8月24日、株式市場は1週間の継続的な下落と苦戦の後、力強く回復した。このプラス傾向は、ベトナム国家銀行（SBV）が首相の指示に従って通達06号で貸付を制限する規制の一部の実施を一時的に延期したことを受けて、多くの不動産株が天井または天井近くまで価格が上昇したことによるところが大きい。
タイムリーな決定
具体的には、ファム・ミン・チン首相が8月23日午後に緊急文書を発行した後、同日夜にベトナム国家銀行が通達39/2016/TT-NHNNの第8条第8項、第9項、および第10項の実施を停止する通達10/2023/TT-NHNNを発行した（通達06/2023/TT-NHNNの第1条第2項により補足）。経済成長の促進を優先するのが目的だ。通達第 10 号は、9 月 1 日からこれらの問題を規制する新しい法的文書の発効日まで有効となります。
執行の一時停止に関する規定グラフィック：ANH THANH
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、この情報を受け取るとすぐに、ベトナム国家銀行が通達06の第1条第2項に規定されているように、第8条第8項、第9項、および第10項の実施を停止する通達10をすぐに発行できるようにするための、政府と首相の決断力のあるタイムリーな指示に感謝の意を表した。これは、ビジネスコミュニティ、投資家、および人々の信用へのアクセス能力の向上に役立つだろう。
ナムロン投資株式会社の投資担当取締役ファム・ディン・フイ氏は、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、通達06号の一部条項の停止は不動産企業にとって良い決定であり、企業がより多くの土地資金を開発し、既存の負債を再編成するための融資資金にアクセスしやすくなるため、喜びを表明した。さらに、これは企業が投資資金をより容易に呼び込むことにも役立つ。
ホーチミン市で建設中のアパートプロジェクト。写真：タン・タン
DRHホールディングスのゼネラルディレクター、ゴ・ドゥック・ソン氏は、不動産市場は厳しい状況にあるが、多くの企業にとって資金が大きな懸念事項であると語った。融資制限の停止により、融資を必要とする不動産事業者にとって多くの障害が取り除かれることは間違いないだろう。孫氏は、政府、省庁、業界による努力により不動産市場が回復することを期待している。
一方、サイゴン5不動産株式会社のダン・アン・トゥ社長は、最も資金を必要とする段階は投資家がプロジェクトを実施し始める時だと述べた。その時点では、企業は既に土地の使用権を持っており、この資産に基づいて銀行から資金を借り入れることができるが、融資額は高くない。一方、企業は各種ライセンスを取得したプロジェクトの価値に基づいて借り入れたいため、企業が銀行の「バックヤード」であるという話はさておき、投資家が良ければライセンスまでの法的書類も出すことができるが、通達06にあるように「販売開始の条件を満たす」必要があるという点では、企業にとって非常に困難である。言うまでもなく、プロジェクトが販売可能であれば、企業は銀行から借り入れる必要がなく、製品を販売して資金を集めるだけでプロジェクトの実施を継続できます。
Mirae Asset Securities社の仲介担当取締役、Huynh Minh Tuan氏は、上記の規定の実施を延期することで、困難な経済状況において、企業、特に不動産企業が銀行からより容易に資金を調達できるようになるとコメントした。 「これは、資本拠出、株式購入、事業提携のための融資需要が非常に高い状況において、経済の信用成長の改善にも貢献します。しかし、銀行業界はリスクを効果的に管理する必要もあります」とトゥアン氏は述べた。
メイバンク・インベストメント・バンク・セキュリティーズ（MSVN）のアナリストらも、上記の規定の延期は不動産業界にとって明るいニュースであり、現在のように不動産企業が資金不足に陥っている状況において、信用機関からの融資を受けやすくなることで業界の活性化につながると述べた。
