価格上昇の圧力下でのアパート購入の問題を解決する

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アパートの価格は着実に上昇している

急速な経済発展と都市化により住宅需要が急増する一方で、土地資金は徐々に枯渇し、資金調達に関する政策や不動産市場を統制する政府機関の決定によるプロジェクトの実施遅延により、住宅供給は継続的に減少しています。インフラや公共サービスの整備に伴う都市部の土地価値の上昇と相まって、近年、マンション価格は継続的に新たな水準を記録しています。

不動産 - 価格上昇の圧力下でのマンション購入の問題を解決する — ハノイでは、第一・第二市場ともにアパートの価格が継続的に上昇している。

ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、2023年のハノイのマンション価格指数は2019年に比べて約38パーセントポイント上昇した。ホーチミン市では16パーセントポイントだった。

特に、マンション価格指数は、VARSが研究している不動産価格指数プロジェクトにおける指数の一つであり、時間の経過とともに市場動向の影響を受けた不動産価格の変動を反映するものです。

具体的には、ハノイのマンション価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で継続的に上昇しています。一方、ホーチミン市のマンション価格も再び上昇サイクルに入り始めており、セカンダリー市場では高級物件や高級プロジェクトが徐々に下落しています。

住宅需要の急増は、都市部への世帯の移転、特にハノイにおける労働力や学生の継続的な増加による住宅需要の増加だけではありません。住宅地における新築・新旧マンションの賃貸価格が、特に市場の回復局面において、ソーシャルディスタンス期間の終了以降継続的に上昇していることから、投資需要の大幅な増加も寄与しています。

Batdongsan.com.vnの統計によると、2024年1月のベトナム全土における販売中のマンションへの関心度は、2023年の同時期と比較して66%増加し、不動産物件数も46%増加しました。特に、ハノイでは2024年1月のマンション検索数が同時期と比較して71%増加しました。同様に、ホーチミン市でもマンションの需要が59%増加しました。この傾向は、他のほとんどの省や都市でも同様です。

住宅購入需要の力強い増加にもかかわらず、マンションの供給量は依然として不均衡な伸びを見せています。2023年のマンション供給量は、ハノイとホーチミン両市で減少しました。

ハノイでは、2023年の新築マンション供給戸数は10,500戸と予測されており、前年比で約31%減少する見込みです。ホーチミン市では、新築マンション供給戸数は約7,500戸と予測されており、2022年の同時期と比較して50%以上減少する見込みです。

近年、新規承認不動産プロジェクトの減少と、進行中のプロジェクトが法的および資金的な問題により苦戦を強いられていることを受け、マンションの供給量は減少傾向にあります。政府、省庁、各省庁による困難克服に向けた努力は目覚ましい成果を上げており、2023年にはプロジェクト実施・再開件数が急増しましたが、不動産業界のキャッシュフローへの圧力は依然として緩和されていません。

公営住宅が増加し、アパートの価格が下がるとの期待

したがって、社債発行による資金調達の状況は、国家管理機関の努力により、2023年半ば以降徐々に改善しています。

しかし、ベトナム債券市場協会（VBMA）の最新データによると、今年満期を迎える社債総額の41.4％に相当する約115.7兆ベトナムドンの不動産社債が満期を迎えており、債券満期のプレッシャーは2024年も企業、特に不動産業界にとって課題となっている。

不動産 - 価格上昇の圧力下でのアパート購入の問題を解決します (図 2)。 — 手頃な価格帯および中価格帯のアパートの価格は、特に大都市で引き続き上昇するでしょう。

2024年初頭の発行活動は、政令08/2023/ND-CPに基づく延長・延期期間を経て、政令65/2022/ND-CPが2024年初頭から再施行されることで、プロ証券投資家規制や信用格付け義務規制など、債券の発行・取引条件がより厳しくなるため、障壁に直面し始めています。しかし、これは短期的な困難に過ぎず、長期的には、政令65の施行は社債市場のより健全な発展に寄与するでしょう。

信用資本に関しては、銀行業界、政府、関係機関によるプロジェクトの困難の解消の取り組みにより、不動産事業活動に対する信用残高は継続的に増加しました。

しかし、2024年最初の数か月間、消費者信用ローンと不動産ローンは2023年から減少を続けましたが、貸出金利は低水準を維持しました。インフレと金利変動は依然として予測不可能であるため、将来の仕事や収入状況に不安を抱える多くの家庭にとって、住宅購入のための借入と毎月の1,000万ドンを超える債務返済は大きな負担となっています。

しかし、テトの後、人々が再び投資を始めたため、多様な不動産エコシステムを持つ一部の商業銀行では住宅購入融資がわずかに増加した。

両特別都市圏におけるアパート供給は、長らく減少傾向にあったものの、市場の回復と、国営管理機関によるプロジェクトに対する法的障壁の撤廃に向けた取り組みにより、再び増加すると見込まれています。特に、社会住宅と労働者住宅の供給が顕著です。しかし、これらの供給は正式に市場に投入されるまでに法的手続きの完了に時間を要し、主に中心部から離れた地域からの供給となっています。

そのため、VARSは、短期的には大都市中心部のマンション価格、特に手頃な価格帯と中価格帯のマンション価格が引き続き上昇すると予測しています。一方で、高級物件や高級物件の売買価格は若干下落する可能性があります。

VARSは、現在の市場の一連のプラス要因が基盤となるとともに、2025年半ばまでに不動産セクターに関する新法が可決され、公営住宅や労働者向け住宅の投資家や購入者にとっての困難を解消するための新たな規制が正式に施行されると予想しています。公営住宅の供給が増加し、住宅価格水準は真の住宅ニーズを持つ人々にとってより適切な水準まで低下するでしょう。

ンガン・ザン

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