不動産市場状況に関する政府常任委員会の最近の会議で、首相は各省庁、各部門、地方自治体に対し、不動産コストと価格の上昇の原因を明らかにするとともに、大多数の人々の収入に適した健全な市場発展を促進するための障害を取り除くために早急に行動するよう要請した。
ボトルネックによる供給逼迫
政府首脳の指示では、投資、建設、プロジェクト開発に関連する行政手続きの実施にかかる時間とコストを少なくとも30％削減し、投機行為、仮想熱狂の創出、市場操作行為を厳しく取り締まる必要性を強調している。
近年、中価格帯マンションの位相差と希少性が、この市場の価格に大きな影響を与えています。写真：TAN THANH
実際、不動産市場はその潜在能力に見合った発展を遂げておらず、依然として多くの長年のボトルネックが存在します。 建設省の報告書によると、不動産価格が高止まりしている主な理由の一つは、商品構成の不均衡です。高級住宅（ヴィラ、低層住宅）は供給過剰である一方、手頃な価格の住宅は、特にハノイやホーチミン市などの大都市では極めて不足しています。多くの商品の販売価格は現在、大多数の人々、特に中低所得層にとって手の届かない水準となっています。「住宅価格の上昇は、特に新しい価格表を適用する際に土地関連費用が急騰したことに加え、土地オークションの落札率が異常に高いことが一因です。投資家がグループを組んでオークションに参加し、その後、手付金を放棄して仮想的な価格水準を作り出し、利益を得ようとするケースが数多くあります」と、建設省のグエン・ヴァン・シン副大臣は述べています。
さらに、資格のない無資格仲介業者による投機や価格高騰により、市場の透明性が損なわれている。建設省の報告書は、「多くのフリーランス仲介業者が場当たり的な業務を行い、共謀して価格を吊り上げ、人々に損失を与え、市場への信頼を失わせている」と指摘している。
ビジネスの観点から、サイゴン5不動産開発株式会社のダン・アン・トゥ社長は、不動産価格の高騰は投入コストの高騰が直接の原因であると述べた。「行政手続きコストの長期化は融資の増加につながります。3年から6年かかるプロジェクトでは、総コストが20%から30%増加し、販売価格もそれに応じて上昇する可能性があります」とトゥ氏は述べた。トゥ氏は、首相の指示である手続きにかかる時間とコストを30%削減することが適切に実行されれば、製品コストは大幅に低下し、購入者は真の恩恵を受けると強調した。
DKRAグループの副総裁であるヴォ・ホン・タン氏は、需給構造について、「現在の不動産価格は、供給が需要に追いつかない状況を反映している。実質的な住宅需要は依然として高いものの、プロジェクトの法的問題の解決が遅れているため、供給が逼迫している」と分析した。同氏によると、近年の障害除去に向けた取り組みは評価に値するが、長期にわたる低迷期と比較すると、これらの政策の効果は市場を冷え込ませるほど強力ではないという。
DKRAグループの5月のレポートによると、ホーチミン市市場のデータを引用すると、クラスAマンションが新規供給の76%を占めています。一方、中間所得者層向けのセグメントはほぼ未開発です。市場全体の消費戸数は1,200戸未満で、前年比11%減少しており、2021年から2022年のような価格上昇は見られなくなったものの、実質的な購買力は依然として低いことが示されています。
建設省の2025年第1四半期の報告書によると、国内の商業用住宅マンションの完成戸数はわずか3,813戸で、同時期比40%増加したものの、依然として需要を満たしていない。特に、不動産向け融資資金は15億6千万ドンを超え、2024年第4四半期比7%増加しているものの、企業が担保を欠いているために融資の実行は依然として困難であり、多くのプロジェクトで法的手続きが完了していない。
さらに、株式、金、債券といった金融市場の不安定さも、不動産への資金の「逃避」を招き続け、実際の取引が活発でないにもかかわらず、価格上昇圧力を生み出しています。また、土地評価データベースの不足も、管理機関や事業者による財務負担の判断を困難にし、プロジェクトの進捗をさらに遅らせ、コスト増加を招いています。
法律を解き放ち、資本の流れに道を開く
市場における多くの障害に直面し、政府常務委員会は関係機関に対し、重複した規制や不適切な規制の早急な見直し、改正、撤廃を指示した。特に、計画の停滞、土地価格の決定の難しさ、土地利用目的の転換手続き、投資評価、建設許可といった共通のボトルネックに焦点を当てる必要がある。
タスクフォース1435の統計によると、現在、全国で788件の不動産プロジェクトが困難に直面しており、そのうち解決に至ったのはわずか136件で、全体の17.3%に相当します。また、土地問題を抱えるプロジェクトは251件に上り、困難に直面しているプロジェクト全体の40%以上を占めています。これは、土地と投資手続きにおけるボトルネックの解消が、供給増加と価格低下の核心的な解決策であることを示しています。
信用政策に関しては、中央銀行は商業銀行に対し、手頃な価格の商業住宅プロジェクトへの融資に注力するよう指導し、若い初回住宅購入者向けの個別融資パッケージを研究するよう指示する任務を負った。企業と住宅購入者双方の便宜を図るため、資本へのアクセスを縮小することも重視された。
さらに、住宅、都市計画、建設投資、不動産事業に関する法制度の改善も必要です。建設省は国会と連携し、社会住宅開発のための特別メカニズムの試行に関する決議案を策定中です。この分野への資本流入を促進することで、現在市場で大きな力となっているにもかかわらず軽視されている、中低所得層の住宅問題を解決することができます。
注目すべき提案は、事後検査を増やし、事前検査を減らすことです。最初から多くの手続きを要求するのではなく、一部の要件を後期に繰り越すことで、建設品質と法的安全性を確保しながら投資期間を短縮することができます。「プロジェクトが着工前に手続きを完了するのに3～5年かかると、コストは確実に増加します。できるだけ早く供給を拡大するための政策を優先すべきです」とヴォ・ホン・タン氏は強調しました。
特に、市場における操作行為や仮想的な熱狂を煽る行為を監視し、厳格に対処する能力を強化する必要があります。建設省は、個人および非専門の証券取引グループの活動を厳格化するとともに、透明性を確保するための専門基準の向上を推奨しています。統一的で透明性の高い市場データシステムの構築は、価格と取引活動のより適切な管理のための重要な基盤となります。
2025年に最大8%、その後も2桁成長を目指すという経済目標の文脈において、安定的かつ持続可能な不動産市場の育成は、経済的な要請であるだけでなく、社会保障上の課題でもあります。したがって、法的障壁の除去、行政改革、製品構造の転換、そして資本フローの緩和は、住宅価格の抑制に重要な「Gポイント」となり、不動産を真のニーズに近づけることになります。
出典: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm
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