不動産市場は活況を呈しているが、突破口を開くには依然として障壁がある

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不動産市場は「温暖化」している

2023年上半期の市場については、多くの不動産調査会社や建設省が共通の評価をしており、それは「静穏であり、期待通りの回復は見込めない」というものだ。

需要と供給がともに急激に減少し、多くの不動産プロジェクト開発会社、さらには業界の「大手」でさえも倒産の危機に瀕している。計画投資省事業登録局の報告書によると、2023年の最初の6か月間で、一時的に事業を停止したり解散したりする不動産事業の数は、2022年の同時期と比較して40％以上増加しました。

不動産業は、市場から撤退する企業の数でも、他の17の経済セクターの中でトップの産業となっている。

一方、不動産協会の報告書では、現在の厳しい状況により、2023年末までに不動産事業の約43％しか生き残れないと予測されています。

このような状況に直面して、政府は、困難を取り除くための作業部会を設置したり、不動産市場の安全で健全かつ持続可能な発展を取り除き促進するための多くの具体的な解決策を提示する決議33号を発行するなど、不動産市場の回復を支援するために多くの解決策を導入してきました。

TS。経済専門家のカン・ヴァン・ルック氏は次のようにコメントした。「政府の解決策は不動産市場に多くの前向きな兆候をもたらしました。」金融ソリューション、特に満期を迎える社債に関する規制のおかげで、市場は最も困難な時期を乗り越えたことがわかります。

「これらの解決策のおかげで、市場は2023年5月以降、徐々に回復しています。第2四半期は第1四半期よりも好調に成長し、取引量と市場流動性は徐々に回復しています。さらに、工業団地の入居率は約76%と非常に高く、不動産会社や建設会社の株価も上昇しています」とリュック氏は述べた。

しかし、TS。カン・ヴァン・ルック氏は、回復はまだ遅く、多くの困難や問題が速やかに解決されておらず、不動産投資向け融資の滞りにより市場需要が弱いと評価した。

この意見に同意して、ベトナム経済研究所元所長のトラン・ディン・ティエン准教授は次のように評価しました。「最近、政府は一般的な論理に従わない企業を支援するために、一連の解決策を発表しました。」

しかし、それが不動産業界を現在の困難な状況から抜け出させる唯一の方法なのです。通常のソリューションを提供し続ける限り、市場の問題を解決することはできません。

「したがって、私がまずお勧めするのは、困難な状況や異常な状況では、アプローチと解決策も異常なものでなければならないことを理解することです」とティエン氏は述べた。

しかし、従来のルールに従わず、大胆なアプローチでまったく新しい政策を導入すると、政策を実施する人々の心理を揺るがすことになります。多くの役人は間違いを犯して責任を負うことを恐れており、それが政策の有効性を低下させています。

「優れた政策は数多くありますが、政策の実施は容易ではありません。異常事態が現在の政策実施の思考を阻害し、人々が実行をためらう原因となっています。新たな決議や解決策を策定する際には、責任ある行動へのコミットメント、責任の確実な実行へのコミットメントが不可欠です。そうすることで、優れた政策の実施を加速させることができます」と、トラン・ディン・ティエン准教授は強調しました。

「花が咲いているのを見て春が来たと思ってはいけない」

市場が活性化する一方で、不動産業界は、国立銀行の通達第6号による新たな規制が回復を妨げるのではないかと懸念している。

この通知によると、9月1日から、商業銀行は事業開始の条件を満たさないプロジェクトを実施するための資本出資契約および投資協力契約に基づく資本出資の支払いのための融資を行うことができなくなる。

国立銀行は前進し、新しい通達06号は不動産への資本を全体的に締め付けるのではなく、潜在的にリスクのある貸し手のグループを阻止するだけです。しかし、企業は依然としてこの規制について非常に懸念しています。

ベトナム不動産ブローカー協会（VAR）のグエン・ヴァン・ディン会長は次のように述べた。「現在、不動産市場における2つの主な固有の難しさは「法的」と「資本」です。

「政府はこれら2つの困難を取り除き解決するために多くの解決策を出してきたが、今のところこれら2つの困難に対する『打開策』や決定的な解決策は見つかっていない」とディン氏は述べた。

ディン氏によれば、実行が困難で、法的問題により棚上げされ、検討のために中止しなければならないプロジェクトが数千あるという。また、顧客からの信用や投資資金へのアクセスが断たれたプロジェクトも数多くあります。

特に、用地取得中、土地使用料の承認待ち、建設中のプロジェクトは、停滞につながります。

「顧客と投資家の両方がキャッシュフローへのアクセスに困難を抱えているため、市場の流動性がブロックされ、すべての取引が凍結され、すべての投資、生産、事業活動などが停止しています」とディン氏は述べた。

VAR会長は、決議第33号は、信用源の困難を取り除き、不動産市場への資金の流れを解放し、ベトナムの不動産市場の流動性の向上に貢献するという目標を明確かつ断固として示していると述べた。

企業、住宅購入者、投資家が優遇金利で融資を受けられる有利な条件を作り出す。そのおかげで、実現可能かつ効果的なプロジェクトを実施する機会が得られ、市場供給の改善に貢献します。

しかし、通達06は決議33の精神をほとんど遵守しておらず、支援対象や信用困難の解決対象が明確に規定されていません。

一方、この通達では、融資が認められない対象が漠然と一般論として指摘されており、商業銀行が融資の意思がない場合、不動産顧客の申込を「正しく」拒否することが容易になっている。

「これは、ベトナムの不動産市場を支援し、活性化させるための政府、政府機関、さらには銀行システムの取り組みに目に見えない影響を与えるだろう」とディン氏は語った。

したがって、ディン氏は、現時点では通達 06 を撤回することが最善であると考えています。代わりに、国立銀行は、決議第33号の精神に厳密に従い、それに準拠した内容の法令を調査して発行する必要があります。

HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏はまた、通達06には、法的規制との一貫性や整合性が確保されておらず、不動産業を含む一般のビジネスコミュニティの実際の投資、建設、生産、事業活動に適していない規定がいくつかあると述べた。

「９月から施行される６号通達に合わせて改正しなければ、ただでさえ困難に直面している不動産業は、銀行からの融資を受けることがさらに困難になるだろう」とチャウ氏は強調した。

2023年7月末までに更新されたBatdongsan.com.vnの最新レポートによると、不動産市場は活況を呈している。ハノイとホーチミン市では、土地価格は再び上昇傾向にあり、先月と比較してそれぞれ9％と8％上昇しています。また、クアンニン省では18％、ハイフォン省では9％、ダナン省では8％増加した。同局の報告によれば、７月は全国的に不動産購入の需要があらゆるタイプの不動産で増加したという。そのため、多くの専門家は、2024年までに市場が繁栄し、急成長すると予想しています。

ハアン

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