តើខ្ញុំគួរខ្ចីលុយ 1.5 ពាន់លានដើម្បីទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញ ឬ Can Tho?

អាស្រ័យលើថាតើគោលបំណងរបស់អ្នកជាការវិនិយោគ ឬការតាំងទីលំនៅ អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យពិចារណាដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ ជាពិសេស ការទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញ នឹងធ្វើឱ្យវាកាន់តែងាយស្រួលក្នុងការទទួលបានការអនុម័តប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ។

ជំរាបសួរអ្នកជំនាញ គ្រួសារខ្ញុំបច្ចុប្បន្នកំពុងធ្វើការនៅទីក្រុងហូជីមិញ ប៉ុន្តែយើងកំពុងពិចារណាទិញផ្ទះមួយនៅស្រុកកំណើតរបស់យើងគឺ ទីក្រុងកាន់ថូ ដើម្បីមានកន្លែងរស់នៅនាពេលអនាគត ព្រោះវាពិបាកណាស់ក្នុងការសន្សំប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះដែលបំពេញតម្រូវការរបស់យើងនៅទីក្រុងហូជីមិញ។ ប្រាក់ចំណូលរបស់គ្រួសារយើងមានប្រហែល ៤៥-៦០ លានដុងក្នុងមួយខែ ជាមួយនឹងការចំណាយប្រហែល ២៥ លានដុង រួមទាំងអាហារ ការធ្វើដំណើរ ប្រាក់ជួលផ្ទះចំនួន ៥ លានដុង និងការសិក្សារបស់កូនយើង។

យោងតាមអ្នកជំនាញ តើខ្ញុំគួរទិញផ្ទះដែលមានតម្លៃ 2.5 ពាន់លានដុង ហើយដាក់បញ្ចាំប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដើម្បីខ្ចីប្រាក់ 1.5 ពាន់លានដុងពីធនាគារដែរឬទេ? បច្ចុប្បន្ន ខ្ញុំគ្មានបំណុលដែលត្រូវសង គ្មានការវិនិយោគផ្សេងទៀតទេ ហើយមានសាច់ប្រាក់ចំនួន 700 លានដុង។ សូមអរគុណ!

ត្រុង ញ៉ាន

អចលនទ្រព្យនៅតំបន់ភាគខាងកើតតាមបណ្តោយផ្លូវ Vo Nguyen Giap ក្រុង Thu Duc (ទីក្រុងហូជីមិញ) ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ២០២៤។ រូបថត៖ Quynh Tran

អ្នកប្រឹក្សា៖

ខ្ញុំរីករាយដែលអ្នកបានផ្តល់ព័ត៌មានជាច្រើនអំពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នក និងការពិចារណាបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ តាមពិតទៅ ការមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន ជាពិសេសផ្ទះដំបូង តែងតែជាផែនការធំ និងជាកង្វល់ចម្បងសម្រាប់គ្រួសារវ័យក្មេងជាច្រើន។ ដូច្នេះ ការធានាហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីទិញផ្ទះគឺជាការសម្រេចចិត្តដ៏សំខាន់មួយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការពិតដែលថាគ្រួសាររបស់អ្នកបច្ចុប្បន្នមានប្រាក់សុទ្ធចំនួន 700 លានដុងបង្ហាញថាអ្នកបានរៀបចំរួចហើយសម្រាប់ការទិញផ្ទះរបស់អ្នក។ ដោយផ្អែកលើព័ត៌មានដែលអ្នកបានផ្តល់ ខ្ញុំមានដំបូន្មានមួយចំនួនដូចខាងក្រោម។

