ファム・ミン・チン首相は、天然資源環境省に対し、 建設省および関係機関と連携し、土地使用権（LUR）取引フロアの設置に関する検討を主導するよう指示しました。LUR取引フロアの設置は、第13期任期第5回中央会議決議第18号を具体化し、制度と政策の継続的な革新と改善、土地管理と利用の有効性と効率性の向上、そして我が国を高所得先進国へと導くための推進力の創出を目的としています。
肯定的なシグナル
現時点では、関係省庁や関係部門が土地使用権取引所の設立について調査中であるため、提供できる情報は限られています。しかしながら、不動産業界の専門家や企業は皆、これを市場にとって正しく、革新的で、優れた政策であると認識しています。
金融・不動産専門家のファム・アン・コイ博士は、ベトナムにはすでに証券取引所、商品取引所、そして新たに設立された債券取引所があり、いずれも非常に好調に機能しており、すべての関係者に利益をもたらしていると述べました。売り手も買い手も「割高」に感じることはなく、すべての関係者の時間とコストを節約できます。
コイ氏によると、先進国では不動産資産の最大99%が取引所を通じて取引されており、直接売買を行う者はいない。ベトナムでは長年、民間の取引所では主に使用権のない将来不動産（アパートやプロジェクトハウス）が取引されており、住宅や土地使用権は取引所を通じて取引されていなかった。
DRHホールディングス株式会社のゴ・ドゥック・ソン社長も、政府の土地使用権取引フロア設置政策は不動産市場にとってプラス材料だと評価しました。フロア設置により、土地使用権資産は取引開始前に当事者による厳格な検証が必要となるため、明確で透明な取引メカニズムが確保され、買い手と売り手双方の安全が確保されます。また、公証と名義変更登記を併せて行うことで、買い手は使用権を一括で簡単に設定できるため、事務手続きが最小限に抑えられます。さらに、取引フロアは土地価格の管理や税金計算の利便性向上にも役立ち、確定申告と納税における損失を最小限に抑えます。
ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン取締役は、政府は土地使用権取引フロアを導入する際に、土地使用権資産のすべての機能と価値を活用し、すべての関係者に利益をもたらしたいと考えていると述べた。
具体的には、土地使用権取引の場があれば、取引や協力を必要とする土地ファンド企業は適切なパートナーを容易に見つけることができます。実際、こうした需要は長年非常に大きいものの、当事者が互いを見つけられないケースもあります。多くの企業がプロジェクト開発を望んでいますが、適切な土地ファンド、特に農地ファンドを持つ企業を見つけるのは非常に困難です。
個人にとっても、フロアを通じて土地使用権を売買することは容易であり、危機、価格高騰、価格圧力を回避することができる。一方、国にとっても、不動産取引の管理において非常に便利であり、税金の無駄遣いや検証手続き、評価にかかる時間の浪費を回避することができる。「私の考えでは、現在の商品取引モデルに似た土地使用権取引フロアを想像することができる。そのモデルでは、天然資源環境省が管理機関となり、地方の天然資源環境局が運営に参加することになるだろう」とトラン・カイン・クアン氏は述べた。
専門家や企業は皆、土地利用権取引フロアの設置政策が不動産市場にとって非常に有益であることに同意している。写真：タン・タン
最も重要なのは動作機構です。
ゴ・ドゥック・ソン氏は、企業の観点から、土地使用権取引フロアの設立と運営を研究する際には、管理機関が様々な問題を考慮する必要があると述べた。例えば、どのように機構を組織するか、資産が住宅所有権を伴う土地使用権の場合、どのように取引が行われるか、個人や企業はフロアを通じて土地使用権を売買する必要があるか、土地、公証、住宅、商業などに関する法律や規制はまだ未解決である、などである。
ファム・アン・コイ博士は、フロアの運営メカニズムはどうなっているのか、誰が監督するのか、フロアは社会化されているのか、それとも国家によって管理されているのかといった点についても懸念を示している。「重要なのは、土地使用権資産を持つ個人、企業、組織の参加を促すための広報と透明性です。さらに、外国人投資家を含む土地使用権取引フロアへの参加者を惹きつける、合理的な市場ベースのインセンティブとインセンティブメカニズムが必要です。これはベトナムの不動産市場にとって非常に良いこととなるでしょう」とコイ博士は認めた。
一方、ベトナム不動産仲介業者協会のファム・ラム副会長は、土地使用権取引フロアの有効性と影響については、関連コンテンツがまだ実証されていないため評価するのは時期尚早だと述べた。しかし、政府が関係省庁に土地使用権取引フロアの設置に関する検討を要請したことは、不動産市場の透明性と利便性向上を促進する新たな画期的な一歩と捉えられている。「この取引フロアの最大の課題は、不動産資産に関する法律に関する多くの課題が未だ整備されていない中で、合理的かつ信頼性の高い運営メカニズムを構築することにある」と、同専門家は述べた。
ファム・アン・コイ博士は、政府は不動産取引フロアの設置に着手する前に、不動産に関する困難や障害の除去を促進すべきだと提言した。なぜなら、土地利用権を取引フロアに導入する前に、個人や企業の財産権を確立しなければならないという、かなり長い道のりがあるからだ。
重要なのは、全てを円滑に進めるための運用メカニズム、技術、そして合法性です。政府が打ち出してきた政策はどれも市場にとって有益ですが、時に「求めて与える」というメカニズムを生み出してしまうことがあります。土地使用権の取引所を通じた売買に「求めて与える」というメカニズムがあれば、参加者にとって間違いなく困難な状況になるでしょう。したがって、政府が土地使用権取引所を組織し、実施するのであれば、参加者にとって最適なメカニズムを構築する必要があります。強制ではなく、参加者を促し、引きつけることで、本来の方向性に反する、取引のための取引に陥りやすい状況を作り出す必要があります。
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