土地収用、用地整地、土地評価、土地利用転換などの問題が長引いたため、多くのプロジェクトが「棚上げ」され、社会資源が浪費され、人々の権利が保障されていない。
このような状況下、政府が簡素化された手続きに基づき国会に決議案を提出したことは、緊急課題に迅速に対応し、長期的な膠着状態を回避するための、時宜を得た必要な措置であると考えられる。この決議案の最も重要な内容の一つは、土地収用の範囲である。この決議案は、国家が国家の利益と公共の利益のために土地を収用する3つのケースを追加している。特に注目すべきは、投資家が75%以上の面積と75%以上の土地利用者について合意に達した場合、省人民評議会が残りの土地収用（土地の割り当てと賃貸借のため）を審議・承認できる仕組みである。
国会経済財政委員会によると、これは土地使用権に関する合意を通じて、社会経済開発事業の実施において長年存在してきた「ボトルネック」を解消するための政策提案である。このメカニズムは、土地の大部分は交渉済みだが残りの土地の整地が困難な投資家にとって、事業を予定通りに実施するための有利な条件を作り出す。しかし、委員会は起草委員会に対し、補償額算定において利害を調和させるための規定を設けるよう要請した。これは、価格表に記載された土地価格が合意された平均価格よりも低い場合が多いため、残りのケースの補償額算定に土地価格表と調整係数を適用する際の苦情や訴訟の可能性を回避するためである。
ベトナム商工会議所（VCCI）は以前、この内容に関する決議案についてコメントし、土地価格表と調整係数、そして投資家が住民と交渉する際の基準となる市場価格との補償価格差を埋めることができない場合、訴訟に発展し、プロジェクトが長期化し、利益相反が生じる可能性があると指摘した。VCCIはまた、政府が仲介役を務め、価格交渉において当事者を支援することを提案した。合意に至らない場合は、規定に従って土地が埋め立てられる。
さらに、決議が可決された場合、実施にあたっては多くの課題が予想されます。まず、実施チームの責任問題への懸念です。当局は法的リスクを懸念し、多くのプロジェクトを遅延させています。次に、データが不完全な場合、土地評価が不正確になり、地価が不当に高騰したり、逆に市場価格よりも低くなったりするリスクがあります。これにより、治安が悪化し、人々の正当な権利が侵害される可能性があります。
土地の回収、土地価格表、市場価格形成メカニズムへの懸念にもかかわらず、世論と専門家は依然として決議草案に大きな期待を寄せています。これは2024年土地法の重要な移行メカニズムとなり、未処理案件の解消と長期化する苦情の最小化に貢献するでしょう。決議は当面の困難を解決するだけでなく、土地法の持続的な運用のための安定した法的基盤を築きます。しかし、適切に実施されなければ、新たなリスク、特に土地回収と価格形成政策に対する人々の信頼を損なうリスクを生み出す可能性があります。あらゆる土地調整の核心は、経済発展と社会正義をトレードオフしてはならないという原則を堅持しなければなりません。不動産市場の持続可能性と土地利用効率は、この二つの価値をどのように調和的にバランスさせるかに大きく左右されます。
出典: https://www.sggp.org.vn/thao-go-kho-khan-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html
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