「現金」による不動産救済：長期的な解決策を選択するか、それとも状況に対処するか？

多くの不動産業界は「雪崩」効果を恐れ、市場を救うために銀行に「財布の紐を緩める」か融資基準を引き下げるよう要請している。しかし、銀行側も、こうした特殊な状況の解決を「巧妙に」拒否する独自の理由を持っています。一方、不動産市場を持続可能な軌道に調整するための根本的な解決策には、いずれも時間がかかります。

不動産業界は、市場の「凍結」が経済に連鎖反応的な影響を及ぼすことを懸念している。イラスト: L.Vu.

不動産ビジネスには一時的な解決策が必要

2023年の最初の2か月がほぼ過ぎましたが、不動産市場では、事業活動に影響を与える経営政策からの明るい兆候はまだ見られません。一方、債務の満期、金利の上昇、流動性の低さが企業を危険にさらしている。

不動産市場から銀行システムや他の多くのビジネス分野に雪崩効果が広がるのを防ぐために、不動産市場と債券市場を救済するよう多くの勧告がなされてきました。

ベトナム国家銀行（SBV）との最近の会合後も、不動産市場を救済するかどうかについて明確なメッセージは出ていない。不動産業界のすべての希望は、2月17日に政府が議長を務める会議を待っている。この会議に先立ち、多くの大手不動産企業も困難について提言し、差し迫った圧力を克服するための一時的な解決策による支援を求めていた。

ノバ不動産投資グループ（ ノバランド）のリストラプロジェクトのコンサルティングを担当するド・ティ・フォン・ラン氏は、国家銀行に送られた以前の文書の中で、同社は国内債務の問題を解決するために商業銀行と協力し続けていると述べた。対外債務に関しては、ノバランドは再編のためにこれを市場リスクとして捉えるようパートナーを説得​​した。

そのため、この企業は、国立銀行が不動産企業の債務再編と債務返済期間の24～36か月延長を許可することを検討するよう提案しました。さらに、信用機関、金融機関、およびプロの投資家としての商業銀行のリーダーとしての役割において、国立銀行は、企業が債券保有者に対する義務を履行するのに役立つソリューションを検討することが推奨されます。

この提案を共有したフンティンランド社のレ・トロン・クオン社長は、同社が債務グループに加わっていないが、加わらないつもりはないということを強調した。このような状況では、現在の流動性危機の状況に対処するための解決策が必要です。

「強力な支援政策がなければ、いずれ債務超過に陥る可能性があります。したがって、フンティン社とフンティンランド社の観点から、債務超過を回避するため、国家銀行が債務再編と期限延長を認めることを提案します。これは、企業が生産活動や事業活動を行うための後続債務の支払いを支援することにもなります」とクオン氏は述べた。

レ・チョン・クオン氏によれば、余裕の拡大は、企業が事業資金を確保するためにも必要であり、同時に社債保有者の信頼を高めて社債への投資を継続してもらうことも必要だという。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、満期を迎える個々の社債や信用ローンも不良債権化したり、さらに悪い債務グループに陥るリスクがあるという。企業が不良債権を抱えている場合、実現可能なプロジェクトと担保があったとしても、国立銀行が信用借入条件の緩和を許可しない限り、新たな信用ローンを受けることはできません。

現在の状況と上記のボトルネックを考えると、不動産市場は本当に危険なのかという意見が多くあります。市場を救済することが急務なのか、それとも市場がその生存本能に従って運営されるようにすることが急務なのか?

同社自身は融資の再編やプロジェクトの売却が必要だと述べているが、これは簡単なことではない。現在、事業を売却したい企業もあるが、法律で未形成の事業の一部を譲渡・売却できないと定められているため、売却ができない。したがって、政府はこれらの投資家がプロジェクトを移転し、流動性をサポートできるように政策支援を提供することができます。

一方、商品の再編という点では、多くの不動産事業者は、総資産が大きく、販売価格を大幅に引き下げ、値引き率を45～50％引き上げるなどの施策を数多く実施しているにもかかわらず、買い手がほとんどいないため、依然として販売に苦労している。現金が不足し、キャッシュフローがマイナスになり、流動性が著しく不足する企業は、HoREA がかつて言及したように、「資産の山の中で死んでいく」状況につながる可能性があります。

南部の不動産会社のリーダーは、現在、融資金利が年平均13～15％と高すぎるため、現在の厳しい事業環境下では、借入コストを賄うために10％の利益率を達成するのは難しいと語った。これは不動産業だけでなく、他の業界でも難しい問題です。

一方、不動産市場では、年利14～15％のローンを組んで住宅を購入する人はいません。したがって、売り手を支援する方法の 1 つは、買い手のコストを削減して売り手が商品を販売できるようにし、不動産が在庫切れにならないようにすることです。

「ここで重要なのは、人々が何かの救済を考えるのではなく、投入金利と産出金利のバランスをどう取るかを考えるべきだということです。金利が下がると、投資需要と住宅購入需要は高まります」と彼は述べた。

Batdongsan.com.vnを所有する同社の副社長であるグエン・クオック・アイン氏も同様の見解を示し、現在の市場は以前の危機の時期と何ら変わっておらず、景気刺激策を通じて信頼感への圧力を軽減するきっかけが必要だと述べた。以前、危機が発生し取引が停滞したときに、年利5～6％で30兆ドンの景気刺激策が実施され、社会住宅セグメントが市場の取引習慣の再構築に貢献し、市場は回復し始めました。

不動産業界は、市場の「凍結」が経済に連鎖反応的な影響を及ぼすことを懸念している。イラスト: L.Vu.

