តើវិធីសាស្ត្រលើសគួរតែត្រូវបានបោះបង់ចោលក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីដែរឬទេ?

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

ក្នុងនាមជាវិធីសាស្ត្រទូទៅបំផុត និងជាវិធីសាស្ត្រដែលឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់បំផុតអំពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ ការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រលើសកំណត់ នេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញ គឺជាជំហានថយក្រោយមួយក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលបណ្តាលឱ្យមានផលវិបាករយៈពេលវែងសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ដោយធ្វើអត្ថាធិប្បាយលើបញ្ហានេះ លោកបណ្ឌិត ង្វៀន ទៀន ថោ ប្រធានសមាគមវាយតម្លៃវៀតណាម បានមានប្រសាសន៍ថា នេះមិនមែនជារឿងខុសទេ ប៉ុន្តែគ្រាន់តែត្រឹមត្រូវមួយផ្នែកប៉ុណ្ណោះ។ ផ្នែកសំខាន់ជាងនេះទៅទៀតនោះគឺថា នៅពេលអនុញ្ញាតឱ្យដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍សម្រេចបាននូវការប្រើប្រាស់ខ្ពស់បំផុត និងល្អបំផុត រដ្ឋក៏ត្រូវដឹងពីតម្លៃដីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ដើម្បីសម្រេចបានគោលដៅនោះផងដែរ ដើម្បីធ្វើជាមូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរវាងរដ្ឋ និងអង្គការ និងបុគ្គលដែលប្រើប្រាស់ដី។ ហើយវិធីសាស្ត្រសមស្របសម្រាប់វាយតម្លៃដីអភិវឌ្ឍន៍បែបនេះគឺវិធីសាស្ត្រលើស។

លោកវេជ្ជបណ្ឌិត Thoa បានសង្កត់ធ្ងន់ថា « ដើម្បីកំណត់តម្លៃ យើងត្រូវតែផ្អែកលើមូលដ្ឋានច្បាប់ (ការធ្វើផែនការ ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ។ល។) និងទិន្នន័យទីផ្សារគោលបំណង មិនមែនផ្អែកលើការគណនាតាមអំពើចិត្ត និងគ្មានមូលដ្ឋាននោះទេ »។

អ្នកជំនាញអះអាងថា វិធីសាស្ត្រលើសមិនគួរត្រូវបានបោះបង់ចោលក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីនោះទេ។

ដោយពន្យល់បន្ថែមលើទិដ្ឋភាពនេះ អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យម្នាក់បាននិយាយថា វិធីសាស្ត្រលើសឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ៖ ការកំណត់ថ្លៃដើម ចំណូល និងប្រាក់ចំណេញតាមលក្ខណៈ វិទ្យាសាស្ត្រ និងគោលបំណង។ វិធីសាស្ត្រនេះឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីរបៀបកេងប្រវ័ញ្ច បែងចែក និងចែករំលែក «ភាពខុសគ្នានៃថ្លៃជួលដី»។ វាក៏ជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យទំនើបមួយផងដែរ ស្របតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។

« ទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបានអះអាងថា ដោយសារតែខ្វះទិន្នន័យសម្រាប់វាយតម្លៃ ការវាយតម្លៃត្រូវតែផ្អែកលើកត្តាសម្មតិកម្ម និងមិនត្រឹមត្រូវ។ ដូច្នេះហើយទើបបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រនេះ។ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ នេះមិនគួរឱ្យជឿជាក់ទេ។ ប្រសិនបើបញ្ហាគឺកង្វះទិន្នន័យ ដំណោះស្រាយគួរតែបង្កើតមូលដ្ឋានទិន្នន័យដែលមានគុណភាពខ្ពស់ និងអាចទុកចិត្តបាន ជំនួសឱ្យការបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រលើស (ការរុះរើម៉ាស៊ីនផលិត)។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើការបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រលើសក្លាយជាការពិត វានឹងជាជំហានថយក្រោយក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី » គាត់បានអត្ថាធិប្បាយ។

វិធីសាស្ត្រលើសគួរតែត្រូវបានរក្សាទុក។

ជាមួយនឹងសំណើលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រលើស សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីវិសោធនកម្មអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ នឹងមានវិធីសាស្ត្រតែបីប៉ុណ្ណោះ៖ មេគុណប្រៀបធៀប មេគុណចំណូល និងមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាច្បាស់ភ្លាមៗថា វិធីសាស្ត្រទាំងបីនេះមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីជំនួសវិធីសាស្ត្រលើសនៅពេលវាយតម្លៃដីធ្លីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍នោះទេ។

នៅក្នុងការវិភាគលម្អិតមួយ អ្នកជំនាញបានចង្អុលបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតចំនួនបី។ ទីមួយ ការវាយតម្លៃដីធ្លីគឺផ្អែកលើការប្រើប្រាស់អភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត មិនមែនការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នដូចករណីនៃវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលនោះទេ។

ទីពីរ ចំពោះប្រភេទដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍រួម មិនមានទ្រព្យសកម្មដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ឬស្រដៀងគ្នាដែលត្រូវបានជួញដូរដោយជោគជ័យនៅលើទីផ្សារដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបនោះទេ (ដោយផ្តល់ថាមានទ្រព្យសកម្មដែលអាចប្រៀបធៀបបានយ៉ាងហោចណាស់ 3 លើកលែងតែករណីពិសេស) ដូច្នេះវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបមិនអាចអនុវត្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃបានទេ។

