セカンドハウス購入のためのローン引き締め案：透明性のあるデータと適切なロードマップが必要

（CLO）投機に対抗するためにセカンドハウス購入のためのローンを制限するという提案は合理的であると考えられるが、実効性を確保するためには透明性のあるデータと一貫した政策を伴う必要がある。

建設省は最近、不動産投機を抑制し、住宅価格の抑制を図るため、2軒目以降の住宅購入に対する融資限度額を新たに設定することを提案しました。具体的には、2軒目の住宅購入者は契約金額の50%までしか融資を受けられず、3軒目以降の住宅購入者は30%を超える融資は認められません。

ラオドン新聞が主催した「不動産資金の流れと不動産購入者にとっての機会を解読する」セミナーにおいて、 ハノイ弁護士会の不動産法専門家であるファム・タン・トゥアン弁護士が、この提案についてコメントした。

投機を防ぐため、セカンドハウス購入のためのローンを制限するという提案は合理的だと考えられる。（イラスト写真／CP）

法的な観点から、2軒目以降の住宅を購入する人への融資を制限するという提案についてどうお考えですか?

- 全体的に、セカンドハウスを含む複数の不動産所有者への融資を制限するという提案は、理論的には複数の不動産所有者に大きな打撃を与えることになる。

なぜなら、通常、住宅購入者、特に投資家は財務レバレッジを使用し、投資家、銀行、住宅購入者の 3 つの当事者を組み合わせる必要があるからです。

建設省が提案しているセカンドハウス等への融資限度額の適用は、銀行の投資家向け資金に影響を及ぼすでしょう。まず第一に、この提案は投資家と住宅購入者間の取引件数に影響を及ぼすでしょう。

しかしながら、この提案は基本的に合理的であり、適切なロードマップと適切な状況下で実施されるべき措置であると考えられる。市場の現実に鑑みると、この政策の効果的な適用には、必要条件と十分条件という二つの条件が必要である。

前提条件は不動産市場データベースです。データは真にクリーンで、最新かつ完全で、常に最新のものでなければなりません。

なぜなら、不動産市場に関する完全なデータ、つまり各人が所有する住宅数がなければ、個人が所有する不動産の数を判断する根拠がないからです。これは前提条件と考えられています。

適用の十分条件は、政策の一貫性です。信用政策に加え、金利と投機抑制税に関する新たな政策も適用する必要があります。最も重要なのは、供給の改善です。

上記の提案は基本的に妥当だと思いますが、適用にあたっては、データと同期の確保に関して具体的な条件を満たす必要があります。そうして初めて、上記のポリシーは的を射た正確なものとなるでしょう。

この提案には明確な法的根拠があるのでしょうか。また、実施される場合、住宅法、土地法、信用機関法などの他の法律との衝突を避けるためにどのような規制を追加する必要があるでしょうか。

前述のように、2 つの要素がありますが、最も重要なのはポリシーの同期であり、これはプロジェクトに対する法的な困難や障害を取り除くことを意味します。

最も重要なのは、需給要因を確保するための供給源を確保することです。私たちはこれまで、市場で解決・実行されたプロジェクトの数を見れば明らかなように、これを非常にうまく実行してきました。

例えば、土地のない住宅プロジェクトの実施という問題ですが、ハノイ市だけでも約1,500ヘクタールに及ぶ298件の商業住宅プロジェクトが既に解決されています。こうした問題を解決するには、多くの法規制の改正が必要です。

第二に、信用政策についてです。信用政策には、信用機関に関する法律やその他の関連法だけでなく、多くの法的要素が関わってきます。そのため、金融政策、財政政策、金融政策の運営が必要となります。

さらに、私は複数の財産を保有する人々に対して累進課税を提案します。

しかし、この問題を改善するための「バックボーン」となるのはデータです。十分なデータがなければ、あらゆる政策メカニズムを効果的に実施することはできません。あらゆる政策メカニズムは、完全かつ透明性のあるデータに基づいていなければなりません。

この問題を改善するための「バックボーン」となるのはデータ要素です。（写真：VNP）

この政策が適用された場合、実施プロセスにおける最大の困難は何だとお考えですか?

- これは、ベトナムだけでなく、各個人が所有または管理する不動産の量に基づいて税金や信用政策を適用する多くの国でも懸念事項です。

実際、ここでの問題を評価するには、2つの最も重要な要素があります。まず、投機的な行動と実際の住宅所有行動を明確に区別する必要があります。

これは非常に困難な作業です。例えば、投機家は保険の適用を回避するために、両親、兄弟、親戚に不動産を自分の名前で登録するよう依頼することができます。不動産の数だけを基準にした場合、保険は目的を達成できません。

例えば、両親、兄弟、親戚に自分の名義で不動産を取得するよう依頼する投機家は、このケースで明確に特定されます。

上記の政策は、不動産の数を基準とする場合、必要条件ではあるものの十分条件ではありません。適切な対象を特定するには、累進課税の適用など、他の手段や施策を適用する必要があります。

第二に、不動産データベースは現在、完成と同期化の過程にあります。資源部門は土地データを、建設部門は住宅データを、税務部門は税務データを、公証人は公証データを、銀行は信用データを管理しています。

しかし、これらのデータを統合、共有、同期させて共通データベースを構築する作業はまだ完了していません。そのため、商業銀行は融資を行う際に、個人が所有する不動産の数を把握するための完全なデータベースを保有していません。

実際、銀行も個人が所有または管理する物件数を正確に把握できないことを認めています。そのため、物件数に基づく融資審査の責任は大きな課題です。これは必要なツールですが、適用までの時間とロードマップを考慮する必要があります。

実際の住宅購入者と投機家を区別する基準に関しては、先進国ではキャッシュフローと資金源に依存して非常に厳密に管理することがよくあります。

電気代や水道代などのデータ、誰が費用を負担したかなどから、不動産の真の所有者を特定することができます。しかし、ベトナムの現状では、関連データが限られているため、これらの基準を適用することは依然として非常に困難です。

したがって、OECD諸国のような水準を目指しつつも、不動産所有に基づく税制や信用政策が真に効果を発揮できるよう、現段階ではデータベースを段階的に完成させるロードマップが必要です。

ありがとう！

出典: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html