銀行には資本が不足しているわけではないが、融資は原則に従って行われなければならない。

「国家銀行は不動産融資の引き締めに関する文書を一切発行していない。融資は信用機関の審査とシステムの安全性確保にかかっている」と、国家銀行のグエン・ティ・ホン総裁は先週開催された不動産融資に関する会議で断言した。多くの銀行幹部はまた、この部門の信用の伸びが制限されるのではないかという懸念があるにもかかわらず、銀行には資金不足はないと述べた。

ベトナム国家銀行のデータによると、2017年から2019年にかけて不動産セクターへの融資は年間20％以上増加し、ベトナム経済全体の融資増加率（13～14％）を上回り、ベトナム経済全体の未払い融資総額の18～19％を占めた。

2020年から2021年にかけて、新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を受け、不動産信用残高の伸び率はそれぞれ12％と15.37％に鈍化したが、2022年には突然24％と急増した。

統計によれば、不動産は経済に対する総未払い債務の21.2%を占めており、過去5年間で最も高い成長率を示しています。そのうち、消費・自己使用目的の未払債務は68％を占め、不動産事業活動は32％を占めています。

ベトナム国家銀行のトップはまた、過去3年間、多くの困難があったにもかかわらず、不動産融資の伸びは減っておらず、銀行は依然として、優先成長分野は言うまでもなく、経済の他の分野にも資本を提供しなければならないと述べた。したがって、銀行が融資余地を計算し、預金者と借り手の間で金利を「調和のとれた」水準に維持しなければならない場合、不動産事業者は「より公平な」見方を持つ必要がある。

ホーチミン市に拠点を置く商業銀行の総裁は、最近のイベントでKTSGオンラインの取材に対し、不動産の資金源には銀行のほかに購入者からの資金や不動産事業者の自己資本も含まれており、近年では社債からの資金調達が最も目立っているとコメントした。最近は資本市場が「行き詰まっている」ので、不動産事業者が銀行から「資金」を求めるのは必然です。

しかし、銀行資本に関しては、特定通貨業務部門の安全基準が「見えない壁」であり、国際基準を満たすために基準を引き上げる必要が高まっている。

信用局（SBV）の不動産信用に関する報告書によると、不動産信用条件の違いにより、信用機関は不動産への融資を躊躇している。

したがって、不動産信用の需要は通常、中期および長期にわたります（現在、未払いローンの約94％は10〜25年の期間です）。一方、銀行が動員する資本は主に短期であり、金利は市場に応じて変動します（約80％は短期預金です）。

「したがって、信用機関が資金動員と融資の条件を適切にバランスさせることができない場合は、流動性リスクに直面する可能性がある」と信用局の報告書は評価した。

もう一つのそれほど新しいわけではないリスクは、不動産信用の伸びは高いものの、少数の顧客グループを持つ大手信用供与銀行、分散投資をしている顧客、未完了のプロジェクトが多数あるなど、少数の対象グループに集中している場合の潜在的な不良債権に対する懸念である。

「不動産投機」という概念も銀行にとって頭痛の種となっている。住宅ローンが実際の住宅ニーズのためなのか、投資のためなのかを正確に定義することが難しいからだ。最近、業界の不良債権比率が増加している状況では、これは潜在的にリスクがあります。

さらに、他の関係者からの報告によれば、不動産融資は依然として銀行の手に負えない多くの困難に直面しているという。これらの困難には、土地に関する法的手続き、高級住宅が豊富で低価格住宅が限られている場合の需要と供給の市場の不均衡などが含まれます。

一方、現在の資本市場は、不動産企業が最大の債券発行企業であるにもかかわらず、市場における社債発行活動におけるいくつかの違反行為により信頼を失い、困難に直面しています。

「多くの企業は、満期を迎える債券の処理に加え、満期前に債券を買い戻すための資金も前払いしている。これは、企業のキャッシュフロー、財務状況、そして銀行融資の流れに圧力をかけることになるだろう」と報告書は述べている。

多くの不動産企業が生き残るためのキャッシュフローに不安を感じている現状では、銀行も例外ではありません。 「不動産業界は苦境に立たされており、皆さんよりも私たちの方が心配です」と、先週の銀行カンファレンスでVNExpressが報じたように、VietinBankの業務担当副総裁、グエン・ホアン・ズン氏は語った。しかし、このリーダーは、不動産会社は財務の均衡を図るために今すぐ再編し、資産を売却すべきだと考えている。

また、現時点での不動産業界に対する具体的な状況解決策は、他の多くの業界に対して「不公平」であるという意見も多くあります。さらに、システム全体の流動性が限界に達した場合、短期的な救済は不可能になる可能性が高い。

したがって、一般的に、ほとんどの商業銀行は、現在の状況では企業が自力で救済される必要があると考えています。 「市場は自らを規制するべきだ。問題は、どの価格で売るかだ」と銀行総裁は述べた。

グエン・ティ・ホン知事によると、両者の間の溝を埋めるためには、それぞれの具体的な事例についてより直接的な交流と説明が必要だという。しかし、キャッシュフローの混雑を解決するには、銀行だけに頼るのではなく、多くの関係者による包括的なソリューションパッケージを検討する必要があります。

この状況に対してどのような解決策が出てくるかはまだ明らかではない。前回、市場が凍結した際には、相次いで融資刺激策が市場に導入されました。しかし、最近の市場の急騰により、本当にニーズのある人々にとって、商品の不足と住宅価格の高騰が懸念事項となっている。短期的か長期的かを問わず、市場を安定させ調整するための解決策は、この目標から外れるべきではありません。

ソン・ドゥンTBKTSG