ホーチミン市1区の一等地、コーザン通りの高級マンションの一部は、以前は1戸あたり180～190億ドンの値段だったが、現在では二次市場で110億ドンで売られている。
不動産業界で10年以上の経験を持つブローカーのチャウ氏は、市内中心部にある高級マンションを、驚くほど低価格で提供した。同氏によると、1区コーバック・コーザン通りに位置するマンハッタン・プロジェクトの物件は、顧客がユニットに抵当権を設定している資産であり、元本回収のために投資家よりも低い価格で売却する必要があるという。
具体的には、これらのマンションを1戸あたり約180～190億ドンの原価で購入した顧客が、現在、契約書に記載された価格から39%減となる約110億ドンの値引きで販売している。「現在、在庫には価格の異なる2～3ベッドルームのマンションが含まれています。これはキャッシュフローの問題を解決するために損失を出して販売しているケースです」とチャウ氏は述べた。
VnExpressの調査によると、現在一部で値下げが行われている高級住宅プロジェクトは「グランド・マンハッタン」という名称で、コーザン通り100番地に位置し、中心部の好立地にあります。グエンフエ・ウォーキングストリート、ブイビエン・ウェスタンストリート、ベンタイン市場、シティシアターといった象徴的なランドマークに隣接しています。しかし、これは地域的な価格下落現象に過ぎず、一般的ではなく、1区の高級住宅市場全体を代表するものではありません。
このプロジェクトは、39階建ての3棟のタワーで構成され、1,400戸以上のアパートメント、4,200平方メートルの内部公園、5階建ての国際基準のホテル、2階建ての商業フロア、ユニークなデザインの独立したアパートメントで構成され、サヴィルズ プレミアム ホテルとマイナー ホテルによって管理および運営される予定です。
グランド・マンハッタン（旧称コーザン・アパートメント、1区コーザン区）は、2017年と2018年にホーチミン市人民委員会から投資承認を取得しました。投資家はダット・ヴィエット開発株式会社、 デベロッパーはノバランドです。2月末までに28階まで建設が完了し、土地使用権に関する金銭的義務に関連する法的問題を解決するために市が加速させた7つの代表的なプロジェクトの一つとなりました。
昨年半ば、ノバランドは、マンハッタンプロジェクトを購入する顧客に対して、わずか10％の支払いスケジュール、住宅受け取りまで最大20％、最大3億9,900万VND（条件付き）のインテリアパッケージインセンティブ、最大5％のノバロイヤルティインセンティブ、5年間の無料管理サービスのインセンティブなど、多くのインセンティブを適用することを市場に広く発表しました。
2023年2月末の1区コーザン通りにあるグランドマンハッタンプロジェクトの現状。写真：チャウ・ロン
5月12日午前、 VnExpressの取材に対し、Novalandの代表者は、現在このプロジェクトには販売できる商品が不足しており、プライマリー価格は下落していないと述べた。現在、バスケットに残っている商品は非常に少なく、同社の債券保有者の多くは商品の交換を希望しているものの、交換できる商品が不足している。
Novalandの担当者は、中心部で不動産を売却する際に損失を被る顧客はほとんどいないと述べた。仲介業者が提示する値下げ価格は、元の価格ではなく、現在の価格と比較できる可能性がある。一方、新規プロジェクトが市場投入を承認されていない現状では、ホーチミン市中心部の高級住宅の供給は非常に限られているため、大幅な値下げは発生していない。
ベトアンホア社のトラン・カイン・クアン社長は、現在、郊外や地方では不動産投資家が30～50%の損失で売却するのが一般的になっているものの、1区の中心部では35～40%の値引きは衝撃的な値下げだと認めた。都心部に位置する一等地の不動産は、価値が維持され希少性も高い場合が多いため、30%を超える大幅な値下げは珍しい。
クアン氏は、不動産市場が凍結している厳しい状況下で、おそらく財政難やキャッシュフローのコントロール不能から、高級マンションの購入者は損切りを選んだり、債務の譲渡や差し押さえを受けたりしていると述べた。高級マンションの40%割引は、高級顧客でさえ困難な状況にあることを示している。
クアン氏は「不動産を担保にした個人向け融資が銀行によって締め付けられ、資金が引き揚げられ、同時に不動産購入のための融資が非常に困難になっている状況で、これは市場にとって転換点となる可能性がある」とコメントした。
多国籍調査会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのデータによると、第1地区の高級住宅市場には前四半期に新規供給がなかった。完成済みおよび未販売のユニット（旧供給累計）の累計供給数は1,900戸強にとどまり、主要価格は前年同期比1%下落した。
しかし、同局によると、四半期ごとに比較すると、今年第1四半期の一次販売価格は2022年第4四半期と比較して10%上昇している。これは、1区グエンチャイ通りの高級物件に個人投資家が投資し、中古物件（在庫）の販売価格が上昇したためだ。同局によると、ホーチミン市の高級マンションの一次販売価格は1平方メートルあたり4,500～10,000米ドルとなっている。
CBREベトナムは、ホーチミン市のマンションセグメントを5つのレベルに分類していると述べています。スーパーラグジュアリーは、平均販売価格が1平方メートルあたり12,000米ドルを超えるプロジェクトです。ラグジュアリーは、平均販売価格が1平方メートルあたり4,000～12,000米ドルのプロジェクトです。ハイエンドアパートメントは平均販売価格が1平方メートルあたり2,000～4,000米ドル、ミッドレンジアパートメントは1平方メートルあたり1,000米ドル以上～2,000米ドルです。アフォーダブルアパートメントは、平均販売価格が1平方メートルあたり1,000米ドル以下のプロジェクトです。
ヴー・レ
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