ラムドン省沿岸地域における土地評価の「ボトルネック」を解消する。

15-chot-change-17532827007161394739861-1753321554312-17533215545461486739077.jpg — NovaWorld ファンティエットプロジェクトの眺め。

ラムドン省農業環境局の報告によると、同省南東部では現在、観光地、都市部、商業住宅、工業団地など14件のプロジェクトが土地評価単位の取得を求めており、そのうち8件の観光プロジェクトは困難に直面している。

企業はジレンマに陥っている。

土地評価の遅れにより、企業は土地使用料や土地賃借料を支払うことができず、建設プロジェクトを計画通り進めることが困難になっています。この状況は、投資の進捗、支出、そして地域全体の発展に深刻な影響を与えています。

8つのプロジェクトが具体的な障害に直面しており、そのうち1つのプロジェクト（ホン・ロム・ヒル）は現在コンサルティング会社が土地評価を実施中、2つのプロジェクト（ロイヤル・ルビー・ヴィラとオーシャン・バレー）はコンサルティング会社の選定中、2つのプロジェクト（ハニー・ビーチとホア・セン）は計画上の問題を抱えており、3つのプロジェクト（NDMREAL、タン・ダイ・ズオン、デ・ラ・ジー）はリストから削除される見込みです。さらに、デルタ・バレー・ビントゥアン社（ノバランド・グループ傘下）が開発する約1,000ヘクタールのノバワールド・ファンティエット大規模プロジェクトも、長年にわたり土地評価に苦戦しています。

合併に先立ち、ビントゥアン省人民委員会は、数十のプロジェクトで具体的な土地価格が未だ決定されていないと述べていました。この停滞は社会資源の浪費であるだけでなく、地域の発展を阻害しています。

この問題は法改正によってさらに複雑化しています。2024年8月1日発効の土地価格規制に関する政令71/2024/ND-CP号以降、土地評価プロセスは2つのアプローチに分割されました。年間の土地リース料を支払うプロジェクトの場合、省はK係数法を適用できます。これは、価格表の土地価格に調整係数を乗じて具体的な価格を算出する方法で、より簡便かつ迅速です。一方、リース期間全体にわたる一括払いに切り替えるプロジェクトでは、剰余法、比較法、収益法といったより複雑な手法を適用する必要があります。これらの手法には、完全な法的文書、広範な市場データ、そして外部コンサルタントの雇用が必要です。

現実には、要求される評価報告書を作成できる能力を持つコンサルティング会社はごくわずかです。多くのコンサルティング会社は法的リスクを懸念して躊躇したり、高額な見積もりを提示したりするため、選定は困難です。適切な会社を選定できたとしても、複数の部署や機関が関与するため、報告書の作成とレビューのプロセスは長期化します。

ノヴァワールド・ファンティエットからの教訓

こうした状況の好例が、ラムドン省ティエンタン区のオーシャンバレー・ツーリスト・コンプレックス・プロジェクトです。ノバワールド・ファンティエットという商号で知られるこのプロジェクトは、多くの施設が既に稼働しており、一部は建設中であり、2028年末の完成が予定されています。しかし、土地利用が年間リースからリース期間全体にわたる一括払いに変更されたため、プロジェクトは財務上の義務を履行する前に、具体的な土地価格が確定するまで待たなければなりません。プロジェクトは2028年末の完成が見込まれています。

ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクトは986ヘクタールを超える敷地面積を誇ります。これまでに、投資家は8,000件を超える不動産物件のうち1,300件以上を顧客に引き渡しました。

ラムドン省人民委員会のグエン・ミン副委員長は、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトの困難と障害は基本的に解決されたと語った。

ミン氏は、財務省が省人民委員会に、2025年7月までに具体的な土地価格の決定を支援する土地評価審議会と作業部会を設立するよう助言することを提案した。

ノヴァワールド・ファンティエット・プロジェクトは、2025年6月27日に省人民委員会から土地利用形態を一時借地料支払い方式に変更する許可を取得しました。現在、農業環境局は、本プロジェクトの一時借地料支払いの基準となる具体的な土地価格を決定するための費用見積りとコンサルティング機関の選定を行っています。

グエン・ミン氏は、省南東部におけるプロジェクトの具体的な土地評価について、農業環境省に対し、法律に基づいて講じるべき手続きと措置に関するすべての関連情報を早急に検討・取りまとめるよう要請した。特に、関係部局、機関、地方自治体に対し、必要な書類を速やかに提出し、具体的な土地価格の決定に関連するすべての作業が完了するよう強く求めた。

ミン氏はまた、具体的な土地価格を決定するためのコンサルティングパッケージの予算見積りを承認してもらうため、すべての作業を計算し、省人民委員会に提出するよう要請した。また、コンサルティング会社の選定にあたっては関係部署と積極的に連絡を取り、プロジェクトの土地価格決定への参加を積極的に呼びかけるよう求めた。

投資リソースを無駄にしないでください。

ラムドン省人民委員会によると、近年、同省南東部では40件以上のプロジェクトで土地価格が確定できず、投資と社会資源の無駄が生じていた。地方当局の断固たる対応により、新たに21件のプロジェクトで土地価格が算定され、財務上の義務を果たすことができ、今後の施策の実施に向けた基盤が整えられた。

出典: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html