「マンションの所有権に関する規制を改正し、紛争を抑制」

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ベトナム弁護士会連合会のド・ゴック・ティン会長は、紛争を制限するために住宅法の共有所有と個別所有に関する規定を改正することを提案した。

近年、マンションにおける紛争は、共有者と個人所有者、そして居住者が所有する敷地、公共設備、インフラをめぐって多発しており、中でも最も激しいのは、地下室の所有権とバイク・自動車駐車場の分割問題である。ベトナム弁護士会連合会会長であり、国会司法委員会委員でもあるド・ゴック・ティン博士は、第15期国会第5回会期に住宅法改正案が提出されるにあたり、 VnExpressの取材に対し、この件について回答した。

マンションの所有権をめぐる投資家と居住者の紛争は長年続いているが、住宅法などの法規制が改正や補足を行っても、なぜこの状況を完全に解決できないのか。

法律文書制度は、幾度となく改正・補足されてきたにもかかわらず、紛争の複雑化により、依然として実務上の要求を満たせていません。法規制の公布前から発生し、現在に至るまで未解決のままとなっている事案も存在します。この分野における違反行為の検査と処理は、徹底的かつ迅速ではありません。多くの場所で管理が行き届いておらず、多くの投資家が維持基金の債務を滞納しており、管轄当局が対処していない刑法違反の兆候も見られます。

一方、マンション管理組合協議会を通じて住民が選出する管理組合は、その運営や適法性に関する具体的な指針が不足しているため、その代表としての役割を十分に発揮できていません。現状のマンション管理組合の多くは、マンションの管理運営に関する専門知識が不足しており、専門的な研修も受けていないため、投資家との紛争発生時に住民の法的権利を代表し、保護することが困難です。

弁護士ド・ゴック・ティン氏が国会で演説する。写真：ファム・ティン — 弁護士ド・ゴック・ティン氏が国会で演説する。*写真：ファム・ティン*

-あなたの意見では、アパートの建物における公共設備や共有部分と私有部分の分割に関する法的規制が実際には実現不可能なのはなぜですか?

- 共同所有権と私的所有権は、2014年住宅法、2015年民法、共同住宅の管理及び使用に関する規則（建設省通達第02/2016号）をはじめとする関連ガイドライン文書において規定されています。しかしながら、実際には、駐車スペースをめぐる紛争をはじめ、依然として多くの問題点が存在します。

通達02号によると、アパートの売買契約書には、所有者の所有面積および共有部分の面積と設備が明記されなければなりません。投資家は、契約書に加え、住宅法に定められた図面と共有部分のリストを買主に提供しなければなりません。

顧客と投資家の間で発生する紛争は、共有と私有の区別が明確でなかったり、駐車場を売るのか売らないのか、建物内に駐車スペースがいくつあるのか、駐車スペースの登録の原則など、契約時から明確でなかったりします。そのため、法的な規制があると思いますが、実際には、当事者が明確な区別のないまま契約を締結した場合、依然として紛争が発生する潜在的なリスクがあります。

2016年2月15日に通達02号が発効する前は、多くのアパートの売買契約や賃貸契約でこの点が明確に規定されておらず、地下室の所有権をめぐる紛争や争いが数多く発生していました。

マンションの駐車場は共有財産であるにもかかわらず、現在の規定で投資家の管理・所有権となっていることが紛争発生の主因だと弁護士が言うのをどう思いますか？

- 通達第02/2016号のハイライトの一つは、集合住宅における駐車場の所有と管理に関する規制です。駐車場の売買および賃貸は、集合住宅の売買契約書または別途締結される契約書に記載されます。

バイク、三輪車、および障害者用車両の駐車場は、マンション所有者の共有所有となります。自動車駐車場については、マンションまたはマンション内の他のエリアの購入者または賃借人が、当該スペースを購入または賃借することができます。購入または賃借しない場合、当該駐車場は投資家の管理下に置かれます。投資家は、当該駐車場の建設投資費用を売却価格または賃借価格に含めることはできません。

