改正土地法が新たな開発サイクルを生み出すという期待

土地法改正案は、国会が法案と決議案を受理し、修正、完成させた後、第5回臨時国会で承認される準備が整った。

改訂された内容を統一する

改正土地法は多くの人々、特に不動産セクターに携わる企業や投資家の注目を集めています。ベトナム不動産協会の統計によると、不動産市場における困難や問題の最大70%は法的問題に起因しています。新しい住宅法と不動産事業法は可決されましたが、不動産市場の発展を左右する主要な要因である土地に関する規制を統一するためには、改正土地法にはまだ多くの重要な規制を追加する必要があります。

不動産業界は、改正土地法が新たな開発サイクルを生み出すことを期待している。

第5回臨時国会に修正提出された土地法案草案は、第15期国会第6回国会に提出された法案草案に比べて、5条を削除し、250条を修正・補足（内容と技術の両方）した合計16章260条で構成されています。

土地法改正案には、18の修正・補足内容が盛り込まれており、海外在住ベトナム人の土地使用に関する権利と義務、外資系経済組織の土地使用権譲渡受領範囲の拡大禁止（第28条）、不動産事業法の規定に基づき外資系経済組織が不動産プロジェクトの譲渡を受ける場合、土地を使用している経済組織や公共サービス機関が土地に付随する資産の年間賃料を支払う権利と義務（第34条）など、土地と不動産市場に直接関連する多くの規定が含まれている。

さらに、土地改正法案には、農業生産に直接関与していない個人が稲作用地の譲渡を受けるための条件（第45条第7項）、あらゆるレベルでの土地利用計画の策定および承認の原則（第60条第9項）、省および地区レベルでの土地利用計画の内容で決定される土地利用目標（第65条および第66条）、商業住宅プロジェクト、混合住宅、商業・サービスプロジェクトのための土地回収（第79条第27項）、土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する合意による商業住宅プロジェクト用の土地の種類、土地法に違反せず、かつ適切な権限なしに土地が割り当てられた場合を除き、土地使用権に関する文書を持たずに土地を使用している世帯および個人への証明書の付与（第138条第3項）に関する規制も追加されている。

今回改正された土地法草案の注目すべき問題は、国会を「白熱」させ続けている商業住宅プロジェクトのための土地収用問題である。経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、土地法草案（改正版）の説明、承認、修正に関する報告書の中で、商業住宅プロジェクト、複合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトのための土地収用（第79条第27項）について、国会議員及び関係機関の意見を踏まえ、2013年土地法の規定を継承する方向で、商業住宅プロジェクト、複合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトについては、「市街地建設投資プロジェクト」の場合のみ土地収用を認めると明確に述べた。

政策の技術的設計について、法案草案の規定は、取消の対象となる都市部プロジェクトの性質を「建設法の規定に基づき、技術インフラシステム、社会インフラ、住宅を調和させた複合機能都市部を建設する投資プロジェクト」と明確にしている。国会議員らは、このような技術的設計は第79条の他の条項の技術的設計と整合していると述べた。第79条は、国益及び公共の利益のための社会経済発展プロジェクトを実施するための土地取消の場合のみを規定している。第79条に規定される場合の土地取消には、「国防及び安全保障上の目的並びに国益及び公共の利益のための社会経済発展のための土地取消の根拠及び条件」に規定されている根拠及び条件を満たす必要がある。

期待される

改正土地法は、各レベルの国家管理機関の注目を集めるだけでなく、多くの専門家、ビジネス界、そして国民の注目を集める法律プロジェクトであり、公布されれば画期的な質の高い法律となり、土地移転メカニズムに関連するボトルネックが解消され、建設・不動産業界への波及効果と推進力が生み出されるだろうと期待されています...

2024年の新年初日、国会は各省庁、部局、地方自治体、有権者からの修正および補足に関する意見を長期間にわたって受けた後、土地法の審議と可決を行う第5回臨時会を開催し、法律問題の解決に向けた政府と国会の強い決意を示し、土地市場全般、特に不動産市場の発展を透明かつ持続可能な方向に回復することを目指しました。

ベトナム不動産協会の統計によると、2023年12月31日時点で、全国40省63市がマスタープランを承認しました。これは、今後の地方における不動産市場の発展の基盤であり、原動力となるでしょう。しかしながら、地方自治体が計画の実施、土地利用計画、機能転換、投資プロジェクトの承認を計画に沿って具体化し、一貫性を保ち、重複や衝突を回避するために、具体的かつ統一された規制が依然として必要とされています。

改正土地法の成立に向けた積極的な検討は、制度の早期整備と経済社会発展の推進力創出を目指す政府の強い決意を示すものです。しかしながら、この法律の広範な影響を考慮すると、検討プロセスにおいては、関連法との整合性を確保するための慎重な検討と綿密な計算が必要となります。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長によると、最近多くの不動産企業は、国会で改正土地法が可決されるまで、事業継続か撤退かの判断を控えている。これは、資本力に加え、法的な諸問題が整理・整合・統一されなければ、低迷する市場の中で企業がプロジェクトを継続して実施していくことが困難になるからだ。改正土地法が可決されれば、企業が新たな段階へと発展を方向づける条件が整い、不動産市場の回復が決まるだろう。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、土地法、不動産業法、住宅法は現在の不動産市場に直接影響を与える法律であると述べました。そのため、投資家は政府や国家管理機関による新たな法的枠組みが策定される際に、市場規制の方向性を明確に理解したいと期待しています。

「不動産関連法が可決されて初めて、停滞している不動産プロジェクトを『復活』させ、新たなプロジェクト実施のためのリソースを解放し、不動産市場の安定的かつ透明性のある運営に貢献し、2024年から不動産市場を新たな発展サイクルへと導くことが期待できます。改正土地法が可決されれば、実際に適用されるまでには時間がかかりますが、その頃には新たな不動産プロジェクトが迅速に実施され、需給バランスの問題が解決されるでしょう」とグエン・ヴァン・ディン氏は述べた。

VNA/ティン・トゥック新聞によると

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