ホーチミン市の不動産プロジェクトにおける土地使用料の撤廃

先週末、ホーチミン市人民委員会のグエン・ヴァン・ドゥオック委員長および関連部門との作業会議において、トゥーティエム・エコ・スマートシティ・プロジェクト（アンカン区）の投資家であるロッテ・プロパティーズ・ホーシーエムシー株式会社（韓国ロッテ）のジュン・ソン・ホ社長は、ホーチミン市が投資障害、特にプロジェクトの追加土地使用料年5.4％の免除を排除すれば、プロジェクトの実施を継続したいとの希望を表明した。

財務義務のある100のプロジェクト

ホーチミン市人民委員会のグエン・ヴァン・ドゥオック委員長は、企業からの提言を認め、適切な解決策を検討するために中央政府に報告すると述べた。市の指導者たちは、ロッテが引き続き協力し、困難を共有し、プロジェクトを予定通り実施することを歓迎する。

実際、ロッテが提起した問題は特異な事例ではありません。エンパイアシティ・プロジェクトの投資家であるインペリアルシティ合弁会社も、ホーチミン市人民委員会に対し、発生した財務上の義務の見直しを求める文書を提出していました。

同部署によると、2017年以降、同企業は約3兆6000億ドンの財務義務を履行しており、市の土地割り当て決定でも、土地リースの一括支払いから土地使用料徴収を伴う土地割り当てに切り替える際に、同企業が「これ以上支払う必要はない」と明記されている。

この計画に基づき、本事業は既に3つの工事群（約1,200戸相当）を完了し、住民に引き渡しました。しかしながら、追加的な土地使用料の支払いを求められることは「大きな負担」であり、資金の流れや事業計画に深刻な影響を与えているとの見方が出ています。

Gỡ vướng tiền sử dụng đất cho dự án - Ảnh 1. — エンパイア・シティ・プロジェクトの一部は手続き上の困難に直面している。写真：ホアン・トリウ

同様に、ホーチミン市税務当局は最近、フンロックファット不動産投資株式会社に対し、グリーンスター・スカイガーデン・プロジェクトのために4,000億ドンの追加支払いを要求する文書を発行しました。ホーチミン市不動産協会（HoREA）によると、市内では現在、ノバランド、フンティンランド、TTCランドといった企業による大規模プロジェクトを含む、約100件の商業用不動産プロジェクトが財務義務の通知を「待機」しています。

HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、企業に過失がない場合に5.4%の追加料金を徴収する規制を全面的に廃止するよう、協会が繰り返し提案してきたと述べた。同会長によると、「金銭的義務の確定が遅れているのは、主に行政手続きによるものであり、投資家の過失によるものではない」という。

チャウ氏によると、この仕組みは企業に損失をもたらすだけでなく、土地使用料が「停止」されて期限通りに支払われず、一連のプロジェクトが一時的に建設を中止せざるを得なくなり、土地資金の無駄が生じるため、予算収入の損失も引き起こすという。

同氏は、政府がこの問題を解決できれば、「中断」されたプロジェクトは速やかに財務上の義務を履行し、不動産市場への数兆ドンの資金の流れが解放されるだろうと信じている。

「土地使用料は住宅供給の回復と経済成長の促進の鍵となる。この問題が完全に解決されれば、ベトナムの投資環境にとっても重要な保証となるだろう」と彼は強調した。

最大の結び目

ベトナム若手企業家協会（VYEA）会長であり、サイゴン・トゥオンティン不動産株式会社（TTCランド）創立評議会会長のダン・ホン・アイン氏は、土地の金融債務に関する問題がホーチミン市の不動産市場の発展を阻む「最大のボトルネック」であると語った。

「2024年土地法および政令103/2024/ND-CPの規定によれば、土地使用料は国家が土地割当を決定した時点に基づいて決定される。しかし実際には、多くの大規模プロジェクトは段階的に実施されており、土地が割当てられるたびに新たな価格を決定する必要があり、不便が生じている」と彼は述べた。

彼は、市が投資家に建設開始のための土地を暫定的に割り当て、残りの土地は補償と用地取得の完了を待つという多くのプロジェクトを例に挙げた。第一期の土地割り当てが決定された時点で、企業は詳細な計画に基づき、プロジェクト全体の土地使用料を支払った。

しかし、残りの土地が譲渡されたとき、当局は新たな土地価格に応じて追加の金銭的義務を決定し、その地域が以前の支払いに含まれていたにもかかわらず、企業に数千億ドンの追加支払いを強いることとなった。

