社会インフラの無駄遣いを避ける

[広告1]

第15期国会は第5回会議において、不動産事業法（改正）について審議しました。法案の内容について、グオイ・ドゥア・ティン議員は、ドンナイ省国会代表団長であるクアン・ミン・クオン国会議員と面談を行いました。

投資家の皆様、第15期国会では不動産業法（改正）が審議されました。この法律は、住宅を建設し、不動産市場に参加する個人および団体の権利と義務を明確に規定しています。この法案について、どのような懸念をお持ちでしょうか？

クアン・ミン・クオン国会議員：不動産事業法（改正）は、これまで住宅を建設する個人や組織の権利と義務、不動産市場への参加、国家、国民、企業の関係の調和などを明確に規定してきたと言えます。

不動産業法（改正）、住宅法、投資法、特に土地法改正案は内容が重複しているので、私もいくつか提案します。

不動産市場に参加する組織の資本条件について。同法第10条第1項cでは、総投資資本に対する自己資本の条件に加え、「投資プロジェクトの実施に必要な資金動員能力を確保しなければならない」という条件も規定されています。

不動産 - 不動産業法改正：社会インフラシステムの無駄遣いは避けなければならない — クアン・ミン・クオン国会代議員がグオイ・ドゥア・ティン氏と会談（写真：ホアン・ビッチ）。

しかしながら、「投資法」及び「入札法」の規定によれば、投資家の財務能力については明確な規定があり、投資プロジェクト文書、入札文書の審査、投資政策の承認といったプロセスにおいて、投資家の財務能力の実証状況が審査されているため、本法における追加規定は不要であり、追加の行政手続きが必要となる可能性がある。

さらに、第10条第1項にはポイントdが追加され、「不動産プロジェクトの投資家は、政府の規制に従って、自己資本に対する未払いの信用債務と未払いの社債債務の比率を確保しなければならない」と規定されています。

現在、政府は企業の所有資本に対する未払い信用貸付金および未払い社債の比率について具体的な規制を設けていない（現在は銀行部門に関する関連規制のみ）。

したがって、私は起草機関が検討し、この内容を草案に含めないようにすること、またはこの問題に関する政府の法令草案を用意して、代表者が意見を述べることができるようにすることを提案します。

投資家：不動産事業における社会インフラ構築における投資家の責任は、問題解決のためにどのように果たされるべきだとお考えですか？

国会議員クアン・ミン・クオン氏：不動産事業プロジェクトにおける社会インフラ整備の投資家の責任について、第18条第7項は、「投資家は、承認されたプロジェクトに記載されたスケジュールに従って、住宅、技術インフラ工事、社会インフラの建設を完了した場合にのみ、顧客に住宅を引き渡すことができる」と規定しています。

私の意見では、社会基盤は非常に広い概念であり、商業、公共、教育、医療などのすべての公共事業として理解されます。

実際、プロジェクトでは、投資家の目的や事業計画に応じて複数回販売が行われるため、販売の進捗に応じて入居者数も変化します。そのため、投資家は居住者のニーズを満たすために、公園、樹木、共用エリア、駐車場、娯楽エリアなど、必要なインフラを事前に整備することがよくあります。

学校、スーパーマーケット、ショッピングセンターなどの残りの社会インフラは、通常、プロジェクトの居住者が多い場合は二次投資家によって実装されます。

人口密度が高くない場合に、投資家がプロジェクトのすべての社会インフラシステムを構築する必要がある場合、無駄が生じます。

不動産 - 不動産業法の改正：社会インフラシステムの無駄遣いは避けなければならない（図2）。 — 重要な社会インフラには具体的な規制が必要だ（写真：ファム・トゥン）。

一方、現実には、教育、商業、スーパーマーケットなどのサービス提供者は、各プロジェクトに一定の人口がいる場合にのみ実装を実行します（不動産や医療、教育、商業サービスを含むエコシステムを持つ投資家は、自ら投資と事業実装を実行しますが...。ただし、実際には、一部の投資家は、多くの分野に投資する際に、財務の不均衡や非効率的な事業につながっています）。

「工事完了」という規定は、工事が完了している必要があることを意味すると理解されています。例えば、別棟の学校建設プロジェクトなど、多くの項目からなるプロジェクトの場合、当該プロジェクトは既に完了し、完了手続き中であるものの、完了確認がまだ行われていないため、草案の規定によれば、投資家は顧客に住宅を引き渡すことができません。

実際、投資家と顧客間の住宅の引き渡しは、住宅/アパートの売買契約に基づいて行われ、草案には住宅の引き渡し期間や引き渡し時の支払いに関する具体的な規制も盛り込まれています。

同時に、第31条第1項b項では、技術インフラ建設に投資して事業に投入される土地使用権付き不動産プロジェクトは、「サービス工事および必須の技術インフラ工事の建設への投資が、設計、詳細建設計画1/500または承認されたマスタープランとプロジェクトの内容に従って完了している」という要件を満たす必要があることも規定していますが、必須のサービス工事にどのようなものが含まれるかはまだ明記されていません。

したがって、必須の社会インフラに関する具体的な規制を設け、投資家が顧客への住宅引渡しや土地使用権の譲渡を受ける資格を得るためには、「承認されたプロジェクトに記載されたスケジュールに従って、必須の技術インフラおよび社会インフラ工事を完了すること」のみを義務付けるべきだと考えます。これにより、問題は解決され、実務上も適切になるでしょう。

投資家：本当にありがとうございます！

[広告2]
ソース