ホーチミン市中心部の不動産の永続的な魅力

ベトナム不動産研究所は、ベトナム不動産電子雑誌と共同で、11月26日にワークショップ「南向きのキャッシュフロー：ホーチミン市中心部の不動産の持続可能な魅力」を開催し、経済と不動産の分野の専門家やリーダーである400人の代表者を集め、ホーチミン市中心部の不動産市場の発展の原動力に関する戦略的対話を開始します。

Báo Tin Tức•24/11/2025

ベトナム不動産協会によると、ホーチミン市は2045年までに世界のトップ100都市に入る国際的な巨大都市になることを目標に、新たな発展段階に入っている。制度、交通インフラ、多極都市モデル（コンパクトな都市部）、TOD都市部、国際金融センターの形成における画期的な進歩により、ホーチミン市には前例のない成長サイクルが始まっている。

こうした状況下、ホーチミン市中心部の不動産は、「黄金の資産」としての地位を堅持し続けています。近代的で、持続可能な価値を持ち、短期的な市場変動の影響を受けにくいからです。特に、トゥーティエム、ビンチュン、カットライを含むサイゴン川東側の地域は、新たな成長サイクルの「特別な座標」として浮上しています。

合併後、ホーチミン市は人口1,400万人、ベトナムのGDPの約24%を占める東南アジアおよびアジア有数の巨大都市となりました。科学技術に関する決議57、国際統合に関する決議59、制度に関する決議66、民間経済に関する決議68を通じて、ホーチミン市は特別な法的制度回廊を与えられ、サービス産業、金融センター、国際物流、銀行、保険、フィンテック、国際貿易・投資を牽引する「機関車」となり、国際金融市場からの資金源を戦略的に集約する都市となりました。

さらに、ホーチミン市の交通インフラは、ホーチミン市中心部と空港システム、国際深水港を結ぶ高速道路網から、環状2号線、3号線、4号線、放射道路、地下鉄システムに至るまで、体系的に整備されており、いずれも都市交通を繋ぐ血管の役割を果たす重要な交通網となっています。これは、ホーチミン市が世界の大都市のモデルとして、TOD都市構想に基づく多極・多中心地都市圏の発展を推進する大きな原動力となっています。

特に、計画によると、ホーチミン市に位置する総面積793ヘクタールの国際金融センター（IFC）は、2025年から正式に稼働し、5年以内に完成する予定です。このプロジェクトは、サイゴン区、ベンタイン区（旧1区）、トゥーティエム市街地で計画されており、第1期では、金融管理、監督、管轄機関の本部が所在するトゥーティエム区の9.2ヘクタールの中核エリアの開発を優先します。プロジェクト全体の初期投資総額は約172兆VNDと見込まれています。

国際金融センター（IFC）は、ホーチミン市の金融市場を重要な国際資本フロー規制センターの一つへと転換するための戦略的な手段となるでしょう。これは、この地域の不動産市場の魅力を高めるための前提となります。

首相政策諮問委員会委員であり、ベトナム経済研究所元所長のトラン・ディン・ティエン准教授によると、世界経済の異常な変動という状況下において、ベトナムは成長率の維持、高い目標の設定、デジタルトランスフォーメーション、技術開発、国際資源の誘致など、「異例の」成果を上げている。これは、ホーチミン市が国際金融センターを主導する新たな発展段階に入るための重要な基盤となる。

「ホーチミン市は、狭い陸地から海、空、地下、デジタル空間、文化といった無限の空間へと開発を拡大していく上で、大きな可能性を秘めています。トゥティエム核開発地域は、まさに爆発的な発展に備え、エネルギーを蓄積している段階にあります。この地域のマスタープランには、ハイテク都市圏、エコロジカルテクノロジーセンター、スポーツセンター、大学エリア、国際金融センターが含まれており、近代的な機能複合施設を創出しています」と、トラン・ディン・ティエン准教授は語りました。

