最近、政府は土地法の施行を規定する政令のいくつかの条項を改正・補足する政令10/2023/ND-CPを公布しました。これにより、商業用地およびサービス用地におけるホテルアパートメント、リゾートアパートメント、宿泊事務所、リゾートヴィラ、その他宿泊および観光に資する施設については、要件を満たしていれば所有権証明書が発行されます。
この新たな法令は、近年法的問題により投資家から無視されてきたリゾートマンション市場にプラスの影響を与えると期待されている。
不動産ウェブサイトを調査すると、最近は数億ドンの損失が出るコンドミニアムホテルの広告が多く出ていることがわかる。
多くのコンドミニアムホテルが大幅な損失で売却されている。（スクリーンショット）
例えば、 フートーにあるコンドミニアムホテルは、オーナーによって7億5,000万ドンの損失で売却されました。このマンションは当初16億ドンで販売されていましたが、オーナーは現在、2億5,900万ドンのインテリアパッケージと譲渡手数料を含めて11億ドンで販売しています。
あるいは、別の顧客がカインホア省の45平方メートルのコンドミニアムホテルを、投資家が現在販売している価格の50%引きの11億ドンで損失を出して販売している。
同様に、 ビントゥアン省にある別のアパートメントも、美しい立地、高層階、そして海を一望できると宣伝されています。このアパートメントは面積30㎡、ベッドルーム1室で、11億ドンで販売されています。この投資家は、銀行への返済資金が必要だったため、このコンドミニアムを低価格で販売せざるを得なかったと述べています。現在の販売価格は、2019年の契約価格と比較して2億ドンの損失を削減し、年間12%の利益率を約束しています。
こうした損切り顧客のほとんどは、2～3年前にコンドミニアムを購入し、多くの場所で販売広告を出していたが、買い手が見つからなかった。
建設省の最近の報告によると、2023年第1四半期のリゾート不動産取引状況は引き続き低迷している。投資家は顧客誘致のため、優遇金利支援や元本猶予期間など、様々な政策を講じているものの、多くのプロジェクトはプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で依然として流動性不足に直面している。
専門家は、コンドミニアム型ホテル市場の発展には、多くの内容を明確にし、新法令を速やかに施行する必要があると指摘している。（イラスト写真）
ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長によると、リゾート不動産市場は長らく法的問題を抱えており、この分野の多くの投資家が長年「行き詰まっている」状態にあるとのことです。そのため、現在、多くの人がこのタイプの不動産に自信を持っていないのです。
ディン氏は、リゾート不動産市場が早期に回復するためには、政令発布後、政府は省や市の地方当局に対し、投資家と早急に協力して新規制を実際に施行するよう指示する必要があると提言した。
これらの製品に実際に証明書を付与するプロセスにおいては、十分な合法性を速やかに確保し、市場に流通させ、経済の流動性を生み出し、不良債権の削減に貢献できるよう、柔軟に対応し、行政手続き上の障害を取り除くことが必要である。
フック・カイン・フン法律事務所所長のグエン・フン弁護士によると、政令10号は、観光用不動産の土地使用権および土地に付随する資産の証明書の発行に関する基本的な法的枠組みを構築した。これに伴い、投資家の権利も法的に保護され、その資産は質権、抵当権、出資、寄付などの民事取引に利用できるようになる。
しかし、現状の最大の課題は、政策の実践、つまり土地法、住宅法、宅地建物取引法といった多くの専門的な法規制の規定に従って政策を実施することです。これらの問題は、多くの投資家にとって依然として困難な問題となっています。
「この新しい方針を実践するためには、当局にもっと詳しい指示が必要だと考えています」と弁護士のグエン・フン氏は強調した。
EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、現在の問題は、期限付きコンドミニアム型ホテルアパートメントに対する「レッドブック」の発行だと述べた。そこで疑問となるのは、レッドブックの期限切れ後、誰がそれを回収するのか、投資家か政府か、そして税金はどのように支払われるのか、ということだ。プロジェクトは引き続き利用可能だが、土地の割り当て期限が切れた場合の具体的な対応については、現時点では何も示されていない。レッドブックの期限切れ後、コンドミニアム型ホテルアパートメントの価格が急落する可能性は非常に高い。
「人々が安心してこの分野に投資できるよう、この問題を明確にする必要があります。そうして初めて市場は安定し、再び活気づくでしょう」とトアン氏は分析した。
チャウ・アン
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