មុននឹងពិចារណាជម្រើសហិរញ្ញប្បទានសម្រាប់ទិញផ្ទះ សូមយើងពិនិត្យមើល ការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុ និងការសន្សំ របស់អ្នក។ ដោយផ្អែកលើព័ត៌មានដែលអ្នកបានផ្តល់ អត្រាសន្សំបច្ចុប្បន្នរបស់គ្រួសារអ្នកគឺ ៤៤-៥៨% ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាល្អណាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងគ្រួសារជាច្រើនដែលយើងបានណែនាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខ្ញុំមិនបានឃើញអ្នកនិយាយអំពីវិធានការណាមួយដើម្បីការពារហិរញ្ញវត្ថុគ្រួសារអ្នកទេ។ តាមពិតទៅ ជីវិតគឺពោរពេញទៅដោយហានិភ័យ និងភាពមិនប្រាកដប្រជា ដូច្នេះគ្រួសាររបស់អ្នកត្រូវការគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិតដើម្បីការពារហិរញ្ញវត្ថុ និងសុខភាពរបស់អ្នក ជាពិសេសសម្រាប់អ្នករកស៊ីចិញ្ចឹមគ្រួសារ។

លើសពីនេះ អ្នកក៏ត្រូវរក្សាមូលនិធិបម្រុងដើម្បីដោះស្រាយស្ថានភាពដែលមិននឹកស្មានដល់ផងដែរ។ យោងតាមអ្នកជំនាញ ប្រសិនបើគ្រួសាររបស់អ្នកមានធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិតរួចហើយ មូលនិធិបម្រុងអាចរក្សាបានចំនួន ៧៥ លានដុង (ស្មើនឹង ៣ ខែនៃការចំណាយ)។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើគ្រួសាររបស់អ្នកមិនមានធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិតទេ អ្នកគួរតែរក្សាមូលនិធិបម្រុងចំនួន ១៥០ លានដុង (ស្មើនឹង ៦ ខែនៃការចំណាយ)។ អ្នកអាចយកប្រាក់ពីសមតុល្យសាច់ប្រាក់ដែលមានស្រាប់របស់គ្រួសារអ្នក ហើយដាក់ប្រាក់នោះទៅក្នុងគណនីសន្សំរបស់ធនាគារ ដើម្បីទទួលបានការប្រាក់ និងអាចចូលប្រើប្រាស់បានរហ័សនៅពេលចាំបាច់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មូលនិធិបម្រុងក៏ត្រូវកែតម្រូវផងដែរ នៅពេលដែលការចំណាយប្រចាំខែរបស់គ្រួសារអ្នកផ្លាស់ប្តូរ។

