国内不動産市場の活性化のため外国資本を「誘致」する提案

不動産への外国直接投資資本を増やすための5つの提言

ワークショップで講演した計画投資省外国投資庁のグエン・アイン・トゥアン副長官は、不動産分野への外国直接投資（FDI）誘致を継続するには、適切な政策が必要だと述べた。近年、不動産セクターへの多くの外国直接投資（FDI）プロジェクトの誘致は、ベトナムの不動産の種類多様化に貢献してきた。住宅用不動産などの伝統的な不動産に加え、工業用不動産、高級住宅・マンション、リゾート不動産、ヘルスケア不動産などが大幅に増加している。

グエン・アン・トゥアン氏は、不動産市場の回復を支えるために、より多くの外国直接投資（FDI）資本を誘致する必要があると述べた。

トゥアン氏は、これまでにベトナムは3万7500件以上のプロジェクトを誘致し、総投資額は約4500億米ドルに達したと述べた。そのうち不動産分野のプロジェクトは1100件で、総投資額は664億米ドルに達し、総投資額の15%を占めている。不動産は、加工製造業に次いで投資誘致において2番目に多いセクターである。

不動産事業分野に投資している国と地域は48カ国あり、シンガポールを筆頭に、韓国、イギリス領ヴァージン諸島、日本が続いています。

国内には、不動産セクターへの外国直接投資（FDI）を行っている省・市が45あります。そのうち、ホーチミン市は登録投資総額が160億米ドルを超え、総投資額の24.7%を占め、国内トップとなっています。これにハノイ市、ビンズオン省、バリア・ブンタウ省が続きます。

プロジェクト規模から見ると、ベトナムの不動産分野に参入するFDI企業のほとんどは大規模企業であり、その形態はますます多様化し、質も高まっています。

トゥアン氏は、国内不動産市場にさらに多くの外国資本を誘致するためには、まず、国際慣行に従って、不動産市場、特に新しいタイプの不動産（スマートシティ、リゾート不動産、ヘルスケアと組み合わせた不動産、コンドミニアム、オフィステルなど）に関する法的規制の見直しと改良を継続する必要があると述べた。

第二に、環境に優しく持続可能な経済変革モデルに関連するソリューションによって、優れた資金力を持つ投資家をターゲットに、選択的な投資を積極的に誘致するとともに、ベトナムへの投資プロセスにおいて、投資家の環境と社会に対する責任を促進します。

ワークショップには国内外の専門家が多数参加し、意見を述べました。

第三に、不動産市場の発展を支える信用資本フローの需要を満たすため、金融政策手段を緊急かつ柔軟に管理・調整し、企業、住宅購入者、投資家が信用資本に迅速にアクセスできる環境を整備する。

第四に、不動産市場の発展の基盤を築くために、一般的なインフラ、特に交通インフラの質の向上と強化を継続します。

第五に、魅力的で競争力があり、透明性の高い投資・ビジネス環境を継続的に改善し、政策上の困難や障害を速やかに取り除き、特に展開が遅れている大規模な土地利用プロジェクトなど、投資家にとって最も有利な条件を整えます。

不動産回復を支援する法律改正を加速

グエン・トゥオン・ヴァン建設副大臣は、不動産は多くの国とベトナムの経済発展において重要なセクターであると明言した。近年、建設・不動産セクターのGDPへの貢献は平均して総予算収入の約11%を占めており（そのうち不動産セクターは直接的に約4.5%を占めている）、これは建設・不動産セクターの貢献度が約1.5%に上ることを意味する。

グエン・トゥオン・ヴァン建設副大臣は、国内外の企業や投資家と協力してベトナムの不動産市場の持続可能な発展を推進していく決意を表明した。

しかし、近年、不動産市場は多くの困難と課題に直面しており、解決すべき課題も数多く生じています。建設省は、改正住宅法および改正不動産業法の起草を主導しました。これらの法案は、5月に第15期国会第5回会期に国会に提出され、意見公募が行われ、現在、2023年11月に予定されている第15期国会第6回会期での承認を目指して最終調整が行われています。

ヴァン氏は、これら2つの法律の改正と成立は住宅・不動産市場にプラスの影響を与え、投資環境への信頼を大幅に向上させ、透明性と安定性を生み出すと評価しました。これは特に、ベトナム不動産市場の回復と持続的な発展にとって不可欠です。建設省は、国内外の企業や投資家の皆様と共に、ベトナム不動産市場の持続的な発展を促進することに尽力してまいります。

社会住宅と産業用不動産に重点を置く必要がある

ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・コイ会長は、不動産市場は多くの分野で低迷しているものの、社会住宅と産業用不動産分野では若干の上昇が見られると述べた。前述の困難や問題の解決と金利低下に注力すれば、2024年初頭には多くの不動産商品が市場に投入され、不動産市場はより明確な回復の兆しを見せるようになると予想している。

VNREAのグエン・ヴァン・コイ会長は、不動産業界が困難を乗り越えられるよう、金利を引き下げ、債券資本を放出すべきだと提案した。

コイ氏によると、商業用住宅ローンの金利は、収入に見合ったもので、年率 7% 未満が推奨されています。公営住宅の場合、企業向けは年率 6% 未満、住宅購入者向けは年率 4.5% 未満、観光・リゾート用不動産向けは年率 9% 未満、高級住宅用不動産向けは年率 9～10% が推奨されています。

さらに、コイ氏は、社債市場における資本の流れを緩和し、企業を支援するための有利な条件を整備し、企業が法的規制に従って社債を発行・取引できるように誘導し、債務返済期限が迫っている企業の債務返済期間を延長し、特に社会住宅プロジェクトや古いアパートの改修などの投資手続きを短縮するための効果的なメカニズムが必要だと提案した。

長期的な解決策としては、重複を避けるため、土地法、住宅法、不動産業法の改正を同時に早急に公布し、投資家、開発業者、不動産購入者にとって十分魅力的な政策や仕組みを策定する必要がある。

企業にとっては、大多数の人々のニーズを満たすセグメントを優先して製品を再構築し、事業を再管理し、コストを再定義して市場での適正な販売価格を下げ、投資家と債務延期計画や物々交換などについて交渉する必要があります。

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