2024年土地法には、国が土地を収用し、補償オプションを多様化し、2014年7月1日より前に書類のない土地に対してレッドブックを発行するケースが具体的に列挙されている...
国会は1月18日、16章260条からなる改正土地法を可決し、2025年1月1日に発効する。現行法と比較すると、改正土地法2024には、土地使用者の正当な権利と利益のより良い保護、社会経済の発展と生産・事業に役立てるための個人と企業の土地へのアクセス、土地利用効率の向上、土地評価などの土地金融、地代安定、国家管理の効率と効果の向上に関する規制を含む5つの新たな問題群が含まれている。
国益と公共の利益のための土地回収32件
第79条によれば、国家は、国家の利益及び公共の利益のために社会経済開発プロジェクトを実施するために「真に必要な」31のケースにおいて土地を収用しなければならない。これには、交通施設、灌漑、給水、廃棄物処理、エネルギー、公共照明、石油・ガス、郵便・通信インフラ、伝統市場、卸売市場、信仰及び宗教、公共娯楽・レクリエーションエリア、地域活動、国家機関の本部に関するプロジェクトが含まれる。
土地干拓活動、鉱物資源の開発、交通結節点付近のプロジェクト、多目的都市エリアを建設するための投資プロジェクト、農村住宅地プロジェクトなども国によって干拓される。
この規定は、現行法が「国家は、国防及び安全保障上の目的、並びに国家及び公共の利益のための社会経済発展のために土地の干拓を決定する」と一般論のみを規定し、具体的な基準や条件を明示していないことよりも優れている。経済委員会常任委員のグエン・ハイ・ナム氏は、現行の規定は透明性に欠けており、特に商業・サービス事業のための土地干拓において、多くの地域で論争や苦情を引き起こしていると述べた。
「32件の土地回収案件を詳細に規定したことは大きな前進であり、旧規定の全般的な性質を明確化し、具体化し、克服するのに役立っている」とナム氏は述べた。
この内容の検討プロセスに参加したナム氏は、この条項は委員会メンバーが「何度も引き上げたり下げたり」してメリットとデメリットを精査しなければならなかったと述べた。最終的に経済委員会は、32の事例を明確に列挙し、詳細を規定することに合意した。まだ網羅的ではないものの、実務上は比較的網羅的である。また、法律では、これまで規定されていなかった国家公益事業の実施のための土地収用については、国会が短縮された手順と手続きに従ってこの条項を改正・補足することが規定されている。
ナム氏によると、補償と土地収用において最も重要なステップは常に実施である。政府機関、特に補償・支援・移住評議会は、投資家であろうと住民であろうと、常に客観性を保ち、どちらか一方に偏ることなく、厳重な監視下に置かれなければならない。
政府は、複合用途機能を備えた都市部を建設するための投資プロジェクトのために土地を造成する予定です。写真：ゴック・タン
グエン・クアン・トゥエン准教授（ ハノイ法科大学経済法学部長）は、上記のリスト化により、国家による土地収用事案の透明性が高まり、執行機関にとって利便性が高まり、不正行為があった場合の責任追及と制裁が容易になるだろうと評価した。また、国民が自らの権利を守るために監視・監督することが容易になると述べた。
「この法律は、無差別な土地収用が減るとともに、各地方が統一した理解を持ち、それぞれの土地が独自のやり方で進むのを防ぐのに役立つだろう」とトゥエン氏は述べ、この規定が国の社会経済発展にプラスの影響を与えると強調した。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）も、この規制によって「以前一部の地域で起こっていたような土地差し押さえの横行する状況を克服できる」ことを期待している。
土地を奪われた人々への補償形態を多様化する
現行の土地法では、補償は、回収された土地と同一の用途を有する土地を割り当てることによって行われます。そのような土地がない場合には、回収された土地の具体的な地価に応じて現金で補償されます。
新たに成立した改正法は、土地を奪われた者がその必要性を有し、かつ当該地域が土地資金の条件を満たしている場合、現金、同一用途の土地、住宅、用途の異なる土地など、様々な形態の補償を規定している。この規定は、中央委員会決議第18号を制度化し、土地を奪われた人々が補償形態を選択する際に優先権を有することを保障するものである。
国会常任委員会によると、他の土地での補償に関する規定は、土地基金が潤沢でない地方にも条件を整え、現金で補償金を支払うために資本を前払いしなければならない場合の国家予算への圧力を軽減する。
ホアン・ヴァン・クオン教授。写真：国会メディア
ホアン・ヴァン・クオン教授（国立経済大学副学長）は、補償、支援、移住がうまく行われれば、社会経済状況の変化に貢献し、同時に土地を回復された人々の生活も改善されるだろうと述べた。
「地方自治体が法律の精神を適切に実施すれば、土地収用に関連する人々の切迫した問題や苦情は存在しなくなるだろう」とクオン氏は述べた。
グエン・クアン・トゥエン教授によると、土地収用、補償、支援、そして移住における利害調整の鍵となるのは補償価格である。当事者間で補償価格が調和され、移住条件が良好であれば、土地紛争は減少し、長年の紛争も解決されるだろう。
農地譲渡の制限拡大
現行の土地法では、直接農業を営んでいない世帯や個人は、稲作用の土地を使用する権利の譲渡や贈与を受けることができないと規定されている。
一方、改正法では、農業生産に直接従事していない個人が、一定面積を超える稲作地の譲渡または寄付を受ける場合、経済組織を設立し、県級人民委員会の承認を得た稲作地利用計画を策定しなければならないと規定されている。この上限は、東南地域およびメコンデルタ地域の省および中央直轄市の場合は3ヘクタール、その他の省および中央直轄市の場合は2ヘクタールである。
国会常任委員会は、現行土地法の規定と比較して農地譲渡の範囲を拡大することは、農業生産の利便性と柔軟性を確保することを目的としていると考えている。しかしながら、食料安全保障を確保し、稲作地を守るためには、経済団体への農地譲渡の受入れ条件を新たに追加する必要がある。
2022年6月、ハノイのソンタイで農家が稲刈りをしている。写真：ゴック・タン
経済委員会常任委員のグエン・ハイ・ナム氏は、これは画期的な措置の一つであり、手続きの簡素化と、経済団体によるハイテク・高生産型農業の発展への投資促進に寄与すると評価した。しかしながら、地方自治体はそれぞれの状況を踏まえ、適切な適用を行う必要がある。
したがって、県レベルの人民委員会は、限度額を超える資金移転を受ける経済団体の稲作用地の利用計画を承認する責任を負う。これは、営利目的で農地を収奪する事態を未然に防ぐための重要な鍵となるだろう。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、上記の規制により、ベトナムの農業が急速かつ持続的に発展し、国家の食料安全保障を確保するための条件が整うと考えています。ベトナムの農業生産規模は拡大し、農家はますます豊かになり、農村の様相も変化しています。これは、都市化と農村住宅地の開発の過程において、経済と不動産市場の双方にプラスの影響を与えています。
この政策により、ベトナムは分散型・分散農業から、科学技術を活用し、持続可能で効率的な製品を生産する、集中型・近代的な農業へと移行することが可能になります。HoREAは、この法律の規定により、ベトナムには多くの億万長者農家が誕生することを期待しています。
2014年7月1日までに書類のない土地にレッドブックを付与
最近成立した改正土地法により、2014年7月1日（現行法では2004年7月1日）以前に登記簿書類が未提出であった土地について、紛争が生じていない場合でも登記簿謄本が交付されるようになりました。改正法では、2014年7月1日以前に登記簿書類が未提出であった土地使用者を、登記簿謄本交付の対象となる3つの期間に区分しています。1980年12月18日以前の土地使用、1980年12月18日から1993年10月15日までの土地使用、1993年10月15日から2014年7月1日までの土地使用です。
これら3つのグループはすべて、土地が所在する村の人民委員会によって、現在紛争がなく、土地法に違反しておらず、権限のない土地の割り当てが行われていないことを確認する必要があります。各グループには、土地使用権証明書の発行に関する具体的な規則が定められています。
2014年7月1日以前に書類なしで農地を割り当てられた世帯や個人で、経済状況の厳しい地域の居住地に登録し、社級の人民委員会によって紛争がないことを確認した者にも証明書が発行され、土地使用料を支払う必要はない。
ソン・ハ - ベト・トゥアン
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