VARS：ハノイとホーチミン市で手頃な価格のアパートが「消える」

ANTD.VN - 最近の不動産供給の増加は主に高級住宅分野によるもので、一方で手頃な価格の住宅は「放棄」されており、需要と供給の不均衡がますます深刻化している。

手頃な価格のアパートの新規供給はもうない

ベトナム不動産協会（VARS）によると、ベトナムの不動産市場は、政府による新たな供給・支援政策の推進力により、徐々に「活性化」している。しかし、供給増加は主に高級住宅セグメントに集中しており、手頃な価格帯の住宅は「放置」されている。

VARSの調査データによれば、手頃な価格のアパートセグメント（1平方メートルあたり2,500万ドン以下の価格）はここ数年で「絶滅」しており、 ハノイとホーチミン市で再び出現するのは不可能ではないにしても非常に困難です。

具体的には、ハノイでは、2018年に新規発売された手頃な価格のマンションの割合が35％に達した後、2019年には20％に減少し、2020年にはわずか12％になりました。2021年と2022年には、このセグメントのマンションの供給量は引き続き減少し、販売開始されたマンションの総供給量の約4％にまで達し、2023年には0％に達しました。

ホーチミン市では、2018年に新規発売された手頃な価格のアパートの割合が20％を占めていたのに、2020年にはわずか0.5％にまで落ち込み、2021年には完全に消滅するなど、減少はさらに顕著でした。

2024年の最初の9か月間まで、マンションの供給は大幅に回復しましたが、ハノイとホーチミン市で販売開始されたマンションの約80％は、販売価格が5,000万ドン/m2以上でした。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫っており、2019年第2四半期と比較して64.0%増加しています。

ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、同期間と比較して30.6%の増加となった。

ハノイとホーチミン市では、手頃な価格のアパートの供給が消えてしまった。

なぜ企業はローエンドセグメントに興味を持たないのでしょうか?

VARSによると、不動産開発業者が手頃な価格の住宅にあまり注目していない主な理由は、このセグメントの利益率が高級住宅セグメントよりも低いためです。プロジェクト開発業者の試算によると、利益率がわずか15%程度であるため、資金が1～2年滞ったり、販売が1～2年遅れたりすると、開発業者は損失を被ることになります。

さらに、中心部の土地はますます不足しており、現在および将来にわたって、投資を必要とする一連のインフラストラクチャと公共設備を備えた大都市圏に主に位置しており、さらに、入力コスト、特に土地コストが増加しているため、価格が手頃ではありません。

第二に、政府は社会住宅や手頃な価格の住宅開発を促進するための多くの政策を導入しているものの、土地や計画に関する法的手続きは依然として大きな障壁となっています。複雑な許認可手続きと長期間にわたる時間、そして大都市における住宅開発のための土地資金の枯渇が進む中で、プロジェクト開発者は、この分野への投資を慎重に検討する必要があります。

さらに、このセグメントの住宅購入者に対する信用支援政策は、同時に実施されていません。

第三に、ハイエンドプロジェクトは高い利益率をもたらし、売却も容易です。居住用と投資用の両方を含むハイエンド住宅の需要は非常に大きく、経済発展に伴い高所得層の顧客層は絶えず増加しており、外国投資の波、そして新たな法的枠組みに基づく海外在住ベトナム人による所有条件の「緩和」も、この層にとって大きな要因となっています。

実際、プロジェクト内で最も限定的で高級な製品を所有するために、プレミアム価格を支払うことをいとわない顧客は多くいます。そのため、手頃な価格の住宅セグメントは、プロジェクト開発者にとってさらに魅力を失っています。

国家の介入が必要

VARS は、手頃な価格の住宅供給の不足に対処するには、政府による強力な介入が必要であると考えています。

したがって、政府は、投資家が手頃な価格の商業用アパートを開発するのに有利な条件（地価税、法人税の免除、または商業用住宅プロジェクトの基準と比較した建築密度または土地利用係数の増加）を作り出すための政策を研究し、開発する必要がある。

同時に、計画認可や建設許可が優先され、プロジェクトの開発期間の短縮につながります...

第二に、政府は、手頃な価格の住宅を建設するために政府と民間部門の協力プロジェクトを促進すべきである（政府は土地の優遇措置と法的支援を提供する）。

第三に、人々の住宅需要を支える政策が必要です。政府は、低価格アパートの開発と供給維持を支援するための基金の設立を検討することができます。

さらに、国は投機的な動機を制限する政策を講じる必要があり、不動産を事業活動に投入しない、または土地を受け取った後に建設を行わない不動産所有者を対象に、不動産税を早急に研究し適用する必要がある...

住宅監督機関や委員会を設立し、投機や価格操作、違法な価格引き上げなどの事案に対しては厳しい制裁を講じる必要がある。

しかし、規制政策が真に効果を発揮し、市場が長期的に安全かつ健全に機能することを保証するためには、州は不動産市場に関する情報およびデータ システムと特定住宅を管理するシステムを早急に完成させる必要があります。

出典: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd