土地への投資は依然として「ピーク」か？トゥーティエム都市圏で3区画が競売にかけられる、土地タイプの決定基準

ドンアン（ ハノイ）での社会住宅プロジェクトの開始、トゥーティエム都市圏（ホーチミン市）での3つの土地区画のオークションの予定、土地の種類を決定するための基準...などが最新の不動産ニュースです。

不動産：トゥーティエム新都市区の3区画の土地が2025年第2四半期に競売にかけられる予定です。

どのセグメントに投資すべきでしょうか?

銀行には30億ドン以上の預金があり、ハノイの投資家はそれを引き出して不動産投資をしたいと考えています。その中で、土地、競売地、アパートが彼が研究している分野です。

土地の価格は時間の経過とともに上昇する傾向があると信じているため、損失を出すことは困難です。この投資家は、利用可能な資金で土地に投資することを計画しており、時にはハノイでアパートを購入して賃貸に出したいと考えています。

投資家の懸念に対し、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、競売にかけられる土地は法的地位が良く、インフラが整備され、価格も手頃な特別な不動産分野であるため、長きにわたり投資家を惹きつけてきたと分析した。しかし、オークションで土地を購入すると、市場価格よりも高い価格で購入してしまうという、FOMO（群衆心理）現象に遭遇する可能性が非常に高くなります。

そのため、Que氏によると、このタイプの不動産のオークションに参加する投資家は、市場価格を慎重に参照し、遊休資金を活用し、計画を理解し、評価が良好であれば中長期の投資を受け入れる必要があるとのことだ。同時に、FOMO（孤立感）や預金の喪失、苦い結果を避けるには、精神的に強くなければなりません。合法であっても

アパートの場合、ハノイで販売されている商業用アパートの平均価格は約6,500万〜8,500万VND/m2で、多くのプロジェクトは1億〜2億VND/m2の価格になっています。この販売価格では、投資用や賃貸用に購入すると元金を回収するのに 30 ～ 50 年かかるため、ほとんど住宅購入者しか興味を示さず、この価格は人々の収入を超えています。

それに伴い、G6グループのリーダーによれば、2025年から2030年にかけてハノイにおける社会住宅の供給量は非常に多くなるだろう。現在、投資家を選定中の大規模プロジェクトが約 14 件、実施中のプロジェクトが 67 件、社会住宅向け 20% の土地基金に属するインフラが完成したきれいな土地が 83 区画あります。特に、2025年にはハノイで6,000戸以上の社会住宅が売りに出される予定だ。

これは将来のアパート価格と流動性に影響を与えるでしょう。より多くの人が住宅を購入できるようになると、賃貸住宅の需要や賃貸価格にも影響が出てきます。

ハノイの不動産価格は最近急激に上昇しており、アパートは50〜200％、住宅と土地は20〜50％上昇しました。一方、ハノイ郊外のフンイエン省、バクニン省、ハナム省などの不動産価格も過去10～50％上昇しており、もはや魅力的ではなくなるだろう。現在、キャッシュフローはホーチミン市、フーコック、ダナンなど南部に移動する傾向にあります。2025年には、投資家は土地セグメントや多目的農地に興味を持つかもしれません」とクエ氏は語った。

一方、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、都市化率が高いため地方の需要が高く、キャピタルゲインを増やすために土地を購入する投資は依然として良いことであり安全だと分析した。

同氏によれば、30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺の土地や、バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの工業団地に関連する経済拠点に投資することが可能だという。

しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際には、投資家は少なくとも売買契約書に署名するか、レッドブックを持っているなど、法的条件を満たしたプロジェクトに注意を払う必要があると指摘した。同時に、投資家の能力を考慮する必要があります。ニーズを満たし、将来の居住者を引き付ける場所を選択します。

チョン氏によると、競売にかけられる土地に関しては、ほとんどの競売は心理的な理由から現在高額に設定されており、数億ドン高い価格で売れることを期待しているという。投資の観点から言えば、この方法は機能しません。

「このタイプの土地は、市場が『活況』なときに短期的にしか投資できず、そのときに『サーフィン』をすることができます。特に現時点では、長期投資は、プロジェクト用地への投資ほど収益性が高くないでしょう」とチョン氏は述べた。

トゥーティエム都市圏の30億ドル相当の土地の詳細がオークションにかけられる

市の天然資源環境局。ホーチミン市（HCMC）は、2025年第2四半期に、トゥドゥック市トゥティエム新都市地区の3つの土地区画のオークションを開催する予定であると発表した。

これらは、機能エリアNo.1の1-2区画と1-3区画、そして機能エリアNo.3の3-5区画です。このうち、3-5区画は2021年11月に競売にかけられましたが、落札者はその後契約を解除し、手付金の喪失を受け入れました。