「土地法、住宅法、不動産業法といった新たな法的枠組みが市場に整った後（2023年10月の国会で可決予定）、通達06号による不動産業への融資規制はより明確になるだろう。この段階では規制と定義がより明確になり、不動産会社は良し悪しの区別なく銀行融資を容易に受けられるようになるだろう」とMSVNの専門家は述べた。
条件付きでリスクを軽減
ホーチミン市に本社を置く商業銀行の総裁も、グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、国家銀行が通達06号で融資を禁止する規定の一部実施を停止する決定は現実に即していると評価した。なぜなら、現在、会社を設立したり、プロジェクトを実行したり、事業に協力したり、契約締結時点では法的規制に従った実行条件を満たしていない将来の取引を実行するために保証金を支払ったりするために、銀行から資金を借り入れる必要がある顧客が多くいるからです。このニーズは多くの分野で発生していますが、最も顕著なのは不動産です。
たとえば、ある企業が銀行から資金を借り入れ、別の企業と共同で資本を出資してアパートの建設プロジェクトを行うことができます。その際、銀行は、プロジェクトが十分な法的根拠を備えていることに加え、実現可能性、借り手の債務返済能力、その他多くの要素を考慮して、融資を実行することになります。不動産事業がプロジェクトを実行するための資金を持つと、雇用が創出され、他の産業の発展が促進され、経済成長に貢献します。
しかし、他の多くの商業銀行の幹部は、銀行オーナーと密接な関係にある多くの企業が長年にわたり、銀行から資金を借り入れ、融資額を同じ企業に移してプロジェクトに投資するために数十の「衛星」企業を設立してきたと述べた。これにより、銀行は規制に従って貸出金利を制限するために企業間の関係を証明することが不可能になります。そして実際に、顧客が債務不履行に陥り、銀行が流動性不足に陥った事例もあった。
この状況を解決するために、トラン・ゴック・トー教授（ホーチミン市経済大学）によると、銀行管理機関は必ずしも通達06号に規定されているように融資を厳しくする必要はなく、不適切であるという理由でそれを取り消す必要があるという。
代わりに、銀行規制当局は、米国連邦準備制度理事会（FED）が銀行に高リスク証券の取引を禁止せず、最大1,250%のリスク比率を負担させているのと同様に、不動産融資比率を引き上げるという点に学ぶことができる。したがって、銀行所有者は多額の融資を敢えて行おうとはしません。なぜなら、そうなると自己資本（銀行所有者の資本を含む）が総融資額の非常に大きな部分を占めることになるからです。
「一方、不動産への融資が過剰になり流動性に問題が生じると、銀行は当該不動産を抵当に入れ、中央銀行から資金を借り入れる。まず、当該不動産の価値をゼロと判断する。その後、抵当に入れた不動産の価値を徐々に再評価していく。こうして銀行経営者は不安を抱き、馴染みの不動産業者への融資をためらうようになる」とトラン・ゴック・トー教授は分析した。
この見解に同意し、ANVI法律事務所所長の弁護士チュオン・タン・ドゥック氏も、融資活動の本質に反するリスクの高い行為があるにもかかわらず、信用機関法でまだ禁止されていない場合、国家銀行が禁止するのではなく、技術的条件を定めて制限するのが最善であると述べた。たとえば、リスク係数が増加すると、銀行はそのセクターへの融資を減らすことを検討するでしょう。技術的な条件が非常に高い場合、融資を禁止するのではなく、融資自体を禁止するようなものです。
弁護士のチュオン・タン・ドゥック氏はまた、長年にわたり、通達39/2016/TT-NHNNで貸付が認められていない6つのケースには、信用機関法やその他の法律でまだ規定されていない、または政令（例えば、政令24/2012/ND-CP）でのみ規定されているケースが含まれていると述べた。
最近、通達 06 では、融資が認められないケースがさらに 4 つ規定されており、そのうち 3 つはまったく新しいものです。これらのケースは、2010 年信用機関法の第 126 条および第 127 条の信用供与の不許可および制限に関するケースの規定に追加される必要があります。
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