産業用不動産は年末にかけて成長の勢いを維持

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稼働率は依然として高い

CBREが発表した2023年第3四半期のホーチミン市不動産市場の焦点に関する発表によると、南部工業市場の工業団地の平均入居率は81.9％となっている。また、第3四半期の工業用地吸収率は190ヘクタールを超え、前四半期比5.9％増加し、2023年の最初の9か月では770ヘクタールを超え、2022年全体より20％増加しました。

賃貸価格の面では、南部の第1層市場の工業用地の平均賃貸価格は残存期間あたり189米ドル/平方メートルに達し、前四半期と比較して1％のわずかな上昇を続け、昨年の同時期と比較して13％上昇しました。市場では、機械、化学、プラスチック、ゴム、電子など多様な業界の中国と日本の企業からの大規模な取引が記録されました。

一方、北部市場では、Tier 1市場の工業団地の平均入居率は2023年第3四半期に80.2％に達し、前四半期と比較して2.4％ポイント低下し、前年同期と比較して0.4％ポイント上昇しました。

産業用不動産は年末にかけて成長を続けている（写真1） — 産業用不動産は依然として成長の勢いを維持しています。

四半期の稼働率の低下は、バクニン市場とフンイエン市場での新しい工業団地の稼働によるもので、工業用地の総供給量は597ヘクタール増加しました。

需要の面では、市場は多くの省や都市のプラスチック、繊維、コンタクトレンズ製造業界のテナントからの大規模な取引を記録し続けています。第1層市場における工業用地の吸収は四半期で251ヘクタールに達した。

今年最初の9か月間で、吸収率は700ヘクタールを超え、2022年通年の吸収率より18％高くなりました。工業用地の賃貸価格は、好調な需要により引き続き上昇しました。 2023年第3四半期、北部の第1層市場の平均賃貸価格は残存期間あたり131米ドル/平方メートルに達し、前四半期比2%増、前年比12%増となりました。

需要を満たすために倉庫の供給が急増

今年の最初の9か月間で、南部市場と北部市場ではそれぞれ45万平方メートルと75万2,000平方メートルの新しい倉庫と工場が稼働を開始しました。新規供給が豊富なため、倉庫と既設工場の賃貸価格は比較的安定しており、南部市場では倉庫の平均賃貸価格は月額 4.5 米ドル/m2、工場は月額 4.9 米ドル/m2 となっています。

既設倉庫の稼働率は56％となり、2023年第2四半期と比較して15ポイント、前年同期と比較して13ポイント低下した。一方、既設工場の稼働率は一貫して良好な水準を維持しており、2023年第2四半期と比較して1パーセントポイント増加して91％に達しました。

北部市場では、倉庫の平均賃貸価格は月額 4.6 USD/m2、工場は月額 4.8 USD/m2 です。ティア1市場における既設工場プロジェクトの入居率は82.9%に達し、前四半期に比べて4.7ポイント上昇した。

産業用不動産は年末にかけて成長を続けている（写真2） — 需要の高さにより倉庫の供給は急増し続けています。

既成倉庫市場では、主な取引は依然としてバクニンやハイフォンなど供給が集中している市場から行われています。需要の主な源は依然として3PL部門と食品・飲料製造会社です。 2023年第3四半期末までの既設倉庫セグメントの稼働率は76.8％に達し、前四半期に比べて1.2ポイント増加しました。

CBREは、今後2年間、工業用地の賃貸価格は北部と南部の両方で年間6～10％上昇すると予想されると考えています。幅広い業界や入居者の国籍からの積極的な需要が、多くの地域で賃料の上昇を促進しました。一方、既成倉庫の賃貸価格は、今後2年間で年間2%～4%の微増となると予想されています。

2023年の最初の9か月間、中国、ベトナム、日本、米国、欧州連合のテナントは、ベトナム市場で工業用地や倉庫を探す積極的な投資家でした。 CBREへの南部・北部地域の賃貸問い合わせ件数の約70～80％を占めています。

ベトナムは近年、米国、韓国、中国などの包括的な戦略的パートナーとの協力関係を強化し続けており、これらの国のテナントが今後もベトナムの産業用不動産市場の需要を牽引し続けることが予想されます。

CBREベトナムのリサーチ＆コンサルティング部門責任者であるファム・ゴック・ティエン・タン氏は、「2023年の市場全体の吸収面積は2022年よりも高くなると予想されており、需要の回復を示しています。特に、多様な需要源を持つ工業用地や工場タイプにおいて、好調な業績を記録しています。既設工場の主な需要は、衣料品、医薬品、エレクトロニクスなど、さまざまな業界から来ています。倉庫賃貸需要は前四半期と比較して目覚ましい回復を記録し、物流企業からの大規模な取引が行われました。」と述べています。

将来のトレンドについてさらに詳しく語ったCBREの専門家は、持続可能な開発とハイテクのトレンドが投資家や企業の注目を集め続けていると述べた。グリーン基準は徐々に工場、倉庫、作業場の開発における重要な基準の一つになりつつあり、将来的にはグリーン工業団地の開発を促進します。

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