ホン・アン氏によると、この状況は投資コストの増加と実施の遅延だけでなく、住宅市場のバリューチェーン全体にも影響を及ぼすという。「プロジェクトの遅延は企業に損害を与えるだけでなく、一連の悪影響を及ぼします。住宅購入者は待機し、銀行は融資の再編を余儀なくされ、供給は停滞し、市場の流動性は失われます」と同氏は述べた。

ダン・ホン・アン氏によると、一時的な土地割り当てプロジェクトにおける土地使用料の金銭的義務の問題は、長年にわたり産業界から議論されてきた。ホーチミン市人民委員会も、財務省と農業環境省に解決策を提案する文書を多数送付してきたが、これまで具体的な指示は出ていない。

その結果、多くの企業は数十年前にプロジェクト全体の土地使用料を支払ったにもかかわらず、現在も追加で割り当てられた面積に対してさらに高い料金を支払わなければならず、現在の土地価格は数倍に上昇しています。これは莫大な経済的負担となり、企業に損害を与え、事業計画に深刻な影響を与え、多くのプロジェクトの停滞を招き、間接的にホーチミン市の住宅供給を減少させています。

ダン・ホン・アン氏は、この問題を公正かつ合理的に処理するための具体的な仕組みが必要だと提言した。「財務省と農業環境省は、詳細計画1/500に基づき土地使用料を全額支払ったものの、土地の割り当てがまだ完了していないプロジェクトについて、企業が面積に応じて既に履行した財務義務を控除・相殺できる仕組みを、早急に政府に提出することを提言します。」

これにより、公平性と透明性が確保され、国家と企業の正当な権利が保護されます。そうして初めて、予算収入を厳格に管理しつつ、企業の積極的な投資を促し、社会経済の促進とホーチミン市住民の住宅ニーズへの対応に貢献できるのです」と強調しました。

5.4%規制を完全に撤廃する提案

最近の社会経済記者会見で、ホーチミン市農業環境局の代表者は、市人民委員会が天然資源環境省と財務省に対し、未確定の財政義務期間中に土地使用料と地代金の5.4％を追加で徴収するという規制の廃止を検討するよう正式に提案したと述べた。

市の説明によると、この規制は「国と国民の財政的責任の分担」を目的として制定されたとのことだが、実際には、遅延は主に管理機関によるものであり、事業者や住民にこの追加費用を負担させることは不可能である。

市はまた、COVID-19パンデミック後の社会経済回復の文脈において、上記の規制を撤廃することでコスト圧力を軽減し、投資を刺激し、成長を促進することができると強調した。現在、法律では5.4%の追加徴収率が規定されているが、土地使用料及び地代に関する政令103号の改正案において、財務省はこれを3.6%に引き下げるか、完全に撤廃するかという2つの選択肢を提案している。

しかし、完全廃止は土地法に直接規定されなければ実施できないため、財務省は農林水産省に対し、今後の法改正過程で検討し補足するよう勧告した。

多くの専門家や企業によると、実際には、財務義務の確定が遅れるのは、複雑な行政手続きに起因することが多く、企業は既に土地使用料の支払い義務を履行している。追加徴収は投資コストの増加を招き、不動産商品の価格を押し上げ、住宅購入者に直接的な影響を与え、住宅へのアクセスを低下させる。

一部の専門家は、企業が「土地を保有して時機を待つ」状況を避けるため、追加料金を課す場合は、土地が稼働し利益を上げているプロジェクトにのみ適用すべきだと考えている。しかし、投資家側に過失がない場合、追加料金を徴収し続けるのは不公平である。

専門家によると、最も根本的な解決策は、5.4％の規制を完全に撤廃し、同時に土地使用料の算定時期に関する明確なメカニズムを発行して透明性と一貫性を生み出し、それによって一連の停滞したプロジェクトを解消し、不動産市場への信頼を回復することです。

より明確な説明が必要

HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、土地法の施行における困難や障害を取り除くための政策メカニズムを規定した決議草案において、追加の土地使用料の取り扱いについてより明確な規定を設ける必要があると強調した。「政府は、土地使用者の責任によらない場合において、土地使用料または地代が未計算期間に企業が支払った金額の控除について、具体的に規定する必要がある。これは、ロッテのエコスマートシティやエンパイアシティのようなプロジェクトを扱い、企業が不当な扱いを受ける状況を回避するために必要な法的根拠となる」とチャウ会長は分析した。

出典: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm