តើវិធីសាស្ត្រអតិរេកគួរតែត្រូវបានបោះបង់ចោលក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីដែរឬទេ?

ក្នុងនាមជាវិធីសាស្រ្តដ៏ពេញនិយមបំផុត និងឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ ការលុបបំបាត់វិធីសាស្ត្រអតិរេកនេះបើយោងតាមអ្នកជំនាញគឺជាជំហានថយក្រោយក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីដែលបណ្តាលឱ្យមានផលវិបាករយៈពេលវែងសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

អត្ថាធិប្បាយលើបញ្ហានេះ លោកបណ្ឌិត Nguyen Tien Thoa - ប្រធានសមាគមអ្នកវាយតំលៃវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា នេះមិនខុសទេ ប៉ុន្តែត្រូវមួយផ្នែកប៉ុណ្ណោះ។ ដោយសារតែផ្នែកសំខាន់ជាងនេះទៅទៀតនោះ គឺនៅពេលដែលអនុញ្ញាតឱ្យប្រភេទដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍សម្រេចបាននូវគោលដៅប្រើប្រាស់ខ្ពស់បំផុត និងល្អបំផុតនោះ រដ្ឋក៏ត្រូវដឹងពីតម្លៃដីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ដើម្បីសម្រេចបាននូវគោលដៅនោះ ជាមូលដ្ឋានដើម្បីកំណត់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរវាងរដ្ឋ និងអង្គការ និងបុគ្គលប្រើប្រាស់ដី។ ហើយវិធីសាស្ត្រសមស្របក្នុងការកំណត់តម្លៃដីអភិវឌ្ឍន៍ប្រភេទនោះគឺជាវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

លោកបណ្ឌិត Thoa បានសង្កត់ធ្ងន់ថា “ ដើម្បីកំណត់តម្លៃ ចាំបាច់ត្រូវផ្អែកលើមូលដ្ឋានច្បាប់ (ការធ្វើផែនការ ការផ្តល់អាជ្ញាបណ្ណ...) និងទិន្នន័យទីផ្សារដែលមានគោលបំណង មិនមែនផ្អែកលើទិន្នន័យគណនាគ្មានមូលដ្ឋាននោះទេ ”។

អ្នកជំនាញនិយាយថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកមិនគួរបោះបង់ចោលក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីទេ។

ពិភាក្សាអំពីទិដ្ឋភាពនេះបន្ថែមទៀត អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យបាននិយាយថា វិធីសាស្ត្រអតិរេកឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីលក្ខណៈហិរញ្ញវត្ថុនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ៖ តើអ្វីជាថ្លៃដើម អ្វីជាចំណូល អ្វីជាប្រាក់ចំណេញ វិទ្យា សាស្រ្ត និងគោលបំណង។ វិធីសាស្រ្តនេះឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីវិធីនៃការកេងប្រវ័ញ្ច បែងចែក និងចែករំលែក "ភាពខុសគ្នានៃការជួលដី"។ នេះក៏ជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យទំនើបដែរបើតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ។

“ ទីភ្នាក់ងារពង្រាងជឿជាក់ថា ដោយសារកង្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យសម្រាប់ការវាយតម្លៃ ការវាយតម្លៃត្រូវតែផ្អែកលើកត្តាសម្មតិកម្ម កង្វះភាពត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះការបោះបង់ចោលវិធីសាស្រ្តនេះ តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំគឺមិនគួរឱ្យជឿទេ។ ប្រសិនបើបញ្ហាគឺកង្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យ ដំណោះស្រាយត្រូវតែបង្កើតប្រភពទិន្នន័យដែលមានគុណភាព ដែលអាចទុកចិត្តបាន ជំនួសឱ្យការបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រអតិរេក (បំផ្លាញម៉ាស៊ីនផលិតលើសចំណុះ)។ វានឹងក្លាយជាជំហានថយក្រោយក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី »។

វិធីសាស្រ្តអតិរេកគួរតែត្រូវបានរក្សាទុក។

ជាមួយនឹងសំណើរដកវិធីសាស្ត្រអតិរេក សេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ វិសោធនកម្ម អនុក្រឹត្យលេខ ៤៤ មានតែ ៣ វិធីប៉ុណ្ណោះ៖ ការប្រៀបធៀប ចំណូល និងមេគុណការកែសម្រួលតម្លៃដី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គេអាចឃើញភ្លាមៗថា វិធីសាស្ត្រទាំង 3 នេះមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីជំនួសវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅពេលវាយតម្លៃដីដែលមានសក្តានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍នោះទេ។

ការវិភាគជាក់លាក់ អ្នកជំនាញបានចង្អុលបង្ហាញចំណុចខ្វះខាតចំនួន 3 ។ ទីមួយ ការកំណត់តម្លៃដីគឺផ្អែកលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ជាមួយនឹងសក្ដានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត មិនមែនផ្អែកលើគោលបំណងបច្ចុប្បន្ននៃការប្រើប្រាស់នោះទេ ខណៈដែលវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រចំណូលកំពុងគណនា។

