ホーチミン市経済大学の学生、タン・クインさんは妹と、ホーチミン市1区にあるミニアパートを月額400万ドンで借りていました。6階建ての建物には25戸のアパートがあり、エレベーター1台と階段に非常口が1つあります。地下にはバイク置き場があります。敷地が狭く、バイクの数が多いため、地下の駐車場はいつも満車です。ハノイでミニアパートの火災が発生したとき、クインさんは自分が住んでいるバイク置き場のことを思い、不安と心配を感じました。
「ここに引っ越す前はタンビン区に部屋を借りていましたが、何十部屋もあり、とても狭くて混雑していて、窓もなかったので、火災や爆発が心配でした。ここは以前より快適ですが、それでも火災の安全性は心配です。25戸のアパートのうち、どの家も電気コンロで調理しています。暑い時期にエアコンや扇風機を使い続けると、火災や爆発の危険性がさらに高まります」とクインさんは心配そうに語った。
クイン氏によると、建物には非常階段はあるものの、狭く、非常に息苦しいとのことだ。消火器もあるが、古くてメンテナンスも行き届いていない。バルコニーはあるが、狭い路地にあるため、火災が発生した場合、逃げることさえ困難で、ましてや消防車が消火活動や救助に駆けつけることも困難だろう。
部屋を借りたいと言いながら、ホーチミン市10区2区ホアハオ通りの路地へ行きました。下宿屋のオーナーは私たちを建物の3階へ案内し、中二階、キッチン、専用バスルーム付きの約10平方メートルの小さな部屋を指差しました。この部屋の家賃は月額350万ドンでした。
観察によると、この家は幅約5メートル、長さ約15メートル、4階建ての「筒状の箱」のような形で、オーナーが20近くの部屋に分けています。それほど広くはない敷地に、50人近くが共同生活を送っています。1階の地下には、数十台のバイクが置かれた狭い空間があります。多くの人が住んでいるにもかかわらず、このミニアパートのような下宿への入り口は、幅約1.5メートルの鉄の門と狭い階段だけです。よく見ると、この下宿の四方はコンクリートの壁とB40の鉄格子で囲まれており、隙間はありません。消火器は、住人の散らかった家財道具の後ろに隠れていて、見つけるのに苦労しました。もし火災が発生したらと思うと、身震いせずにはいられませんでした。
ホーチミン市の不動産ブローカー、フン氏は、ホーチミン市中心部ではサービスアパートメントやミニアパートメントの需要が常に高く、新学期が始まる時期が近づくほど賃貸物件の確保が難しくなると述べた。内覧に来た客の多くは価格と移動時間のみを交渉し、火災安全について気にする人はほとんどいないという。「チューブハウス間の出口は一つしかないため、火災が発生した場合、窒息する危険性が非常に高くなります。これらの賃貸住宅間の階への通路は非常に狭いため、火災警報システムや出口標識は単なる見せかけに過ぎません」とフン氏は付け加えた。
専門家によると、ホーチミン市では住宅需要の増加により住宅価格が非常に高騰しており、誰もが個人の住宅や中心部近くの住宅を購入できる経済力を持っているわけではないため、多くの若い家族や働き始めたばかりの若者にとって、ミニアパートを借りるか買うかを選択することが解決策となっている。
実際には、ミニアパートメントの販売価格と賃貸価格は、かなり「手頃」であることが多いです。各部屋の平均面積は25～50㎡で、家具が完備されており、都心部に位置しているため、多くの人が移動しやすいという利点があります。しかし、家主が敷地をフル活用することが多いため、ミニアパートメントは狭苦しく、路地裏に位置し、防火基準を満たしていないケースも少なくありません。しかし、これらのミニアパートメントは、都心部に近い立地のため、90～100%という高い入居率を誇っています。ミニアパートメントは、多くの投資家から賃貸投資チャネルとして注目されています。
不動産専門家は、ミニアパートメントの購入者は火災安全リスクに加え、法的リスクにも直面する可能性があると考えています。ホーチミン市におけるミニアパートメントの取引形態は、主に一括払いの長期リース購入であるためです。人々が長期リース購入を選ばざるを得ない理由は、ミニアパートメントには戸別証明書が発行されないためです。ミニアパートメントを建設する場合、投資家は多数の部屋を持つ高層住宅を個別に建設する許可のみを申請します。取引は主に公証された書類と共有所有権によって成立します。
さらに、ミニアパートメントの購入者は、住宅ローンを組んだり、銀行から借り入れたり、相続権を設定したりすることができない場合が多いです。一方、ミニアパートメントの投資家は、物件全体を抵当に入れたり、質権を設定したり、売却したりして資金を得ることができます。これは、ミニアパートメントの購入者にとって大きなリスクを伴い、場合によっては何も得られないこともあります。したがって、購入者は、このタイプの住宅を借りたり購入したりする前に、慎重に調査する必要があります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2010年以降、ホーチミン市で多階建てミニアパートメントの建設が急増していると述べた。ミニアパートメントの需要はあるものの、ホーチミン市はインフラへの負担を懸念し、この種のミニアパートメントの開発を奨励していない。法的規制の不備により、ミニアパートメントを設計した個人住宅プロジェクトが急増している。「これが大都市におけるミニアパートメントの乱立を招き、都市開発計画を混乱させ、美観を損ない、防火対策が不十分なだけでなく、住民向けのライフラインやサービスも不足させている」とチャウ会長は分析した。
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