ホーチミン市の住宅価格が高止まりしている状況では、住宅問題の解決策は販売価格だけでなく、長期的な人口計画と分配にあるかもしれない。
サヴィルズ・ベトナムによれば、ホーチミン市の住宅市場は持続的な実質住宅需要と整備されたインフラのおかげで依然として成長しているが、ホーチミン市のような大都市で長期的に需要と供給のバランスを取り、住宅価格を抑制するには、計画、手続き、財政支援の仕組みなどの基本的な要素が鍵となる。
高い実需
サヴィルズによれば、ホーチミン市の住宅供給は法的問題により依然として制約を受けているものの、実質的な需要は依然として高い。
市場はそれほど変動していないにもかかわらず、需要と供給の不均衡により価格が高止まりしています。こうした状況において、インフラ投資と人口分散は、中心部への圧力を軽減するための根本的な解決策と考えられています。
社会経済計画がインフラと連携すると、交通ルートに沿った土地の割り当てによって商業住宅と社会住宅の両方をより迅速に展開できるようになり、購入者への供給が多様化します。
典型的には、2024年12月から運行を開始する地下鉄1号線により、ホーチミン市中心部からビンズオン省エリアまでの移動時間が20～30分に短縮され、中心核エリアの外側に新たな住宅・商業拠点を形成する可能性が開かれる。
サヴィルズ・ベトナムの調査部門シニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は次のようにコメントしています。「住宅所有や住宅ニーズの解決の問題は、購入者の経済力の問題だけではなく、国の社会経済政策立案の問題でもあります。」
国は不動産事業の価格戦略に直接介入することはできないが、法的障害を取り除き、新たな経済特区を計画し、インフラに投資してより均一な都市化を促進し、人口を分散させることで介入すべきだ。」
インフラ整備に加え、財政支援政策も住宅アクセス拡大の重要な柱です。政府の指導の下、国家住宅基金設立プロジェクトが検討されており、近い将来に実施される見込みです。
フオン氏は、このモデルはシンガポールや韓国で効果が実証されており、国民は長期間にわたり低金利で融資を受けることができ、一方で基金に参加している企業は投資優遇措置や計画中の土地基金へのアクセスを享受できると述べた。
「このモデルは双方向の利益を生み出します。購入者は適切な財政支援を受け、企業は手頃な価格の住宅開発への参加意欲を高めます。双方が利益を得ることで、市場はよりバランスの取れた持続可能な状態へと向かうでしょう」とフオン氏は述べた。
ホーチミン市東部の不動産。（写真：ホン・ダット/VNA）
アビソン・ヤング・ベトナム社によれば、合併後、ホーチミン市周辺地域および郊外の長期的な成長の可能性がますます強化され、住宅移転および多拠点都市開発モデルが促進されるという。
具体的には、ホーチミン市の新築マンションの数が少ないのとは対照的に、南部の住宅市場では、商業用マンション、タウンハウス、ヴィラから土地区画まで、衛星エリアの商品がかなり手頃な価格で多数登場しています。
タイニン省（旧ロンアン地区）は土地と低層住宅の一次供給でリードしている一方、旧ビンズオン省（現ホーチミン市）は新規開設されたアパートと土地の数で優位に立っています。
多様な供給に加え、ホーチミン市と衛星都市との価格差も需要を刺激する原動力となっている。ホーチミン市の土地は2倍、アパートは1.6～2.4倍、タウンハウスやヴィラは1.2～7倍も高価である。
豊富で多様な商品が手頃な価格で提供されており、これらの衛星エリアは、初めて住宅を購入する若い人や、より広い住居を必要とする中流家庭にとってますます魅力的になっています。
環状道路、高速道路、地下鉄路線などの主要な交通インフラプロジェクトは、ホーチミン市の中心エリアと衛星エリア間の移動時間を短縮するのに役立ちます。
地域へのアクセスが向上すると、不動産価値は上昇します。一方で、企業は新たな土地を探し、手頃な価格の製品を開発するようになります。一方で、都心部の生活費が高騰するにつれて、人々は衛星都市へと移住する傾向があります。
