財務省が協議中の、土地使用料、土地賃貸料を規制する政府2024年7月30日付政令第103号および土地開発基金に関する政令第104号の多数の条項を修正および補足する政令草案は、企業から特に注目を集めている。
その理由は、草案では、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可、年間土地の賃貸から一時土地の賃貸への変更、詳細計画の調整などが決定されたが、土地の価格が決定されていない場合、支払うべき金額に対して年5.4％の割合で計算された土地使用料と地代が計算されていない期間に対して追加で支払わなければならないという規定が依然として維持されているためです。
理性と感情の両面で不合理
土地使用料が計算されていない状態で追加の土地使用料を支払うのは不合理であるとわかっていても、企業はそれを実行しなければなりません。そうすることで初めて、土地が開発プロジェクトに組み込まれ、販売可能になるからです。
これは、GP.Invest会長、ベトナム建設業者協会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏がVietNamNet記者に語ったことだ。
同氏は、約5000億ドンの土地使用料に加え、同社自身がフート省のプロジェクトで追加の土地に約270億ドンを支払ったと述べた。
しかし、GP.Investの会長は、土地割り当ての決定を2014年に受け取ってから10年以上が経過しているため、はるかに高い追加金額を支払わなければならない他の企業もあるため、この金額は大きすぎるものではないと述べた。
「これは理不尽です。土地使用料の支払いが遅れているのは企業の責任ではないのに、企業がその重荷を背負わなければなりません。私たちは何度も勧告を出しましたが、財務省はまだ同意していません。私たちがプロジェクトを実施している地方自治体も、この徴収が理不尽であることを認めていますが、法執行機関であるため勧告することができません」とヒエップ氏は述べた。
企業は、土地使用料の追加徴収に関する規制は不合理であるとして、撤廃を提案している。写真：ホアン・ハ
EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は次のように述べた。「プロジェクトの土地評価がまだ行われていない場合、企業に追加の土地使用料の支払いを強制することは、感情的にも論理的にも不合理です。」
「一部の地域では、建設許可を取得する前に土地使用料の支払い義務を事業者に課しています。土地の評価は国の責任です。事業者が何の違反もしていないのに、責任のないミスで罰金を課すのは、事業者への『強制』行為です」とトアン氏は率直に語った。
一方、土地使用料の算定の遅れは、事業者にとって大きな損失をもたらします。つまり、事業実施の進捗が長期化し、土地価格が年々上昇することでコストが増大することになります。
彼は、土地使用料を算出していない期間の土地使用料に年間5.4%を課すというペナルティは、かなり大きな金額だと分析した。例えば、土地使用料が1兆VNDのプロジェクトの場合、国が土地使用料の算出をわずか1年遅らせるだけで、企業は540億VNDの追加費用を支払わなければならないことになる。
企業が税金の支払いを滞納した場合、土地使用料の納付通知日から90日経過しても企業が全額を支払わない場合は、税務業界では1日あたり0.03％というかなり高い利子率の罰金が規定されています。
トアン氏は、その時に企業が二重課税に陥るのではないかと懸念している。
ダットサンノースのヴー・クオン・クエット総裁も同様の見解を示し、土地使用料の決定は政府機関の責任であると述べた。
「多くのプロジェクトは、土地使用料が決定されるまで3～5年間も滞納させられ、その後、土地価格の算定を待つ期間中、未払い額に対して年5.4%の罰金が課せられます。これは企業にとって不利な規制です。支払いの遅延は企業の責任ではないにもかかわらず、罰金が課せられるからです」とクエット氏はVietNamNetの記者に語った。
このリーダーは、土地価格は市場価格に基づいて決定され、毎年調整されていると述べた。市場価格は毎年上昇しているため、政府が土地使用料の決定を遅らせれば遅らせるほど、企業のコストは増加することになる。
「土地価格は罰金やその他の費用とともに販売価格に含まれるため、購入者がこれらの費用を最終的に負担することになる」とクイエ氏は指摘した。
追加の土地使用料規制を撤廃する提案
上記の現実に直面して、EZ Propertyのゼネラルディレクターであるファム・ドゥック・トアン氏は、追加の土地使用料に関する規制を撤廃することを提案しました。
土地使用料の決定が遅れる場合には、関係機関の責任を明確に定義する必要がある。使用料は、国が特定の土地価格を定めた場合にのみ徴収されるべきである。
一部の地方自治体はリスクを恐れて価格設定に踏み切れず、その結果、長年にわたり、どのプロジェクトも土地に関する財務上の義務が確定していない状況が続いています。問題は仕組みにあります。この仕組みが解決されれば、実施担当者は企業に責任を押し付けるのではなく、自信を持って事業を実施できるようになるでしょう」とトアン氏は述べました。
グエン・クオック・ヒエップ氏は、この政策はあまりにも不合理であるため、財務省に再考するよう提案した。
同氏によると、追加の土地使用料徴収に関するこの規定は削除されるべきである。土地使用料徴収の決定が遅れた場合、土地評価機関が責任を負うべきである。同時に、経過措置を改正し、納税義務を履行した事業体は、再度控除を受けることができるようにする必要がある。
さらに、政府機関が土地税の計算に遅れた場合、企業は罰金を免除されるべきだ、とダット・サン・ノースのリーダーは提案した。
彼は、国は土地の割り当てまたは賃貸の決定から最長3～9ヶ月、遅くとも1年以内に、土地に関する財務上の義務を確定しなければならないことを明確に規定する必要があると述べた。期限を超過した場合、企業は延滞金を免除される。これにより、当局は土地価格を早急に決定せざるを得なくなり、プロジェクトが長年にわたり「赤字」に陥る事態を回避することができる。
クイエ氏は「土地価格の変動を緩和すれば、豊富な供給が確保され、不動産価格の高騰を防ぐことができる」と示唆した。
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出典: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html
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