安い土地？
チエウソン地区の省道514号線と国道47C号線を結ぶ交通プロジェクトは、ティエンダット建設株式会社とベトタン株式会社の合弁会社（BTチエウソン株式会社）が実施する、総投資額790億ドンを超えるプロジェクトです。これは、 タインホア省で官民連携（BT契約方式）の形態で実施された最後のプロジェクトの一つです。この形態は、多くの欠陥、高い悪影響リスク、そして国有資産の多大な損失を招いたことから、正式に「終了」（2021年1月1日発効）されました。
このプロジェクトを実行するために、タインホア省は当初、チュウソン町とチュウソン地区の近隣のコミューンにある総面積約28ヘクタールの美しい土地5区画を、プロジェクトの見返り支払いに使用することを計画していました。
トリウソン地区の省道514号線と国道47C号線を結ぶ交通道路のBTプロジェクトが建設中です。
これに基づき、タインホア省人民委員会は2020年11月27日、決定第5086/QD-UBND号、決定第5085/QD-UBND号、決定第5084/QD-UBND号において、請負合弁会社であるTrieu Son BT Company Limitedに、総面積198,998.8㎡（約20ヘクタール）の第一期土地を割り当てました。Trieu Son BT Company Limitedへの代金支払いが予定されていた5区画のうち、残りの2区画はまだ引き渡されていません。
しかし最近、タインホア省は、2017年公共資産の管理および使用に関する法律、政府令、およびその他の関連法規定の規定に従って平等の原則を確保することを検討した結果、「超過見返り」を理由に、見返り支払いを5つの地域から上記の3つの土地地域のみに調整し、9.3ヘクタールの削減に相当することを正式に決定しました。
土地の割り当てと並行して、タインホア省人民委員会は、国家予算に支払われる土地使用料を決定するための基準として、特定の土地価格を承認する決定も出した。
例えば、2021年11月3日、タインホア省人民委員会は、チュウソン郡チュウソン町ナムコンチョー新住宅地プロジェクト（フェーズ1）の実施にあたり、国家予算に納付される土地使用料の算定基準となる特定地価を公布しました。これに基づき、当該敷地における費用（用地造成費用を除く）を控除した後、国家が土地使用料を負担する土地面積に対応する特定地価は、1平方メートルあたり2,201,099ドンとなります。
上記の具体的な土地価格は、投資家が投資プロジェクト、プロジェクト実施のために割り当てられた土地面積の承認済み詳細計画に従ってすべての技術インフラに投資し、国が34,029.3平方メートルの住宅用地に対して土地使用料を支払って土地を割り当てるという条件の下で決定されます。なお、暫定的に、ナムコンチョプロジェクトの面積と価格のみで、国は上記のBTプロジェクトの総投資資本に対する見返り資本の約93%に相当する740億ドン以上を徴収します。
ナム・コン・チョー・ランドは、タンホア省チュウソン地区に位置し、330区画の土地とユーティリティ施設からなる非常に美しい立地にあります。（写真：ラム・リン・ランド）
ナムコンチョ新住宅地区プロジェクトで徴収された土地使用料で国が割り当てた土地面積に対応する土地価格を決定する問題に戻ると、現役の価格鑑定士であるファム・ティ・トゥー・フオン氏によると、決定する方法は多数あるが、通常、上記の場合、土地価格の決定は剰余金法に従って行われ、その時点の同等の市場価格は入力基準に過ぎない。
具体的には、基礎剰余金方式による土地価格の算定は、開発収益から開発費用を差し引いて算出されます。ここで、基礎収益とは、プロジェクト実施後に得られる収益であり、基礎開発費用には、インフラ投資費用、予備費、プロジェクト管理費用、広告宣伝費、販売費などが含まれます。そして、商業上の利点、規制に基づくその他の費用、そして投資家の利益といった「ソフト」な費用も含まれます。
BT Trieu Sonプロジェクトで合弁事業が「大成功」？
実際の記録によると、新住宅地プロジェクト「ナムコンチョ」（商号：トリウソンニューセントラルプロジェクト）は、販売開始以来、すぐに多くの新聞、メディアで「ホット」な商品となり、不動産フロアから引っ張りだこになっている。
上記関係者によると、ナムコンチョー新住宅地プロジェクトは、居住と事業の両方の目的で土地を購入する予定の顧客にとって非常に有利な地理的条件を備えているとのことです。具体的には、プロジェクトの北側は、タンホア市とトースアン国際空港を結ぶ国道47号線に接続する省道514号線に隣接しています。西側は、国道47C号線とギソン・サオヴァン高速道路を接続する全長36mの2車線道路に隣接しています。南側は、20ヘクタールのスアンフン高級都市開発区域の計画地に隣接しています。プロジェクトからは、タンホア市までわずか20分、トースアン空港まで15分、半径500m圏内には、文化・スポーツセンター、病院、ジアット市場、チュウソン地区行政センター、シティスーパーマーケット、50ヘクタールのコミューン間工業団地などがあります。
ナム・コン・チョーの土地は、メディアが伝えているように、チュウソン地区の特別な場所にあります。（画像：ラム・リン・ランド）
実際、7月15日正午、グオイ・ドゥア・ティン氏は「土地ブローカー」（フリーランスの不動産ブローカー）として、チュウソン地区のナムコンチョー新住宅地区プロジェクトの現場にいた。土地はダット町の中央道路に沿って約300mと非常に広い間口を持ち、奥行きは中程度で、広告通り公共施設に近い。
現地で、ングオイ・ドゥア・ティン氏は、チュウソン・ニューセントラル・プロジェクトの向かいで水を売っていて「土地ブローカー」も兼任する気のある中年女性に近づき、その土地の価格は場所によって1平方メートルあたり1400万～2500万ドンであると話した。
「ここで購入したいなら、1区画あたり14億～25億ドンくらいで大丈夫です。もし購入できなければ、昨年オークションで別の土地を購入しました。数キロ離れたこの通り沿いですが、中心部からは離れています。面積は100平方メートルです。オークションで購入した時は17億ドン近くでしたが、今はちょうど20億ドンで売っています」と彼女は語った。
ナム・コン・チェオ・プロジェクトの土地購入に興味を示したグオイ・ドゥア・ティン氏は、BTプロジェクトに投資している合弁会社の取締役の「親戚」だというトアン氏を紹介された。この人物は出張中だったため、プロジェクトで働いているクオン氏を紹介された。
クオン氏によれば、彼の土地は路上にあり、外交割り当てで購入され、販売価格は1平方メートルあたり約2,550万ドン、約25億ドンに相当するという。
「ここの土地は美しく、私の区画には何の問題もありません。外交割り当て枠で購入できたのです。しかし、私の区画を購入するには、証明書を取得するために4階建ての建物を建てなければなりません。残りの区画は建てる必要はなく、購入してすぐに証明書を取得すればいいのです」とクオン氏は語った。
クオン氏によると、330区画の土地を売却して得た収益は巨額だが、プロジェクトを実行するには、約120サオの水田を開墾する費用も必要だ。1サオあたり6,000万ドン（約70億ドン相当）だ。同時に、技術インフラへの投資、BTプロジェクトへの投資資金、そして重要なその他の「ソフト」コストも必要となる。
このように、ナムコンチョサイトと残りの2つのサイトでは、運が良ければ、タインホア省で多くのプロジェクトを「獲得」する際におなじみの請負業者であるティエンダット建設株式会社とヴィエットタン株式会社の合弁会社が、関連コストを差し引いた後、最後のBTプロジェクトの1つで完全に「大勝利」する可能性があります。
[広告2]
ソース
コメント (0)