ទីពីរ ប្រភេទដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍រួម មិនមានទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នា ឬស្រដៀងគ្នាដែលត្រូវបានជួញដូរដោយជោគជ័យនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប (ដោយមានលក្ខខណ្ឌថាត្រូវតែមានទ្រព្យសម្បត្តិប្រៀបធៀបយ៉ាងហោចណាស់ 3 លើកលែងតែករណីពិសេស) ដូច្នេះវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបមិនអាចអនុវត្តសម្រាប់ការវាយតម្លៃបានទេ។

ទីបី វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលគឺជាវិធីសាស្រ្តដែលកំណត់ប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតជាមួយនឹងការសន្មត់ថាប្រាក់ចំណូលមានស្ថេរភាពអចិន្រ្តៃយ៍ហើយហានិភ័យនៃប្រាក់ចំណូលនាពេលអនាគតត្រូវបានជួសជុល។ ទន្ទឹមនឹងនេះវិធីសាស្រ្តសំណល់គឺផ្ទុយទាំងស្រុង។ ដូច្នេះ វិធីសាស្ត្រចំណូលមិនអាចប្រើដើម្បីជំនួសវិធីសាស្ត្រដែលនៅសេសសល់បានទេ។

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យ ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានលុបចោល គម្លាតនឹងលេចឡើងនៅក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ “ តើទីភ្នាក់ងាររដ្ឋត្រូវប្រើវិធីណាដើម្បីឲ្យតម្លៃដីនៅពេលបែងចែកដីដល់អ្នកវិនិយោគដើម្បីអនុវត្តគម្រោងដោយមិនមានការដេញថ្លៃ? បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើននៅពេលបែងចែកដីដល់អ្នកវិនិយោគ ភ្នាក់ងាររដ្ឋអនុវត្តវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដី (លើកលែងតែមូលនិធិដីតម្លៃទាបមួយចំនួនដែលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវមេគុណ) ទោះបីជាក្នុងករណីដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីត្រូវកំណត់តាមតម្លៃលើស។

អត្ថាធិប្បាយបន្ថែមលើបញ្ហានេះ លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បានមានប្រសាសន៍ថា ចាំបាច់ត្រូវដកវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី និងរក្សា/បន្ថែមវិធីសាស្ត្រអតិរេកតម្លៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យលើដី។

ដូច្នោះហើយ វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីគ្រាន់តែជាការគុណរវាងតម្លៃក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដែលគ្រប់គ្រងដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តជាមួយនឹងមេគុណដែលសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត។ លោកសាស្ត្រាចារ្យ វ៉ បានបញ្ជាក់យ៉ាងដូច្នេះថា «តម្លៃដីសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារគឺជាបរិមាណវត្ថុបំណង វាមិនអាចតម្រូវឱ្យស្មើនឹងផលិតផលនៃបរិមាណប្រធានបទពីរដែលគ្រប់គ្រង និងសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តនោះទេ។

កាលពីពេលថ្មីៗនេះ នាយករដ្ឋមន្ត្រី បានចេញសារទូរលេខ ស្នើទៅក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន និងថ្នាក់ដឹកនាំខេត្ត-ក្រុង ឲ្យឆាប់ដកចេញនូវការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ជាពិសេស មានខ្លឹមសារសំខាន់មួយ ដែលក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានត្រូវដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាលពិនិត្យ និងប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់នូវអនុក្រឹត្យលេខ ៤៤/២០១៤/ND-CP គ្រប់គ្រងតម្លៃដីឱ្យបានមុនថ្ងៃទី៣១ ខែកក្កដា ព្រមទាំងការបញ្ចប់វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមសារាចរណែនាំលេខ ៣៦/២០១៤/MTluation of land price of construction and variant។ បញ្ជី ការវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ និងការប្រឹក្សាតម្លៃដី។
យ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមអ្នកជំនាញ វិសោធនកម្ម ក្រឹត្យលេខ ៤៤ និងសារាចរលេខ ៣៦ មានចំណុចខ្វះខាតធំៗ ដែលនឹងនាំឲ្យមានផលវិបាកយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរដល់ការវាយតម្លៃដីធ្លី ក៏ដូចជាការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ នោះគឺ ទីភ្នាក់ងារពង្រាងបានលុបចោលនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលជាវិធីសាស្រ្តជាក់ស្តែងបំផុត និងមានមូលដ្ឋានទិន្នន័យបញ្ចូលពេញលេញ មានស្ថេរភាព និងតម្លាភាព។

ហៃអាញ់

មានប្រយោជន៍
អារម្មណ៍
ច្នៃប្រឌិត
ប្លែក
កំហឹង