ホーチミン市に隣接するドンナイ省やタイニン省などの地域は、外国直接投資（FDI）資本を誘致する上で明るい兆しであり、多くの雇用機会が創出され、機械化人口が増加し、主に定住を必要とする移民労働者、賃貸サービスアパートメントの投資家、社会住宅や手頃な長期賃貸住宅を必要とする中所得者と低所得者からの住宅需要が促進されます。
地域間インフラが人口移動の傾向を強める
各衛星エリアにはそれぞれ不動産面での利点があり、旧ビンズオン地域は人口、土地資金、交通インフラの利点を活かして、商業用アパート、土地区画からタウンハウスやヴィラまで、さまざまなタイプの住宅を開発できる可能性があります。
トゥドゥック市、地下鉄1号線とヴォー・グエン・ザップ通り沿いのマンション群。（写真：ホン・ダット/VNA）
バリア・ブンタウ地域では、観光業の強みとセカンドハウス投資のトレンドを活かして、沿岸都市部に位置するコンドミニアム、タウンハウス、リゾートヴィラなどのリゾート不動産の開発を続けています。
ドンナイ省とタイニン省（旧ロンアン省）は、広大な土地と良好な景観を有し、低層住宅を中心とした大規模都市開発に適しています。こうした明確な役割分担は、ホーチミン市を補完する多極的な都市エコシステムを構築し、住宅と投資の選択肢を多様化させるでしょう。
「旧ロンアン地区とビンズオン地区は、持続的な成長の可能性を秘めた2つの市場です。ドンナイ省は、ロンタン空港の開港と高速道路の完成により、飛躍的な発展が期待されています。バリア・ブンタウ地区はリゾートホテル分野で大きな可能性を秘めており、その成長の勢いは、接続インフラと、新ホーチミン市の主要な海上ゲートウェイの一つという戦略的な立地に結びついています」と、アビソン・ヤング・ベトナムのゼネラルディレクター、デビッド・ジャクソン氏は付け加えました。
同様に、サヴィルズ・ベトナムの専門家は、インフラ、計画、金融メカニズムが同時に実施されれば、ホーチミン市は人口分散の問題を解決し、供給と需要のバランスを取り、長期的に住宅価格を安定させる条件を備えるだろうと考えている。
都市空間を地域のつながりに向けて拡大することは、人口密度の再分配に役立つだけでなく、実際に住宅を購入する人々に適したセグメントの開発の余地も生み出します。
「住宅問題を根本から解決したいのであれば、これを単に市場における企業のビジネス問題としてではなく、政策と計画の問題として捉える必要がある」とフオン氏は語った。
今後の都市開発の方向性について、ホーチミン市党委員会第1回大会の決議では、国家による計画管理の有効性の向上、2030年までにトゥーティエム新都市地区の完全な建設への投資、フーミーフン都市地区の第2期着工、カンザー沿岸都市地区の進捗の加速、ブンタウ都市改良プロジェクト、ロンハイ-フオックハイ-ホーチャム-フーミー沿岸都市軸などの新プロジェクトの実施も決定した。
ブンタウ区の一角。 (写真:ホアンニー/VNA)
ホーチミン市中心部 - ディアン - トゥアンアン - トゥーザウモット - ベンカット - フーミーを結ぶスマートな都市連鎖、フーミー - ロンタン国際空港の都市およびサービス軸、環状道路と高速道路を結ぶ交通拠点周辺の新しい都市エリアを開発します。
同時に、ホーチミン市は、2030年末までに社会住宅を199,400戸増設するという目標を達成するために、都市の改修と美化を新たな都市開発と同期的に組み合わせ、新素材、グリーン、再生可能、環境に優しいエネルギーの使用を奨励し、運河や溝沿いの仮設住宅の移転と撤去を継続し、古いアパートを改修、修理、または新築して交換し、既存の住宅地をアップグレードして美化し、社会住宅を建設および開発し、人々の生活を再編成するソリューションに重点を置いています。
人口分散と多拠点都市開発の傾向は、適切に管理されれば、ホーチミン市の住宅不足圧力を軽減するだけでなく、南部の住宅不動産市場のバランスの取れた成長期をもたらすとも言える。
出典：VNA
出典: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm
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