社会インフラの無駄遣いを避ける

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第15期国会第5回会議では、不動産業法（改正）について審議が行われました。法案の内容に関して、グオイ・ドゥア・ティン氏はドンナイ省国会代表団長のクアン・ミン・クオン国会代表と面談した。

投資家：代表の皆様、第15期国会では不動産業法（改正）が審議されました。この法律は、住宅を建設し、不動産市場に参加する個人および組織の権利と義務を明確に規定しています。それで、この法案についてあなたは何を懸念していますか?

クアン・ミン・クオン国会議員：不動産事業法（改正）は、これまでに住宅を建設する個人や組織の権利と義務、不動産市場への参加、国家、国民、企業の関係の調和などを明確に規定してきたと言えます。

不動産業法（改正）、住宅法、投資法、特に土地法改正案は内容が重複しているので、私もいくつか提案します。

不動産市場に参加する組織の資本条件について。法律第10条第1項cでは、総投資資本における自己資本の条件に加えて、「投資プロジェクトを実施するための資金動員能力を確保しなければならない」という条件も規定しています。

不動産 - 不動産業法改正：社会インフラシステムの無駄遣いは避けなければならない — クアン・ミン・クオン国会代議員がグオイ・ドゥア・ティン氏と会談（写真：ホアン・ビッチ）。

しかしながら、投資法や入札法の規定によれば、投資家は財務能力を確保しなければならないという明確な規定がある。投資プロジェクト文書、入札文書の審査、投資政策の承認のプロセスにおいて、投資家の財務能力の実証に対する審査が行われているため、本法の追加規定は不要であり、追加の行政手続きを引き起こす可能性があります。

さらに、第10条第1項にはポイントdが追加され、「不動産プロジェクトの投資家は、政府の規制に従って、自己資本に対する未払い信用枠と未払い社債債務の比率を確保しなければならない」と規定されています。

現在、政府は企業の所有資本に対する未払い信用貸付金および未払い社債の比率に関する具体的な規制を設けていない（現在は銀行部門にのみ関連規制がある）。

したがって、私は起草機関が検討してこの内容を草案に含めないようにすること、またはこの問題に関する政府の法令草案を用意して代表者が意見を述べることができるようにすることを提案します。

投資家：不動産事業における社会インフラ構築における投資家の責任は、問題解決のためにどのように果たされるべきだとお考えですか？

国会議員クアン・ミン・クオン氏：不動産事業プロジェクトにおける社会インフラ整備における投資家の責任について、第18条第7項は、「投資家は、承認されたプロジェクトに記録された進捗状況に従って、住宅および技術インフラ工事、社会インフラの建設を完了した場合にのみ、顧客に住宅を引き渡すことができる」と規定しています。

私の意見では、社会基盤は非常に広い概念であり、商業、公共、教育、医療などのすべての公共事業として理解されます。

実際、プロジェクトでは投資家の目的や事業計画に応じて何度も販売が開始されるため、販売の進捗に応じてプロジェクトに入居する居住者の数も変化します。そのため、投資家は居住者のニーズを満たすために、必須のインフラストラクチャ（公園、樹木、共用エリア、駐車場、娯楽エリアなど）を事前に構築することがよくあります。

学校、スーパーマーケット、ショッピングセンターなどの残りの社会インフラは、通常、プロジェクトに多くの居住者がいる場合は二次投資家によって実装されます。

人口密度が高くない場合に、投資家がプロジェクトのすべての社会インフラシステムを構築する必要がある場合、無駄が生じます。

不動産 - 不動産業法の改正：社会インフラシステムの無駄遣いは避けなければならない（図2）。 — 重要な社会インフラには具体的な規制が必要だ（写真：ファム・トゥン）。

一方、現実には、教育、商業、スーパーマーケットなどのサービス提供者は、各プロジェクトに一定の人口がいる場合にのみ実装を実行します（不動産や医療、教育、商業サービスを含むエコシステムを持つ投資家は、自ら投資と事業実装を実行しますが...。ただし、実際には、一部の投資家は、多くの分野に投資する際に、財務の不均衡や非効率的な事業につながっています）。

規定「工事完了…」作品は完了されなければならないと理解されます。例えば、完成し、完了手続き中だが確認されていない別棟の学校を含む多くの項目からなるプロジェクトの場合、草案の規定によれば、投資家は顧客に住宅を引き渡すことができない。

実際、投資家と顧客の間の住宅の引き渡しは、住宅/アパートの売買契約に基づいて行われ、草案には住宅の引き渡し期間と引き渡し時の支払いに関する具体的な規制も含まれています。

同時に、第31条第1項b項では、技術インフラ建設に投資して事業に投入される土地使用権付き不動産プロジェクトは、「設計、詳細建設計画1/500または承認されたマスタープランとプロジェクトの内容に従って、サービス工事、必須の技術インフラ工事の建設への投資を完了している」という要件を満たす必要があることも規定していますが、必須のサービス工事が何を含むかは明記されていません。

したがって、私は、必須の社会インフラに関する具体的な規制が必要であり、投資家が顧客に住宅を引き渡したり、土地使用権を譲渡したりする資格を得るためには、「承認されたプロジェクトに記録された進捗状況に従って、必須の技術インフラと社会インフラの工事」を完了することのみを要求するべきだと考えています。したがって、問題を解決し、実践に適しています。

投資家：ありがとうございます！。

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