不動産ビジネスは生涯にわたる教訓から、市場が求めているものを売ることに重点を置いています。

供給の「位相ずれ」、住宅価格上昇のリスク

不動産市場は「停滞期」を経験したばかりです。需要と供給がともに急激に減少し、プロジェクトの法的問題が複雑化し、資金調達が滞りました。多くの企業は極めて困難な時期を経験し、数千人の従業員を解雇し、場合によっては操業を一時停止せざるを得ませんでした。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は最近の会議で、不動産業界は新型コロナウイルス感染症の後に「忘れられない教訓」を学んだと認めた。

その後、同社はリストラ、資本問題の解決、製品開発の推進に注力せざるを得なくなった。最大の問題であった社債債務も、政府と国立銀行の支援により「柔軟に」処理され、債務返済期限の延長や社債債務の延長が行われた。

しかし、チャウ氏は、ホーチミン市の不動産市場では今年も住宅の需給バランスの崩れが続く可能性があると懸念している。2023年末のデータによると、供給の71％は依然として高級住宅分野で、残りは中価格帯であり、手頃な価格の製品や社会住宅が不足している。

また、市場の困難の70％を占める法的問題により、ホーチミン市では148件の不動産、商業住宅、社会住宅プロジェクトが投資、建設、事業手続きを完了できず、あるいは停止状態となっている。その結果、これらのプロジェクトで住宅を購入した5万8000人以上の顧客に「ピンクブック」が発行されていない。

住宅供給の不足は、手頃な価格の住宅や公営住宅の不足が進む中で、住宅価格の高騰や物価の高騰につながる可能性があります。HoREA会長は、不動産事業者は、流動性を高め、人々の真のニーズに応え、市場の健全な発展を確保するために、手頃な価格の住宅や公営住宅に重点を置いた商品構成を推進する必要があると考えています。

不動産市場は供給不足により住宅価格が継続的に上昇するリスクに直面している（イラスト：Trinh Nguyen）。

ナムロン・インベストメント・カンパニーのグエン・スアン・クアン取締役会長が最近言及した課題の中には、「市場の位相ずれ」と手頃な価格の住宅商品の不足も含まれています。様々な不動産セグメントにおける需要と供給の「位相ずれ」、住宅購入者の信頼感の崩壊による流動性の低下、そして在庫の増加は、市場が直面しなければならない問題です。

さらに、クアン氏によると、企業は負債を抱えたままでは財務上の課題に直面し、債券ロットは延長されたものの、2024年と2025年も存続するだろう。さらに、一部の法律が依然として重複しているため、プロジェクトには法的課題も存在する。一方で、住宅に対する実質的な需要は依然として高く、手頃な価格の住宅と社会住宅セグメントには依然として発展の機会がある。

住宅需給の「位相差」現象、つまり市場供給が高級住宅に偏り、手頃な価格の住宅が不足しているという現象は、長年にわたり専門家や管理会社の代表者から警告されてきました。最近では、企業がこの「市場ニーズ」を満たす製品ラインを開発するよう促す意見が出ています。

多くの専門家によると、手頃な価格の住宅と公営住宅は、今年最初の回復期に入る不動産セグメントとなるでしょう。このセグメントの需要は依然として非常に高く、流動性を促進し、危機後の市場はまもなく新たな局面を迎えるでしょう。

多くの企業が競争に参入

サヴィルズの推計と調査モデルによると、ホーチミン市では人々の住宅需要を満たすために約5万戸のマンションが必要であり、総供給量の60～70%は手頃な価格の住宅セグメントから供給されています。しかし、ホーチミン市ではこれらの住宅が不足しており、供給はビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣市場に集中していますが、それでも十分ではない可能性があります。

郊外のアパートメントプロジェクトは、ホーチミン市で居住と投資を目的に購入する顧客をターゲットにしています。2ベッドルームアパートメントの販売価格は1戸あたり約20億ドンで、少人数の家族に最適です。

巨大な市場を背景に、多くの企業が流動性の高いこの住宅商品の供給拡大に迅速に参入しています。ナムロン社は、市場の需要を満たす手頃な価格の住宅商品に注力し、支援策を推進し、在庫を管理し、販売を促進する戦略を採用しています。今年の目標売上高は、ホーチミン市、ロンアン、 カントーの主要プロジェクトから、約6兆6,570億ドンです。

アン・ジア社は、市場のニーズを満たすため、中価格帯および低価格帯のプロジェクト開発を積極的に推進しています。アン・ジア社の経営陣は、このセグメントは市場が好調な時も不調な時も、大多数の人々のニーズを満たし、高い流動性を誇ることから、依然として「無敵の強さ」を発揮していると考えています。

TTキャピタル・インベストメント・ジョイント・ストック・カンパニーと、日本のパートナーであるコスモスイニシア（大和ハウスグループ傘下）およびコテラスは、ホーチミン市および周辺地域で手頃な価格の不動産プロジェクトを開発するための長期合弁会社を設立しました。この合弁会社は、今後5年間で約1億5,000万米ドルを投資し、年間約1,000戸の手頃な価格のマンションを市場に投入することを目指しています。

合弁会社はまた、ビンズオン省ディアン市ビンコム・ディアン近郊のプロジェクトへの出資を完了したと発表した。このプロジェクトは、約2,000戸のマンションを擁し、販売価格は1戸あたり20億ドン以下となる。最新情報によると、このプロジェクトは現在、今年第3四半期の市場投入に向けて必要な手続きを進めている。

社会住宅に関しては、政府は2021年から2030年にかけて、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを進めています。多くの企業がこの目標の実現に向けて登録しており、徐々に実現しつつあります。

ノヴァランド・グループは、ホーチミン市および近隣省で20万戸の社会住宅建設への投資登録を行いました。ホアン・クアン・グループは、2030年までに50件のプロジェクト（5万戸相当）の完成を目指しています。この2つのグループが登録した戸数は、政府が目標とする総戸数の4分の1に相当します。

これまで、フンティン、ビングループ、サングループ、ヒムラム、ベカメックスといった大手不動産企業が、社会住宅建設を約束してきました。約束を実現に移したビングループは、北部および中部地域で多くの社会住宅プロジェクトを開始しています。

今後、手頃な価格の住宅や公営住宅の復活は、市場から大きな関心を集める可能性があります。ホーチミン市郊外の市場では、今後1～2年でこうした住宅の供給が急増し、真の住宅ニーズを持つ人々の住宅所有への「渇望」を解消することになるかもしれません。

しかし、住宅供給の70%が依然として高級住宅分野に集中し、市場の流動性が低迷し、プロジェクトの法的問題が未解決である状況下では、企業は依然として強力なリストラを必要としています。特に債券市場は「ソフトランディング」したとはいえ、満期圧力は依然として存在しています。

そのため、企業は新たな競争に参入する前に、依然として製品の再編を計画し、財務の健全性を継続的に浄化し、より健康な体質を持つための装置を強化する必要があるという意見が多くあります。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm