したがって、HoREA は、市場原理に従って土地評価方法の原則を規定し、評価のための土地区画または土地面積の所在地 (場所) の基準を追加するのではなく、市場原理に従って土地評価の原則を決定することを提案しました。
国家予算収入の損失につながる共謀や価格操作を防止するための独立性確保策を講じるために、不動産プロジェクトの投資家、評価企業、審査専門家、財務省、天然資源・環境省、土地評価評議会、土地価格を決定する権限を持つ機関または人物の間の独立性を確保するための原則を策定し、完成させることが推奨されます。
HoREAによると、現在、省レベルの不動産プロジェクトの土地価格を決定するための土地評価・鑑定活動には、天然資源環境局、土地評価評議会、そして具体的な土地価格を決定する省人民委員会の4つの機関が参加している。さらに、オークションに参加する企業や、土地評価評議会に招聘され、省人民委員会に土地価格の決定を委ねる前に、土地評価・鑑定活動の「独立審査」を行う専門家もいる。
HoREAによると、現行の土地法では、比較法、控除法、収益法、剰余法、地価調整係数法の5つの土地評価方法が規定されています。現在、剰余法は、不動産プロジェクト、商業住宅、市街地の土地使用料、地代金を計算するための具体的な地価決定に広く適用されていますが、土地評価結果は必ずしも信頼できるものではありません。専門家によると、同じ不動産プロジェクトに対して、1つの評価企業のみが実施している場合でも、2つの異なる土地評価方法を適用すると、約17%の価値差が生じるとされています。また、同じ不動産プロジェクトが2つの異なる評価企業によって実施されている場合でも、同じ土地評価方法を適用すると、約17%の価値差が生じるとされています。
土地オークションには依然として多くの欠点がある
上記の土地評価方法にはいずれも限界や欠点があり、特に比較法、剰余法、地価調整係数法の適用には、地価データベースの入力が必要です。しかし、このデータベースは不完全で不正確であり、リアルタイムで更新されません。
現行の土地法では、土地の一括評価手法は規定されていないものの、実際には地価表の作成にこの手法が用いられていることは注目に値します。これは多くの国で適用されている先進的な土地評価手法です。
HoREAによると、2003年土地法に規定されているように、すべての土地評価および土地価格査定活動を統括し、助言する政府機関、最も適切なのは財務省を指定することが推奨され、現在の2013年土地法に規定されているように、財務省と天然資源環境省の2か所に割り当てられている土地評価および土地価格査定業務を「削減」することは推奨されない。
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