperti ritengono che le tipologie di immobili che soddisfano reali esigenze abitative si riprenderanno meglio rispetto a quelli guidati dalla speculazione.

Secondo Ngo Quang Phuc, direttore generale del Gruppo Phu Dong, da qui alla fine del 2024 il potere d'acquisto rimarrà concentrato nelle mani di coloro che hanno reali esigenze abitative. Un piccolo gruppo di investitori potrebbe tornare sul mercato, ma non in numero sufficiente a generare un aumento significativo della liquidità. La ripresa sarà forte nei segmenti degli appartamenti a prezzi accessibili, come l'edilizia sociale, gli appartamenti di fascia media e quelli a basso costo, che già godono di un'elevata domanda e sono alla portata della maggior parte degli acquirenti. Le altre tipologie di alloggi saranno influenzate dal potenziale di crescita dell'economia.

Il signor Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com.vn, ritiene anch'egli che le tipologie di immobili in cui le persone effettivamente vivono, come appartamenti e case private, svolgano un ruolo di primo piano nel mercato. Tuttavia, il mercato immobiliare sta attualmente affrontando difficoltà in termini di flusso di cassa e necessita di più tempo per risolvere questi problemi.

“Attualmente, una quantità significativa di liquidità è bloccata in obbligazioni e progetti con questioni legali irrisolte. Sono necessarie politiche per stimolare questo flusso di cassa nel mercato. L'ammontare dei depositi di risparmio dei cittadini rimane molto elevato e, finché questo problema non sarà risolto, il mercato non potrà riprendersi completamente. Solo dopo aver affrontato questa questione il mercato potrà entrare in un periodo di crescita e stabilità”, ha affermato il signor Quoc Anh.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html