調査によると、ベトナムの不動産市場は近年劇的な変化を遂げています。2023年から2024年にかけて北部で不動産価格が過熱した時期を経て、競争圧力の高まりとハノイなどの大都市における飽和の兆候により、収益機会が徐々に狭まり、投資家は多くの課題に直面しています。

このような状況の中、不動産市場では、ハノイをはじめとする北部の投資家からホーチミン市とその周辺地域へのキャッシュフローの明確なシフトが見られます。この「南下」の傾向は、価格水準の差に加え、ポートフォリオの多様化、長期的な利益率の追求、そして南部市場の再編による機会の活用といった目的から生じています。2025年の最初の3四半期には、ホーチミン市の多くのプロジェクトで、特にハノイの北部の顧客の割合が高くなりました。法的地位の透明性、充実したユーティリティシステム、そして持続可能な成長の可能性を備えたホーチミン市中心部のプロジェクトは、この顧客層にとって魅力的な投資先になりつつあります。

専門家の視点から、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、北部市場では持続可能な投資と長期的な資産保有が一般的である一方、南部、特にホーチミン市では、投資家は不動産の短期的な価値上昇と迅速な流動性の可能性をより重視していると述べています。その理由の一部は、ベトナム経済の牽引役である市場の活況にあります。

しかし、近年、南部の不動産市場は以前とは異なり、慎重な選別を伴いながらも推移しており、ハノイの投資家は南部へとシフトしています。これは、現在の南部への投資キャッシュフローが多くの「サーフィン」を解消し、「持続可能性」を重視し、活力のある金融経済エコシステムに裏付けられた実用ニーズを重視していることによるものです。投資家の動向は変化し、「噂」を追うのではなく、明確な選別が行われています。ホーチミン市中心部の不動産は、変動が少なく長期的な成長が顕著な「貴重なシェルター資産」と見なされています。

実際、ホーチミン市の不動産は不足しており、特に開発のための新たな土地がない中心部ではその傾向が顕著です。トゥティエム半島（現アンカン区）とビンチュン区は、新たな都市計画のための土地が確保されている希少な地域です。市は建築遺産の保全と住宅密度の低減を目的とした中心部のゾーニングを計画しており、中心部は持続可能な供給不足に直面することになります。特に、計画、立地、建築、ユーティリティなどにおいて高い基準を満たす不動産セグメントの供給はますます限られています。

そのため、この地域の不動産は、高い稼働率を維持するだけでなく、貿易を効果的に活用する能力においても、持続的な魅力を持っています。さらに、ロンタン国際空港とカイメップ・チーバイ深水港に直結する高速道路網は、ホーチミン市中心部がグローバルサプライチェーンの重要な拠点となることを後押しし、この地域の投資マップにおける中心部の不動産価値を高めています。

現在、中心エリアは環状2号線の内側のエリアと定義され、トゥドゥック市（旧）の一部（トゥティエム半島）と現在のビンチュン区およびカイライ区まで拡大されています。中心エリアの東側への拡大は、市の多極・多拠点都市開発の方向性から生まれたものであり、都市の発展レベルと機能に応じて中心エリアが定義されています。これらのエリアにおけるプロジェクトは、国際金融センター、ハイテク産業センター、イノベーションセンター、知識経済に進出する外国人投資家のニーズを満たす場所と考えられています。

今後3～5年間、ホーチミン市中心部の不動産は好調な成長傾向を維持すると予想されます。特に、アンカン（トゥティエム半島）、ビンチュン、カトライといった新興都市圏の牽引役を担う地域で顕著です。主要交通路沿い、金融センターやハイテクゾーンの近く、あるいはTOD回廊内にあるプロジェクトは、最も大きな恩恵を受けるでしょう。

出典: https://baotintuc.vn/kinh-te/suc-hut-ben-vung-cua-bat-dong-san-trung-tam-tp-ho-chi-minh-20251124165529449.htm