ベトナム不動産協会(VARS)の副会長兼事務局長トラン・ヴァン・ビン氏によると、 国会で最近可決され、2025年1月1日から発効する改正土地法は、社会生活の多くの側面に影響を及ぼし、多くの個人、企業、投資家、開発者の注目を集める重要な法律である。
改正土地法により、法的制約が緩和され、今後不動産市場が繁栄する勢いが生まれることが期待されます。
ビン氏によると、今回の法改正では、国民の利益を最大限に保護するために多くの規定が調整されており、土地収用の対象となる土地所有者は、市場取引価格に近い補償価格を受け取ることになる。
これは、国民が損失を被らないようにするためです。これは、地域、地方、そして国家の共通の利益に貢献した人々を国家が認めるものとみなされます。いずれの場合も、国民の権利と正当な利益は保障されます。
改正土地法は市場の活性化につながると期待される。(イラスト写真)
さらに、証明書の発行に関しては、以前は多くの人が証明書を取得するために苦労し、「懇願」しなければなりませんでしたが、新しい法律では、この責任は国家にあります。
したがって、国は証明書の資格を有する者に対し証明書を発行する必要があります。これは、証明書の発行を円滑にし、住宅・商業用地プロジェクトの実施に必要な条件を整備するための重要なポイントです。地方自治体は、土地利用プロジェクトへの入札や住宅建設プロジェクトへの証明書発行において、有利な立場に立つことになります。
「法的手続きが期待通りに進めば、人々の間での取引もより厳しく管理され、取引価格が実質的な価値に合致していることが保証され、不動産市場の管理を支援するメカニズムが構築されると考えています。そこから、不動産市場の安全かつ透明な方向への発展を支援していきます」とビン氏は強調した。
ビン氏によると、この新たな仕組みは「要求と提供」の関係を最小限に抑え、不動産事業にとって公正な競争環境の創出にプラスの影響を与えるだろうという。
「本気で取り組む」不動産事業者は土地へのアクセスが容易になり、開発コストも低下する可能性があります。これもまた、不動産価格が徐々に真の価値に近づく要因の一つです。
ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、国会による土地法可決を歓迎した。特に、この法律には、個人の農地使用権の譲渡を受けるための制限を、土地の種類ごとに個人の農地割り当ての制限の15倍以内に拡大することを認めるなど、多くの優れた点がある。
土地法が可決されれば、多くの法的障害が解決されるだろう。
そこから、農地は農業部門のさらなる発展のためにより有効に活用されるようになり、都市化と農村住宅地の開発の過程で経済と不動産市場の両方にプラスの影響を与えています。
「協会は、土地価格の枠組みを撤廃し、土地価格表を規制した改正土地法を歓迎します。これに伴い、土地価格表は毎年作成され、最初の土地価格表が公表され、2026年1月1日から適用され、翌年1月1日から調整されます。これにより、土地価格表が市場価格に近づくことにつながります」とチャウ氏は強調した。
チャウ氏によると、改正土地法は、国が創出した清浄な土地については土地使用権のオークションによる土地の割り当てや土地の賃貸、未開墾の土地については土地を使った投資プロジェクトを実施するために投資家を選ぶ入札による土地の割り当てや土地の賃貸を具体的に規制している。
これにより、土地を回収された土地利用者の権利が適正な市場価格で補償され、現地での移転が優先されるようになります。投資家は、補償と用地確保にかかる費用と時間を明確に把握し、プロジェクト実施に必要な土地を割り当てられるため、投機家が地主の陰に隠れて投資家に困難をもたらすような状況はなくなります。
チャウ氏は、改正土地法により、工業団地、経済特区、ハイテク区、ハイテク農業区、産業集積地、生産・事業所、貿易、サービス、観光、医療、教育、科学研究、公園、娯楽エリアなどでのプロジェクト開発など、生産・事業開発(商業住宅プロジェクトを除く)への投資活動を促進するための土地利用に非常に有利な条件が整うと述べた。
同様に、財政予算委員会委員であり、国立経済大学副学長であるホアン・ヴァン・クオン教授も、今回の土地法改正により、プロジェクトのための土地へのアクセス方法が数多く開かれるとコメントした。
近年、プロジェクトによる土地の取得が困難になっていますが、これは意図的に困難にしているわけではなく、一部の規制が明確でないことが原因です。例えば、土地の種類の決定方法、どのプロジェクトに土地が割り当てられるか、どのプロジェクトが入札や競売を経なければならないか、競売価格の決定方法などです。この法律は、基本的にこれらの方法を比較的明確に規定しています。
「改正土地法が可決されれば、企業はより有利な土地へのアクセスが可能になります。そうなれば供給が増加し、住宅不足は解消される可能性があります。しかし、この供給は投資家の能力やその他の金融政策など、他の多くの要因にも左右されます」とクオン氏は述べた。
1月22日、チャン・ホン・ハ副首相は、国会第5回臨時会期で承認された改正土地法の実施計画について、複数の省庁および部門の指導者との会合を主催した。
チャン・ホン・ハ副首相は、天然資源・環境省に対し、法務省と連携し、改正土地法の施行を導く文書の発行計画を検討し、首相に提出するよう要請した。これに加え、政策の発信と法律の普及のためのプロジェクトも実施される。
副首相は、改正土地法を導く文書をそれぞれの権限の下で開発、完成、公布する具体的な責任を各省庁、支部、地方自治体に割り当て、同時かつ同期的で統一された有効性を確保した。
チャウ・アン
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