追加の土地使用料：企業の責任ではないが、負担しなければならないのか？

企業は、プロジェクトの土地価格が未だ決定されていないにもかかわらず、5.4％の追加の土地使用料を支払わなければならないのは不当だと考えている。

財務省が協議中の、土地使用料、土地賃貸料を規制する政府2024年7月30日付政令第103号および土地開発基金に関する政令第104号のいくつかの条項を修正および補足する政令草案は、企業から特に注目を集めています。

その理由は、草案では、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可、年間土地賃貸から一時土地賃貸への変更、詳細計画の調整などが決定されたが、土地の価格が決定されていない場合、支払額に基づいて計算された年5.4％の割合で、土地使用料、地代として、まだ計算されていない期間に対して追加で支払わなければならないという規定が依然として維持されているためです。

理性と感情の両面で不合理

土地使用料が計算されていないのに追加の土地使用料を支払うのは不当であるとわかっていても、企業はそれを支払わなければなりません。なぜなら、そうして初めて土地が開発プロジェクトに組み込まれ、販売可能になるからです。

これは、GP.Invest会長、ベトナム建設業者協会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏がVietNamNet記者に語ったことだ。

同氏は、約5000億ドンの土地使用料に加え、企業自身がフート市のプロジェクトのために約270億ドンの追加土地使用料を支払ったと述べた。

しかし、GP.Investの会長は、土地割り当ての決定を受けたのは2014年で、すでに10年以上が経過しているため、はるかに高い追加金額を支払わなければならない企業もあるため、この金額はそれほど高くないと述べた。

「これは理不尽です。土地使用料の支払いが遅れているのは企業の責任ではないのに、企業がその重荷を背負わなければなりません。私たちは何度も勧告を出しましたが、財務省はまだ同意していません。私たちがプロジェクトを実施している地域も、この徴収が理不尽であることを認めていますが、彼らは法執行機関であるため、勧告することができません」とヒエップ氏は述べた。

企業は、土地使用料の追加徴収に関する規制は不合理であるとして、撤廃を提案している。写真：ホアン・ハ

EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は次のように述べた。「プロジェクトの土地評価がまだ行われていないのに、企業に追加の土地使用料を支払わせるのは、感情的にも論理的にも不合理です。」

「一部の地域では、建設許可を取得する前に土地使用料の支払い義務を事業者に課しています。土地の評価は国の責任です。事業者が違反していないにもかかわらず、責任のないミスで罰金を課すのは、事業者への『強制』行為です」とトアン氏は率直に語った。

一方、土地使用料の算定の遅れは、事業者にとって大きな損失をもたらします。つまり、事業実施の進捗が長期化し、土地価格が年々上昇することでコストが増大するのです。

彼は、土地使用料を計算していない期間の土地使用料に対して年5.4%の罰金を課すのは、かなり大きなペナルティだと分析した。例えば、あるプロジェクトの土地使用料が1兆VNDの場合、国が土地使用料の計算をわずか1年遅らせるだけで、企業は540億VNDも追加で支払わなければならないことになる。

企業が税金の支払いを滞納した場合、土地使用料の納付通知日から90日経過しても企業が全額を支払わない場合は、税務業界では1日あたり0.03％というかなり高い利子の罰金が規定されています。

トアン氏は、その時に企業が二重課税に陥るのではないかと懸念している。

ダットサンノースのヴー・クオン・クエット総裁も同様の見解を示し、土地使用料の決定は政府機関の責任であると述べた。

「多くのプロジェクトは、土地使用料が決定されるまで3～5年間も滞納させられ、その後、土地価格の算定を待つ期間中、未払い額に対して年5.4%の罰金が課せられます。これは企業にとって不利な規制です。支払いの遅延は企業の責任ではないにもかかわらず、罰金が課せられるからです」とクエット氏はVietNamNetの記者に語った。

このリーダーは、土地価格は市場価格に基づいて決定され、毎年調整されていると述べた。市場価格は毎年上昇しているため、政府が土地使用料の決定を遅らせれば遅らせるほど、企業のコストは増加することになる。

「土地価格は罰金やその他の費用とともに販売価格に含まれ、購入者がこれらの費用を最終的に負担することになる」とクイエ氏は指摘した。

追加の土地価格規制を撤廃する提案

上記の現実に直面して、EZ Propertyのゼネラルディレクターであるファム・ドゥック・トアン氏は、追加の土地使用料に関する規制を撤廃することを提案しました。

土地使用料の決定が遅れる場合には、関係機関の責任を明確に定義する必要がある。使用料は、国が特定の土地価格を定めた場合にのみ徴収されるべきである。

一部の地方自治体はリスクを恐れて評価を敢行せず、その結果、長年にわたり、どのプロジェクトも土地に対する財政的義務を負うと判断されない状況に陥っています。問題はメカニズムにあります。この問題が解決されれば、執行官は企業に責任を押し付けるのではなく、自信を持って事業を実施できるようになるでしょう」とトアン氏は述べました。

グエン・クオック・ヒエップ氏は、この政策はあまりにも不合理であるため、財務省に再考するよう提案した。

同氏によると、追加の土地使用料徴収に関するこの規定は削除されるべきである。土地使用料徴収の決定が遅れた場合、土地評価機関が責任を負うべきである。同時に、経過措置を改正し、納付義務を遵守した事業体には、再度控除を認めるべきである。

さらに、政府機関が土地税の計算に遅れた場合、企業は罰金を免除されるべきだとダット・サン・ノースのリーダーは提案した。

彼は、国は土地の割り当てまたは賃借を決定した時点から最長3～9ヶ月、遅くとも1年以内に、土地に関する財務上の義務を確定しなければならないことを明確に規定する必要があると述べた。期限を超過した場合、企業は延滞金を免除される。これにより、当局は土地価格を早急に決定せざるを得なくなり、プロジェクトが長年にわたり「赤字」に陥る事態を回避することができる。

クイエ氏は「土地価格の抑制を緩めれば、豊富な供給が確保され、不動産価格の高騰を防ぐことができる」と提案した。

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出典: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html