改訂された内容を統一する
改正土地法は多くの人々、特に不動産セクターに携わる企業や投資家の注目を集めています。ベトナム不動産協会の統計によると、不動産市場における困難や問題の最大70%は法的問題に起因しています。新しい住宅法と不動産事業法は可決されましたが、不動産市場の発展を左右する主要な要因である土地に関する規制を統一するためには、改正土地法にはまだ多くの重要な規制を追加する必要があります。
不動産業界は、改正土地法が新たな開発サイクルを生み出すことを期待している。
第5回臨時会で国会に修正提出された土地法案は、受理・修正された後、第15期国会第6回会期で国会に提出された法案と比較すると、16章、260条で構成され、5条が削除され、250条が修正・補足（内容と手法の両方）された。
土地法改正案には、海外在住ベトナム人の土地使用に関する権利と義務、外資系経済組織の土地使用権譲渡受領範囲の拡大禁止（第28条）、不動産事業法の規定に基づき外資系経済組織が不動産プロジェクトの譲渡を受領する場合、賃借地を使用し、土地に付随する資産に対する年間賃料を支払う経済組織および公共サービス機関の権利と義務（第34条）など、土地と不動産市場に直接関連する多くの規定を含む、18の改訂および補足内容が統合されています...
さらに、土地法改正案では、 農業生産に直接関与していない個人が稲作用地の譲渡を受けるための条件（第45条第7項）、あらゆるレベルでの土地利用計画の策定および承認の原則（第60条第9項）、省および地区レベルでの土地利用計画の内容で決定される土地利用目標（第65条および第66条）、商業住宅プロジェクト、混合住宅、商業・サービスプロジェクトのための土地回収（第79条第27項）、土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する合意による商業住宅プロジェクト用の土地の種類、土地使用権に関する文書を持たずに現在土地を使用している世帯および個人に対する証明書の付与（土地法に違反しておらず、適切な権限なしに土地が割り当てられたケースではない）（第138条第3項）に関する規制も追加されています。
今回の土地法案で注目すべき問題は、国会を「ヒートアップ」させ続けている商業住宅プロジェクトのための土地収用問題である。経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、土地法案（改正）の説明、承認、修正に関する報告書の中で、商業住宅プロジェクト、複合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトのための土地収用（第79条第27項）について、国会議員及び関係機関の意見を踏まえ、法案は2013年土地法の規定を継承する方向で規定し、「市街地建設投資プロジェクト」である商業住宅プロジェクト、複合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトのための土地収用のみを規定すると明言した。
政策の技術的設計に関しては、法案草案の規定は、取消の対象となる都市部プロジェクトの性質を「建設法の規定に基づき、複合機能、同期した技術インフラシステム、住宅を含む社会インフラを備えた都市部を建設するための投資プロジェクト」とさらに明確にしている。国会議員は、このような技術的設計は第79条の他の条項の技術的設計と整合していると述べた。第79条は、国益及び公共の利益のための社会経済発展プロジェクトを実施するための土地取消の場合のみを規定している。第79条に規定されている場合に土地を取消する場合は、「国防及び安全保障上の目的、並びに国益及び公共の利益のための社会経済発展のための土地取消の根拠及び条件」に規定されている根拠及び条件を満たす必要がある。
期待される
改正土地法は、各レベルの国家管理機関の注目を集めるだけでなく、多くの専門家、ビジネス界、そして国民の注目を集める法案であり、公布されれば画期的な質の高い法律となり、土地移転メカニズムに関連するボトルネックが解消され、建設・不動産業界への波及効果と推進力が生み出されるだろうと期待されている。
2024年の新年初日、国会は、各省庁、部門、地方自治体、有権者からの修正および補足に関する意見を長期間にわたって受け取った後、土地法の審議と可決を行う第5回臨時会を開催しました。これは、法律上の問題を解決し、土地市場全般、特に不動産市場の発展を透明かつ持続可能な方向に回復することを目指す政府と国会の強い決意を示しています。
ベトナム不動産協会の統計によると、2023年12月31日時点で、全国63省市のうち40省市がマスタープランを承認しました。これは、今後の地方における不動産市場の発展の基盤であり、原動力となるでしょう。しかしながら、地方自治体が計画の実施、土地利用計画、機能転換、そして計画に沿った投資プロジェクトの承認を具体化し、一貫性を保ち、重複や衝突を回避するために、具体的かつ統一された規制が依然として必要とされています。
改正土地法の成立に向けた積極的な検討は、制度整備を早期に完了させ、経済社会発展の推進力を生み出すという政府の強い決意に基づくものです。しかしながら、この法律の広範な影響を考慮すると、検討プロセスにおいては、関連法との整合性を確保するための慎重な検討と綿密な計算が求められます。
ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長によると、最近多くの不動産企業は、国会で土地法の改正が可決されるまで、事業継続か撤退かの判断を控えている。これは、資本力に加え、法的な諸問題が整理・整合・統一されなければ、低迷する市場の中で企業がプロジェクトを継続していくことが困難になるからである。改正土地法が可決されれば、企業が新たな段階へと発展していくための条件が整い、不動産市場の回復が決まるだろう。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、土地法、不動産業法、住宅法は現在の不動産市場に直接影響を与える法律であると述べました。そのため、投資家は政府や州の管理機関から新たな法的枠組みが発表される際に、市場規制の方向性を明確に理解したいと期待しています。
「不動産関連法が可決されて初めて、停滞している不動産プロジェクトを『復活』させ、新たなプロジェクト実施のためのリソースを解放し、不動産市場の安定的かつ透明性のある運営に貢献し、2024年から不動産市場に新たなサイクルをもたらすことが期待できます。改正土地法が可決されれば、実際に適用されるまでには時間がかかりますが、その頃には新たな不動産プロジェクトが迅速に実施され、需給バランスの問題が解決されるでしょう」とグエン・ヴァン・ディン氏は述べた。
VNA/ティン・トゥック新聞によると
ソース
コメント (0)