2025年末の不動産：資本は南へ「下流」へ流れるのか？

（CLO）ハノイの不動産が「ピーク」に達した後、投資家はダナン、そしてホーチミン市に移住する傾向がありました。

2025年初頭以降、不動産市場は四半期ごと、月ごとに「ウォームアップ」の傾向を継続的に記録しており、供給量の増加と取引件数の改善に明確に表れています。この回復の勢いは、 経済全体の成長、供給の逼迫の解消、そして一連の法的救済政策によってもたらされ、市場の新たな成長サイクルの基盤を形成しています。

他の多くの投資チャネルが大きく変動する中、不動産は中長期的に安定した収益性を維持し、「価​​値ある避難所」としての地位を確立し続けています。

2025年には、 ハノイとホーチミン市の不動産は「2つに分割」される。（写真：ST）

SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙の記者に対し、「 政府は最近、不動産プロジェクトにおける法的障壁の撤廃に向けて継続的に措置を講じてきました。これにより不動産供給が増加し、顧客の選択肢が広がり、年末に向けて市場がより活性化するでしょう」と分析しました。

しかし、省市合併といった重要なニュースが明らかになり、それがこれまでの価格に反映されているため、この時期が「ホット」な時期となることはほとんどないでしょう。また、ハノイをはじめとする各省の不動産価格は、購入者の支払能力を超えているため、年末にかけてより適正な水準へと調整されるでしょう。

チョン氏は各市場について明確にコメントし、ハノイの不動産市場は2024年半ばから新たな価格の「ピーク」を記録し、2025年初頭までには価格がさらに上昇し続けるだろうと述べた。

そのため、短期および中期的に収益性の高い投資機会は狭まり始めました。これにより、北部の投資家、特に経験豊富で多額の資金を持つ投資家は、より高い価格上昇率を持つ新たな市場を探し始めました。

チョン氏によると、北部の投資家の「嗜好」は、流動性の高さから大都市に向けられることが多いという。特にハノイ、ダナン、ホーチミン市が注目されている。

ハノイの不動産価格が「ピーク」に達した後、投資家はダナンに移住する傾向にあると、彼は明らかにした。これが市場の「氷を溶かす」効果となり、2024年半ばからの回復を促した。そのおかげで、ダナンの不動産価格は、土地、タウンハウス、沿岸部の不動産セグメントで急上昇した。

「2024年後半から2025年初頭にかけて、ダナンでは価格が急騰し、多くの地域で50～70％上昇するだろう」とチョン氏は述べた。

2025年初頭、ダナンの不動産市場が新たな「ピーク」に達すると、投資資金は引き続きホーチミン市へとシフトする。チョン氏は、2022年には法規制の厳格化と供給量の制限により、ホーチミン市の不動産市場は「圧縮」されると述べた。

これまで、法制度が改善され、多くの政策が「解きほぐされ」、多くの投資家が「商品を発売」し、特に多くの重要なインフラプロジェクトが実施され、ホーチミン市の不動産市場が再び「活性化」するのに役立っています。

一方、G6グループのグエン・アン・クエ会長は、「不動産は長期的には引き続き安全な投資チャネルだが、投資家はこれまで以上に慎重になる必要がある」とコメントした。

彼によると、お金を使う際には、合法性、計画性、価格上昇の可能性、そして居住、賃貸、事業といった実際の利用可能性を徹底的に評価する必要がある。現在の市場は、以前のように価値が自動的に上昇する資産として「買って放置する」という考え方にもはや適していない。

クエ氏は、投資家が財務レバレッジを使用する場合は、借入額を低く抑え、キャッシュフローを確実に管理できるようにすべきだと推奨しています。

短期的には、株式、金、デジタル資産の方がより高い利益率をもたらす可能性があります。しかし、長期的には、安全性の観点から、不動産は依然として第一の投資チャネルの地位を維持しています。

「他のチャネルで成功しても、投資家は依然として不動産を通じた資産蓄積に戻る傾向がある」と彼は強調した。

多くの市場調査では、2025年末には第3四半期よりもプラスの変化が見られると予測されており、特に新規供給において顕著です。しかし、成長率と吸収レベルは多くの要因に左右され、課題、期待、そして理想という3つの異なるシナリオが生まれます。

理想的なシナリオ：新規供給が40～50%増加し、変動金利が8～9%で推移し、販売価格が10～15%上昇し、吸収率が40～45%に達する。これは最も楽観的なシナリオであり、市場が力強い成長期に入るという期待が高まっています。

想定シナリオ：新規供給が25～35%増加し、変動金利は9～11%、販売価格は5～10%上昇し、吸収率は35～40%に達する。これは最も実現可能なシナリオと考えられており、より明確で持続可能な回復傾向を反映している。

困難なシナリオ：供給はわずか5～15%の増加にとどまり、変動金利は10～12%に上昇し、販売価格は2～5%の小幅上昇となり、吸収率は20～30%に達する。これは保守的なシナリオであり、市場が緩やかな回復サイクルに陥る可能性を示唆している。

同様に、ベトナム不動産協会（VARS）も今後の市場について3つのシナリオを提示しました。最初のシナリオは、緩やかな回復を伴い安定した市場です。政策が慎重な方向で維持されれば、今後2～3年で市場は緩やかに、そして持続的に成長するでしょう。

2つ目のシナリオは、信用緩和や法的問題が徹底的に解決され、市場が力強く回復し、2026年から明確な転換期を迎えるというものだ。

3 番目のシナリオは、信用パッケージや税制優遇措置などの大きな後押しがあれば市場が再び活況を呈するというものです。ただし、これは適切に管理されなければ投機余地が拡大するリスクを伴います。

出典: https://congluan.vn/bat-dong-san-cuoi-nam-2025-dong-von-xuoi-vao-nam-10319919.html