区画 1-2 と区画 1-3 はどちらも、多機能住宅および商業用地 9 区画の計画の一部です。両区画ともきれいな土地で、4面間口の好立地、地下1階、地上14階建ての規模です。

具体的には、1-2区画は延べ面積7,886㎡超、戸数205戸の規模となります。区画1-3は延べ面積5,006㎡以上、戸数152戸の規模です。

残りの3～5区画は、ホーチミン市が2021年11月にオークションにかけた4区画のうちの1つです。ある企業がこの土地を、開始価格の7倍にあたる3兆8,200億ドンで落札しました。

しかし、ホーチミン市人民委員会がオークションの結果を承認し、市税務局が金銭の支払い通知を発行した後も、落札企業は支払わず、保証金を没収することに同意した。

機能地域番号3の北部住宅地域計画に位置し、区画3-5は6,446平方メートルの面積を持っています。この土地区画の建築床面積は15,000平方メートルで、76戸のアパートがあり、最大人口は608人です。

市天然資源環境局によると、土地価格は調整された価格表に基づいて適用されるため、上記3つの土地の開始価格は5兆VNDを超えると予想される。

ハノイ市ドンアン区におけるCT3社会住宅プロジェクトの開始

ハノイ市ドンアン区キムチュン新都市地区のCT3社会住宅プロジェクトは3月3日に正式に着工し、1,100戸以上のアパートが1平方メートルあたり1,840万ドンの予定価格で提供される。

ハノイのドンアンにある CT3 社会住宅プロジェクトの展望。 （出典：インベスター）

このプロジェクトは、ハノイ住宅投資開発公社（Handico）とViglacera Corporationの合弁企業によって投資され、キムチュン都市圏のタンロングリーンシティ社会住宅プロジェクトに位置しています。

タンロン グリーン シティ プロジェクトは、4 つの建物で構成され、総面積は約 3.7 ヘクタールです。特に、CT4区画の社会住宅は2021年第4四半期から484戸のアパートとして使用され、1,500人以上の人々に宿泊施設を提供しています。

CT3区画には延床面積約109,000㎡の建物が3棟建っています。 12階建ての建物と屋根裏部屋1室には1,100以上のユニットがあり、3,900人以上を収容できる。

共同投資家の代表であるハンディコ・コーポレーションのゼネラル・ディレクター、ファム・ティエン・ドゥック氏は、このプロジェクトはシンガポールの建築家によって、子供の遊び場や緑の景観など、現代的で実用的なハイライトを備えた設計で、快適でモダンな生活空間を創り出していると語った。各アパートメントは機能性を最適化するように設計されており、2〜3 つのベッドルームを含む 50〜64 ㎡の適切な面積を備えています。

特に、この社会住宅地の販売価格は1平方メートルあたり約1,840万VND（5％のVATと2％の管理費を含む）になると予想されています。上記の単価で、同プロジェクト内の49.8㎡のアパートメントは約9億2000万VNDとなる。最大の64平方メートルのアパートは約12億ドンです。

ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は起工式で、合弁投資家に対し、2026年第4四半期の進捗見込みよりも5か月早い2026年第3四半期初めにプロジェクトを完了することを目指し、先進的な建設対策とソリューションを実施するよう要請した。

市人民委員会の指導者らはまた、両公社に対し、市内の残りの工事や投資プロジェクトの準備手続きを加速するよう各加盟組織に指示するよう要請した。特に、キムチョン新都市地区の土地区画CT5のプロジェクトは、2025年に建設を継続し、キムチョン新都市地区の同期インフラストラクチャを完成させ、都市の社会住宅基金に追加するために、投資ポリシーを調整する手続きをすぐに完了する必要があります。

土壌の種類を決定する基準

土壌の種類を決定する際、何を基準にすればよいのでしょうか?

2024年土地法第10条第1項は、次のいずれかの基準に基づいて土地の種類の決定を規定しています。

a) 土地使用権証明書家屋所有権および土地使用権の証明書。土地使用権、家屋所有権及び土地に付随するその他の財産に関する証明書。土地使用権及び土地に付随する資産の所有権の証明書。

b) 本項a号に規定する証明書が交付されていない場合、本法第137条に規定する土地使用権に関する文書

c) 本条項のa項に規定する証明書が交付されていない場合、管轄の国家機関による土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可の決定。

2024年土地法第10条第2項は、本条第1項に規定する書類がない場合、および発行された書類で確定された土地の種類が本法の規定による土地の区分と異なる場合、または現在の土地利用状況と異なる場合、土地の種類の確定は政府の規定に従って実施されるものと規定している。

したがって、土壌の種類は上記の基準に基づいて決定されます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html