そのため、マンションオーナーは、居住するマンション内の駐車場を購入または賃貸するだけでなく、駐車場を転売または賃貸することも可能です。しかし、近年、マンションにおける駐車場の需要は高まっており、駐車場の売買は主に二者間の契約で行われています。そのため、投資家による独占状態が生じ、売却価格が上昇する可能性があります。

国が駐車場が投資家の所有物であることを認めるならば、価格の上限を設定すべきであり、投資家は駐車場の売買や賃貸において過度に高い価格を要求することはないだろう。しかしながら、現在の駐車場需要の高さを考えると、駐車場の売買や転売、そして駐車場に関連する投資家の共用部分や専有部分の譲渡を認める規制は、民事紛争に発展しやすい。この問題は公共の利益に深く関わる問題であるにもかかわらずである。

地下駐車場をマンション所有者の共有持分へ移行する問題についても、慎重に検討する必要があります。駐車場用地を共有持分に含めると、駐車場建設費用が住宅やマンションの売却費用に計上されてしまうため、これまで車を使用していなかった、あるいは使用する必要がないにもかかわらず、住宅購入時にこの費用を負担しなければならない世帯も出てくるからです。

法律では、投資家が駐車場建設費用をマンションの売価に含めることは禁止されていますが、実際に売価に含まれているかどうかはどうすればわかるのでしょうか？実際、この問題で紛争になっているマンションは数多くあります。

現行の規制でこの点を明確にしているものは見たことがありません。これはまさに法律の抜け穴であり、駐車場の建設費用がマンションの売却価格に含まれるかどうかを人々がコントロールできないのです。駐車場のどの部分が所有権なのかを判断できないことが、投資家と居住者の間で紛争の種となるのです。

私の見解では、マンション内の駐車スペースは共有持分の一部です。実際、駐車スペースを含むマンション内の全ての共用部分はマンションの売却価格に含まれており、引渡し時点で投資家は所有権を失います。

- マンションの所有権紛争に関する監視や直接意見を述べたり苦情を解決したりしている中で、なぜ裁判に持ち込まれる紛争が少ないとお考えですか？

事例の把握を進める中で、これらはすべて地域社会における長年にわたる喫緊の紛争であることが明らかになりました。住民数が多いため、共通の意見をまとめるのが難しく、時に不利な状況に陥ることがあります。また、訴訟を起こす意思のある人がいないため、紛争解決の権限付与も困難です。一方、人数が多いと訴訟費用の合意も難しく、訴訟は次第に長期化し、未解決のまま放置されるケースも少なくありません。

裁判所に訴訟を起こす場合、居住者またはマンション管理組合は、まず物件の価値に応じて前払いの訴訟費用を支払わなければなりません。そのため、多くの人が訴訟を諦め、投資家と妥協することになります。

さらに、両当事者が締結する売買契約書は投資家が作成することが多く、共用部分（地下室、階段、テラスなど）に関する居住者の権利が明確に記載されていないため、紛争が発生した場合に居住者が権利を主張するために裁判所に訴訟を起こす根拠がほとんどありません。

マンション建設に関する紛争は、関係法令に基づき、当事者間で協議・調停を行い解決されるべきだと私は考えています。協議・調停が成立しない場合は、人民法院に解決を申し立てるべきです。国家機関と地方自治体は、当事者による違反行為を検査・監視し、厳格に対処する必要があります。

― 住宅法改正案が第15期国会第5回会期に提出されます。国会議員として、マンション所有権紛争の解決に向けてどのように発言されますか？

- 草案はまだ審議中だが、その中では、マンションの共有所有権と私有所有権に関連する多くの内容を具体的に規制し、現在の紛争を制限し、マンションの使用をより安全にする。

住宅法第5次草案の修正・補足に貢献するため、ベトナム弁護士会所属の弁護士の意見をまとめました。住宅に関する紛争を最小限に抑え、関係者の権利と正当な利益を最大限に保護し、ベトナムの住宅分野における法制度の整備を促進するため、所有権、開発政策、住宅取引・管理に関する4つの論点を提案しました。

住宅法改正案において、マンションの共有持分と専有持分に関する規定を改正することを提案します。これにより、マンション内の駐車場は共有持分として区分され、売買の問題は発生しません。これにより、関連する紛争を最小限に抑えることができます。

ドアン・ローン

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