土地分割の夢のために奮闘
近年、多くの地域で、広大な土地をまとめて分割して売却する慣行が蔓延しています。特に「土地フィーバー」が勃発した際には、数千から数万平方メートルに及ぶ広大な土地を、1平方メートルあたり数百万ドンという価格で購入し、その後、分割手続きを行って売却するケースが目立ちました。
多くの地主は、前述の「土地を分割して売却する」という手法で巨額の利益を上げてきました。しかし、市場の低迷と当局による土地分割規制の強化により、多くの投資家が困難な状況に陥っています。
ハノイの投資家、グエン・ティ・トラン氏は、2021年に投資グループと200億ドン以上を出し合い、ティエンスアン村（ハノイ市タックタート）で1万平方メートル以上の土地を分割目的で購入したと述べた。しかし、この土地のうち住宅地はわずか120平方メートルで、残りは庭や池だったため、後に住宅地への転用を余儀なくされた。
「この土地は、インフラ整備用地に加え、60～100㎡の区画を50区画以上に分けて販売できる見込みです。また、車道が通っている住宅地の市場価格も1㎡あたり1,000万～1,300万ドンの範囲で推移しています」とトラン氏は語った。
しかし、現在に至るまで、土地の転用と土地分割の申請が未だ完了していないため、彼女とこの投資グループの計画はすべて失敗に終わっています。さらに懸念されるのは、土地が放棄され、投資グループのメンバーの借金の返済期限が迫っていることです。
「この土地へのグループの投資は、主に銀行や親戚からの借り入れでした。目標額を達成できないことがグループの苦境に陥っており、売却するか保有するかで意見の相違が生じることもあります」とトラン氏は語った。
コドン村（ハノイ市ソンタイ町）の土地が120区画に分割され、販売用に広告された（イラスト：ハ・フォン）。
同様に、ハノイのグエン・ドゥック・タイ氏も、バヴィ地区で5,000平方メートル以上の土地を購入し、分割しようとしたものの失敗し、苦境に立たされています。現在に至るまで、この土地に投資した資金は眠ったままであり、借金の返済も彼に一日中頭を悩ませています。
「2021年、バヴィ県ミンクアン村で5,000平方メートルの土地を1平方メートルあたり100万ドン以上で購入し、分割して売却することにしました。単純に計算すると、土地の転用と分割が成功すれば、私の土地は100～200平方メートルの15の小さな区画に分割されることになります」とタイ氏は述べ、当時の地域市場価格である1平方メートルあたり400万～500万ドンで売却すれば、約200億ドンの利益が得られると付け加えた。元金、利息、土地転用費用、インフラ整備費用を差し引いた後でも、50億～70億ドン以上の利益が出たという。
変換制限の削減
2013年土地法の規定によれば、土地の割り当て限度と世帯および個人への居住地としての認定は省人民委員会によって決定される。
例えば、2017年にハノイ市人民委員会は市内の土地割り当て上限を規制しました。これによると、区（区）では最大90平方メートル、郡や町に接するコミューンでは120平方メートル、平野部にあるコミューンでは180平方メートル、中部地方にあるコミューンでは240平方メートル、山岳部にあるコミューンでは300平方メートルとなっています。
この政策の実施に伴い、多くの地方自治体では、新しい規制に従って土地利用制限の修正を行いました。しかし、制限を超える土地利用権を付与されたすべての人が、積極的に帳簿を提出して修正を行っているわけではありません。ただし、変更登記（売買、贈与、相続など）の場合は、上記の制限の修正が義務付けられています。
法律専門家によると、土地区画が上記の制限を超える場合、購入者は非常に注意する必要があります。安い土地を見つけて「持ち続け」、借金を抱える事態を避けるため、購入者は区、町、区の人民委員会、土地登記所、または弁護士に相談し、助言や指導を受けるのが最善です。
専門家によると、売り出し中の土地区画の広範な分割は、市場と計画にさまざまな影響を及ぼしている（写真：ハ・フォン）。
市場の観点から、ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、こうした土地分割商品は価格高騰の源泉であり、「土地フィーバー」を引き起こしていると述べた。これらは経営、特に市場の安定性と持続可能性の維持に多くの影響を及ぼす。市場が持続可能なのは、 プロジェクト開発が計画と経済発展戦略に沿っており、地元住民に安定した雇用を創出し、地元住民が評価・承認した場合のみである。
さらに、土地の広範囲にわたる分譲・売買は、都市計画業務にも大きな影響を与え、特に都市計画のない地域では、新たな都市計画の実施に多くの支障をきたします。住宅地の用途変更も多く、都市計画の実施時期における人口の急増は非常に困難です。
「当局はこうした活動を『取り締まり』、社会保障を確保し、国家の法律が濫用されないための仕組みと政策を持つ必要がある」とディン氏は強調した。
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ソース
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