庭地を住宅地へ転換：コストは減少したが、障害は依然として残っている。

国会で最近可決された決議によると、2026年から、宅地と同一敷地内にある農地、庭地、池地を宅地に転用する場合、土地使用料を現在の100%ではなく、差額の30～50%のみ支払えば済むことになる。

ハノイ弁護士会のファム・タン・トゥアン弁護士は、新しい規制により、許可された範囲内で土地利用目的を変更する際の金銭的義務が最大70％軽減され、人々の経済的負担が大幅に軽減されたと評価した。

彼は例を挙げた。地方の土地価格表による土地価格が1平方メートルあたり200万ドンである一方、住宅地の価格は1平方メートルあたり1000万ドンである場合、現行の2024年土地法によれば、人々は土地利用目的を変更する際に、その差額の1平方メートルあたり800万ドンを全額支払わなければならない。

しかし、2026年1月1日から施行される新規制により、住宅用地の割当制限の範囲内で土地の利用目的を変更する場合、徴収すべき債務の額が大幅に変更されます。

例えば、地方の土地割当制限が200平方メートルの場合、この区域内で土地利用目的を変更する場合、差額の30%のみを支払う必要があります。つまり、1平方メートルあたり800万ドンを支払う代わりに、240万ドンを支払うだけで済みます。

「新しい規制は、政策の公平性と合理性を確保しながら経済的負担を軽減し、経済的義務は果たされているものの現在の慣行にまだ合致していないケースを扱う際に人道的態度を示すことに貢献する」とトゥアン氏は強調した。

弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏も同様の見解を示し、多くの地域で新しい土地価格表が上昇し、その結果土地使用料が過度に高くなるという状況において、これは合理的かつ必要な調整であると評価した。

彼は例を挙げた。住民は住宅地内の宅地と同一の区画内に農地1,000平方メートルを所有しており、その土地の用途を住宅用地に変更したいが、住宅用地の地方割当制限は200平方メートルである。

新しい規定によれば、最初の200平方メートルについては、住宅地価格と農地価格に基づいて算出された土地使用料の差額の30％のみを支払えばよく、次の200平方メートルについては差額の50％を支払い、残りの600平方メートルについては差額の100％を支払わなければならない。

新しい計算方法により、特に郊外や田舎の広い土地を所有している人や世帯にとって、以前に比べて人々のコストが大幅に削減されます。

「優遇土地使用料は1世帯または1個人につき1区画の土地に1回のみ適用され、減額は住宅用地割当制限の最大2倍に制限されるという規定は、厳格な管理を確保し、政策の濫用を防ぎ、人々がこの政策を悪用して『土地を買いだめ』し、その用途を変更して営利目的で転売する状況を回避します」とディン氏は述べた。

ディン弁護士によると、経過措置も非常に合理的である。つまり、2024年土地法の施行日（2024年8月1日）から新規定の施行日（2026年1月1日）までに、既に土地利用目的を変更した世帯または個人については、土地利用目的変更手数料を支払った者と未支払者の間で公平性を確保しつつ、有利な形で「遡及」適用が認められることになる。

まだ未解決の問題が残っています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、多くの地域で地価が大幅に引き上げられている。例えばホーチミン市では、2020年の地価公示価格と比較して、2.56倍から38倍へと大幅に値上げされている。農地価格から住宅地価格を差し引き、上限内は30%、上限外は50%を乗じて徴収する方式を採用しているにもかかわらず、住民の負担額は依然として高い。

彼は、土地価格表が1平方メートルあたり1,000万ドン、農地価格が1平方メートルあたり30万ドン、住宅用地の割り当て制限が200平方メートル、土地価格調整係数が1.5という例を挙げた。

その場合、ある世帯が50平方メートルの農地を住宅地に転換する申請をした場合、土地使用料は70.9％下がり、2億1,825万VNDとなる。

「使用料が20％に引き下げられれば、この世帯が支払う土地使用料は80.6％減額され、1億4550万ドンで済むことになる」とチャウ氏は述べた。

さらに、チャウ氏によると、この規制は人々の土地利用の実態を真に反映していないという。多くの家庭では、庭地は複数年にわたって蓄積されてきたか、あるいは世代ごとの経済力や住宅ニーズに応じて、異なる時期に転用の必要性が生じている。

同氏は、一時的な給付のみを認めることは、特に長期の住居を確保するために土地を分割する必要のある多くの子供を持つ世帯にとっての困難に政策が十分に対処していないことを意味すると主張した。

独立系金融・不動産コンサルタントのレ・クオック・キエン氏も同様の見解を示し、今回の政策によって徴収率は大幅に低下したものの、新たな土地価格が何倍にも値上がりしているため、住民が支払うべき総額は依然として高いままであると述べた。転換申請時に十分な資金力がない人にとって、一括払いを強いられることは、依然として転売をためらわせる要因となる可能性がある。

そのため、キエン氏は、土地使用料の支払いを延期または遅らせ、土地を譲渡または贈与した場合にのみ金銭的義務を履行できるようにするための仕組みを検討し、それによって政策の実現可能性を高めることを提案した。

出典: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html