手頃な価格のアパートは投資家を待っている潜在的なセグメントです。

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実際のニーズからの大きな需要

サヴィルズによると、2019年から2023年にかけて、ハノイの不動産価格は年平均6%、ホーチミン市では年平均3%上昇しましたが、個人所得はそれぞれ4%と3%の伸びにとどまりました。この格差の拡大は、多くの人々にとって住宅所有をこれまで以上に困難にしています。さらに、法的障壁、開発業者の問題、住宅支援政策の策定の遅れも、状況をさらに複雑にしています。

持続可能な不動産市場には、多様なセグメント、特にBクラスとCクラスの住宅が含まれることが多い。しかし、ハノイとホーチミン市では、これらのタイプの住宅の供給が深刻な不足に陥っている。主に中間所得層や若年層からの年間約5万戸のマンション需要は、まだ十分に満たされていない。

新築マンションは投資家にとって潜在的なセグメントである（写真1） — ホーチミン市のアパート業界の動向（写真：サヴィルズ）

サヴィルズのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏によると、ホーチミン市とビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣省は住宅供給不足に直面している。近い将来、ホーチミン市では高級住宅プロジェクトが増加する一方で、手頃な価格の住宅供給は限られていると予想される。

対照的に、ハノイはクラスBプロジェクトの開発に重点を置く予定です。この不均衡は、所得の増加、土地資金の不足、土地価格の高騰、そして新規開発プロジェクトの認可手続きの複雑さなど、多くの要因によるものです。

インフラへの公共投資はGDPの約6%を占めており、政府は道路、橋梁、空港、港湾の建設など、多くの大規模プロジェクトを実施しています。同時に、ザン氏は、改正土地法により、これらのプロジェクトの実施に有利な条件が整えられたと述べました。

これらのプロジェクトの主な目的は、省・都市間の交通網の連結性を向上させ、特に都市中心部と郊外間の地理的距離と移動時間を短縮することです。これにより、社会経済発展が促進され、投資が誘致されます。

「地下鉄システムに代表される公共交通指向型開発（TOD）モデルは、交通問題と住宅供給問題の解決に効果的であることが証明されています。地下鉄沿線の開発地域に重点を置くことで、建設密度が高まり、地域間の移動と接続性が向上します。同時に、地下鉄沿線の土地資金を活用することで投資コストが削減され、人々にとってより手頃な住宅オプションが生まれます」とサヴィルズの専門家は付け加えました。

新築マンションは、画像2から投資家にとって潜在的なセグメントであることがわかる。 — TODモデルは手頃な価格の住宅開発を支援するものである

専門家のジャン・フイン氏は、ハノイ市とホーチミン市は、土地資金と都市コストへの圧力を軽減するため、ビンズオン省やバクニン省といった近隣省への都市圏拡大を目指していると述べた。交通インフラへの多額の投資がこのプロセスを促進し、郊外地域は投資家や住民にとってより魅力的なものとなっている。

政策推進

サヴィルズの専門家は、2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法といった新しい法律の公布が不動産市場にプラスの変化をもたらすと予測しています。これらの新しい法的規制は、土地利用効率の向上、行政手続きの簡素化、そして投資家が市場に参加するためのより有利な条件の創出を約束します。

「特に、2023年住宅法は住宅売買の手続きを簡素化するとともに、外国人による住宅所有に関する明確な規制を設けました。これにより、外国人は1棟のマンション総戸数の30%まで、1区画あたり250戸までを所有できます。所有期間は50年で、延長可能です。ただし、ベトナム人と結婚した場合は、外国人は住宅を永久に所有することが認められます」とジャン氏は述べた。

住宅不足に対処し、土地投機を防止するため、2023年不動産事業法では、2025年1月31日から大都市での土地分割の禁止が導入されました。同時に、2023年住宅法にも重要な調整が加えられ、大都市の住宅開発に重点が置かれています。

さらに、商業用地として土地面積の20%を確保するという義務的規制が撤廃され、投資家がこの土地を社会住宅建設に転用する機会が開かれました。社会住宅投資家は、土地の無償使用、地代免除、優遇金利による融資の利用機会など、多くの魅力的な優遇措置を受けることができます。

新築アパートは、図 3 の投資家にとって潜在的なセグメントです。 — 公営住宅は投資家にとっても魅力的な土地です。

サヴィルズはまた、手頃な価格の住宅問題を解決するには、公共部門と民間部門の双方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だと述べました。この困難な問題は、いかなる団体も単独で解決することはできません。

限られた国家予算と高金利の状況下で、社会住宅プロジェクトの資金調達は多くの困難に直面しています。同時に、民間部門も投入コストに対するインフレ圧力に直面しています。そのため、双方の効果的な協力が急務となっています。

世界的な炭素排出量削減目標も、この問題の緊急性を増しています。手頃な価格の住宅供給業者は、既存の物件を改修したり、空きオフィスやショッピングセンターなどの不適格物件を、適切な計画と規制の支援のもとで転用したりすることで、これらの目標達成に貢献できます。さらに、住宅密度の向上と効率的な計画も、手頃な価格の住宅供給において重要な役割を果たすでしょう。

市政府は、土地所有者が協力して新たな持続可能な住宅地を創出するための強力なインセンティブを与えるべきです。土地を最大限に活用し、共有施設や緑地と組み合わせることで、ますます深刻化する住宅問題を部分的に解決することができます。これらのアイデアを実現するための鍵となるのは、政府と投資家の緊密な連携です。

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出典: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html