不動産市場は「温暖化」している
不動産調査会社や建設省のほとんども、2023年上半期の不動産市場について共通の評価を下しており、市場は低迷しており、期待通りの回復には至っていないとしている。
需要と供給がともに急激に減少し、多くの不動産プロジェクト開発事業者、さらには業界の「大手」でさえも倒産の危機に瀕しています。 計画投資省事業登録局の報告書によると、2023年の最初の6か月間で、一時事業停止または解散した不動産事業者の数は、2022年の同時期と比較して40%以上増加しました。
不動産業は、市場から撤退する企業の数においても、他の17の経済セクターの中でトップの産業となっている。
一方、不動産協会の報告書では、現在の厳しい状況を考えると、2023年末までに生き残れる不動産事業者は約43％にとどまる可能性があると予測している。
このような状況に直面して、政府は、困難を取り除くための作業部会を設置したり、不動産市場が安全、健全かつ持続的に発展するよう困難を取り除き促進するための多くの具体的な解決策を提示する決議33を発布するなど、不動産市場の回復を支援するために多くの解決策を導入してきました。
経済専門家のカン・ヴァン・リュック博士は、「政府の対策は不動産市場に多くの好ましい兆候をもたらしました。金融政策、特に社債の償還に関する規制のおかげで、市場は最も困難な時期を乗り越えたと言えるでしょう」とコメントしました。
「これらの対策のおかげで、市場は2023年5月以降、徐々に回復しています。第2四半期は第1四半期よりも好調に成長し、取引量と市場流動性は徐々に回復しています。また、工業団地の入居率は約76%と非常に高く、不動産・建設会社の株価も上昇しています」とリュック氏は述べた。
しかし、カン・ヴァン・ルック博士は、回復はまだ遅く、多くの困難や障害が適時に解決されておらず、不動産投資のための融資資金が引き続き不足しているため、市場の需要は弱いままであると評価した。
この評価に同意し、ベトナム経済研究所元所長のトラン・ディン・ティエン准教授は次のようにコメントした。「最近、政府は従来の論理に従わない企業の困難を軽減するために、一連の解決策を発表した。」
しかし、このアプローチだけが不動産市場を現在の苦境から脱却させることができる。従来の解決策を続けても、市場の問題は解決しない。
「したがって、私の第一の提言は、困難な状況や異常な状況では、アプローチや解決策は型破りなものでなければならないということを理解することだ」とティエン氏は述べた。
しかし、従来のルールから逸脱した大胆なアプローチで全く新しい政策が導入されると、それを実施する職員の士気は揺るがされます。多くの職員はミスを恐れ、責任を負わされることを恐れ、政策の効果を低下させてしまいます。
「優れた政策は数多くあり、焦点を絞っていますが、政策の実施は容易ではありません。異常事態が現在の政策実施の思考を阻害し、人々が実行をためらう原因となっています。新たな決意や解決策を策定する際には、責任を果たすという決意、責任を確実に実行するという決意が伴わなければなりません。そうすることで、優れた政策の実施を加速させることができます」と、トラン・ディン・ティエン准教授は強調しました。
「花が咲いているのを見て春が来たと思ってはいけない」
市場が活況を呈している一方で、不動産業界は、国立銀行の通達06号という新たな規制が回復を妨げるのではないかと懸念している。
この通達によれば、9月1日から商業銀行は事業化の条件を満たさないプロジェクトに対して資本出資契約や投資協力契約に基づく資本出資の支払いのための融資を行うことができなくなる。
ベトナム国家銀行は、新たな通達06号は不動産への資本流入を全体的に制限するものではなく、潜在的リスクのあるグループへの融資を禁止するだけだと述べています。しかしながら、企業は依然としてこの規制に大きな懸念を抱いています。
ベトナム不動産ブローカー協会（VAR）のグエン・ヴァン・ディン会長は次のように述べた。「現在、不動産市場が直面している2つの主な、そして固有の困難は『法的問題』と『資金源』です。」
「政府はこれらの問題に対処し解決するために多くの解決策を発表してきたが、今のところ、これら2つの困難に対する本当の『解決策』や決定的な解決策はまだ見つかっていない」とディン氏は述べた。
ディン氏によると、数千ものプロジェクトが実施困難に陥り、法的障壁によって停滞し、審査のために中断を余儀なくされている。また、多くのプロジェクトが顧客からの融資や投資資金の調達に支障をきたしている。
特に、用地取得中、土地使用料の承認待ち、建設中のプロジェクトは、停滞につながります。
「顧客と投資家の両方がキャッシュフローへのアクセスに困難を抱えているという事実は、市場の流動性をブロックし、すべての取引を凍結させ、すべての投資、生産、事業活動などを停止させます」とディン氏は述べた。
VAR議長は、決議第33号は、信用資本へのアクセスの困難さを取り除き、不動産市場への資本の流れを解放し、ベトナムの不動産市場の流動性の向上に貢献するという目標を明確かつ決定的に示していると述べた。
企業、住宅購入者、投資家が優遇金利で融資を受けられるようにすることで、実現可能かつ効率的なプロジェクトを実施する機会が得られ、市場における供給の改善に貢献します。
しかし、通達06は決議33の精神を遵守しておらず、支援対象となる主題や信用困難が解決される主題が明確に規定されていません。
一方、この通達では、融資が認められない対象が一般的かつ漠然と指摘されており、商業銀行が融資の意思がない場合、不動産顧客の申し込みを「正しく」拒否することが容易になっている。
「これは、ベトナムの不動産市場を支援し、復興させるための政府、関係機関、さらには銀行システムの取り組みに間接的に影響を及ぼすだろう」とディン氏は語った。
したがって、ディン氏は、現時点で通達06号を撤回することが最善であると考えている。代わりに、中央銀行は決議33号の精神に忠実に従い、その精神に合致する内容の政令を調査し、公布すべきである。
HoREAの会長であるレ・ホアン・チャウ氏はまた、通達06には、法的規制との整合性や一貫性が確保されておらず、不動産業を含む一般的なビジネスコミュニティの実際の投資、建設、生産、事業活動に適していない規定が多数あると述べた。
「 9月から通達06が発効するので、間に合うように改正しなければ、ただでさえ困難に直面している不動産業は、銀行からの融資を受けることがさらに困難になるだろう」とチャウ氏は強調した。
| Batdongsan.com.vnの2023年7月末までの最新レポートによると、不動産市場は活況を呈しています。ハノイとホーチミン市では、地価が再び上昇傾向にあり、それぞれ前月比9%と8%上昇しました。また、クアンニン省では18%、ハイフォン省では9%、ダナン省では8%の上昇が見られました。同局のレポートによると、7月には全国のあらゆる不動産需要が増加しました。そのため、多くの専門家は2024年には市場が活況を呈し、飛躍的に成長すると予想しています。 |
ハアン
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