ទីបី វិធីសាស្ត្រចំណូលកំណត់ចំណូលនាពេលអនាគតដោយផ្អែកលើការសន្មត់ថាចំណូលមានស្ថេរភាព និងអចិន្ត្រៃយ៍ ហើយហានិភ័យដែលទាក់ទងនឹងចំណូលនាពេលអនាគតគឺថេរ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត វិធីសាស្ត្រអតិរេកគឺផ្ទុយស្រឡះ។ ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រចំណូលមិនអាចប្រើជំនួសវិធីសាស្ត្រអតិរេកបានទេ។

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យ ការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រលើសនឹងបង្កើតគម្លាតក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ “ តើភ្នាក់ងាររដ្ឋនឹងប្រើវិធីសាស្ត្រអ្វីដើម្បីវាយតម្លៃដីធ្លីនៅពេលបែងចែកដីធ្លីទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងដោយគ្មានការដេញថ្លៃ? បច្ចុប្បន្ននេះ សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើន នៅពេលបែងចែកដីធ្លីទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគ ភ្នាក់ងាររដ្ឋអនុវត្តវិធីសាស្ត្រលើសដើម្បីវាយតម្លៃដីធ្លី (លើកលែងតែដីឡូត៍ដែលមានតម្លៃទាបមួយចំនួនដែលវិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវត្រូវបានអនុវត្ត)។ សូម្បីតែក្នុងករណីដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីក៏ដោយ តម្លៃចាប់ផ្តើមត្រូវតែកំណត់ដោយប្រើវិធីសាស្ត្រលើស ។”

ដោយធ្វើអត្ថាធិប្បាយបន្ថែមលើបញ្ហានេះ សាស្ត្រាចារ្យ ដាំង ហ៊ុងវ៉ូ អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បានលើកឡើងថា វិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លីគួរតែត្រូវបានដកចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី ខណៈដែលវិធីសាស្ត្រលើសគួរតែត្រូវបានរក្សាទុក ឬបំពេញបន្ថែមសម្រាប់ការវាយតម្លៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យលើដីធ្លី។

ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លីគឺគ្រាន់តែជាការគុណនឹងតម្លៃនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីធ្លីដែលកំណត់ដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត ជាមួយនឹងមេគុណដែលសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តផងដែរ។ «តម្លៃដីធ្លីសមស្របនឹងទីផ្សារ គឺជាបរិមាណគោលបំណង។ វាមិនអាចបង្ខំឱ្យស្មើនឹងផលគុណនៃបរិមាណប្រធានបទពីរដែលកំណត់ និងសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនោះទេ។ ដូច្នេះ វាអាចសន្និដ្ឋានបានថា នេះគឺជាវិធីសាស្ត្រនៃការកំណត់តម្លៃដីធ្លីដោយគ្មានមូលដ្ឋានវិទ្យាសាស្ត្រណាមួយឡើយ» សាស្ត្រាចារ្យ វ៉ូ បានអះអាង។

ថ្មីៗនេះ នាយករដ្ឋមន្ត្រី បានចេញសេចក្តីណែនាំមួយ ដោយស្នើសុំឱ្យក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន និងថ្នាក់ដឹកនាំខេត្ត-ក្រុង ដោះស្រាយការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីឲ្យបានឆាប់រហ័ស។ ចំណុចសំខាន់មួយគឺថា ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ត្រូវតែដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាល ដើម្បីពិនិត្យ និងផ្សព្វផ្សាយ មុនថ្ងៃទី៣១ ខែកក្កដា នូវព្រះរាជក្រឹត្យធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមព្រះរាជក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤/ND-CP ស្តីពីតម្លៃដីធ្លី ក៏ដូចជាបំពេញបន្ថែមសារាចរលេខ ៣៦/២០១៤/TT-BTNMT ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីវិធីសាស្រ្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លី ការបង្កើត និងការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីធ្លី ការវាយតម្លៃដីធ្លីជាក់លាក់ និងការប្រឹក្សាយោបល់អំពីការកំណត់តម្លៃដីធ្លី។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមអ្នកជំនាញ វិសោធនកម្មលើក្រឹត្យលេខ ៤៤ និងសារាចរលេខ ៣៦ មានចំណុចខ្វះខាតធំៗ ដែលនឹងនាំឱ្យមានផលវិបាកយ៉ាងសំខាន់ដល់ការវាយតម្លៃដីធ្លី ក៏ដូចជាការអភិវឌ្ឍទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។ នេះគឺដោយសារតែភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបានលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រលើសក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលជាវិធីសាស្ត្រជាក់ស្តែងបំផុត និងមានមូលដ្ឋានទិន្នន័យបញ្ចូលពេញលេញ មានស្ថិរភាព និងមានតម្លាភាព។

ហៃ អាញ

មានប្រយោជន៍
អារម្មណ៍
ច្នៃប្រឌិត
ប្លែក
កំហឹង