បន្ទាប់ពីបង្កើតមូលនិធិសង្គ្រោះបន្ទាន់រួច ឥឡូវនេះយើងនឹងពិភាក្សាគ្នាថាតើ វាជាការប្រសើរក្នុងការទិញផ្ទះតម្លៃ 2.5 ពាន់លានដុង និងបញ្ចាំប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដើម្បីខ្ចីប្រាក់ចំនួន 1.5 ពាន់លានដុងឬអត់ ។ នៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន និងតាមការព្យាករណ៍សម្រាប់ចុងត្រីមាសទី 2 យោងតាមអ្នកជំនាញ FIDT ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទំនងជាមិនឃើញមានភាពប្រសើរឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ទេ មានន័យថាតម្លៃទំនងជាមិនងើបឡើងវិញ និងកើនឡើងទេ។ ដូច្នេះ ការទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅនៅពេលនេះគឺជាជម្រើសដ៏សមស្របមួយ។ អ្នកកំពុងស្វែងរកទិញផ្ទះតម្លៃ 2.5 ពាន់លានដុង ដោយខ្ចីប្រាក់ចំនួន 1.5 ពាន់លានដុង និងមានសាច់ប្រាក់ចំនួន 700 លានដុង ដែលនៅសេសសល់ចំនួន 300 លានដុង។ វាមិនច្បាស់ទេថាអ្នកមានប្រភពហិរញ្ញប្បទានអ្វីផ្សេងទៀតនោះទេ។ ជាមួយនឹងផែនការទិញផ្ទះនេះ អ្នកត្រូវពិចារណាលើបញ្ហាដូចខាងក្រោម។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញជាមួយនឹងថវិកាចំនួន 2.5 ពាន់លានដុង អ្នកគួរតែពិចារណាតំបន់ជាយក្រុងដូចជា ញ៉ាបេ ធូឌឹក ឬហុកម៉ុន ឬអ្នកអាចរកមើលអាផាតមិនកម្រិតមធ្យម។ នៅពេលទិញផ្ទះជាយក្រុង ក្រៅពីទីតាំង អ្នកត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ និងផែនការនៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីធានាបាននូវដំណើរការប្រាក់កម្ចី និងបញ្ចាំកាន់តែរលូននៅធនាគារ។ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញអាផាតមិន សូមពិនិត្យមើលថាតើអាផាតមិនដែលអ្នកកំពុងទិញមានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លី (sổ hồng) ដែរឬទេ។ អាផាតមិនមួយចំនួនបច្ចុប្បន្នមិនមានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដីធ្លីទេ ដែលអាចបង្កឱ្យមានការរអាក់រអួលក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការប្រាក់កម្ចី ឬអ្នកប្រហែលជាអាចខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដែលសហការជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ប៉ុណ្ណោះ។ ដូចគ្នានេះដែរ នៅពេលទិញអាផាតមិន អ្នកគួរតែដឹងអំពីផ្នែកនេះ។ តម្លៃរបស់វាជាធម្មតាកើនឡើងតែក្នុងរយៈពេល 5-6 ឆ្នាំដំបូងប៉ុណ្ណោះ ជាមួយនឹងកំណើនយឺតជាងបន្ទាប់ពី 6 ឆ្នាំ។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញនៅ Can Tho អ្នកត្រូវកំណត់គោលដៅអនាគតរបស់អ្នកឲ្យបានច្បាស់លាស់៖ ថាតើអ្នកចង់រស់នៅទីនោះ ឬវិនិយោគ។ ការវិនិយោគនៅពេលនេះផ្តល់ផលចំណេញទាបណាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀតដូចជាភាគហ៊ុន ឬមូលនិធិទៅវិញទៅមក។ ដូច្នេះ ខ្ញុំណែនាំកុំឲ្យទិញអចលនទ្រព្យនៅ Can Tho ឥឡូវនេះ។ ផ្ទុយទៅវិញ សូមពិចារណាវិនិយោគលើភាគហ៊ុន (ប្រសិនបើអ្នកមានការយល់ដឹងល្អអំពីទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ) ឬមូលនិធិទៅវិញទៅមក ដែលផ្តល់ផលចំណេញកាន់តែប្រសើរ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ភាគហ៊ុន និងមូលនិធិទៅវិញទៅមកមានសក្តានុពលកំណើនល្អ។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញសម្រាប់លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត អ្នកគួរតែកត់សម្គាល់ថាធនាគារមួយចំនួន ជាពិសេសធនាគារដែលមានអត្រាការប្រាក់ទាប ជារឿយៗមិនទទួលយកដីពីខេត្តជាទ្រព្យបញ្ចាំសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ដូច្នេះ យើងសូមណែនាំថា ប្រសិនបើអ្នកមានបំណងទិញផ្ទះសម្រាប់ប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន អ្នកគួរតែពិចារណាទិញនៅទីក្រុងហូជីមិញ ដើម្បីឲ្យសមស្របនឹងតម្រូវការការងាររបស់អ្នក និងធ្វើឱ្យការទទួលបានប្រាក់កម្ចីពីធនាគារកាន់តែងាយស្រួល។

ដោយផ្អែកលើចំណុចនេះ ប្រសិនបើអ្នកខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញ ធនាគារជាធម្មតាផ្តល់ប្រាក់កម្ចីរហូតដល់ 70-80% នៃតម្លៃផ្ទះ (មានន័យថាចំនួនអតិបរមាដែលអ្នកអាចខ្ចីបានចាប់ពី 1.75 ដល់ 2 ពាន់លានដុង) ដូច្នេះអ្នកអាចខ្ចីបានរហូតដល់ 1.5 ពាន់លានដុង។ បច្ចុប្បន្ននេះ អត្រាការប្រាក់របស់ធនាគារគឺទាបណាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ធនាគារជាច្រើននៅលើទីផ្សារកំពុងផ្តល់ជូនកញ្ចប់ប្រាក់កម្ចីជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ថេរអនុគ្រោះសម្រាប់រយៈពេល 1 ឆ្នាំ 3 ឆ្នាំ ឬ 5 ឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ខ្ញុំនឹងផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវអត្រាការប្រាក់ជាមធ្យមដែលធនាគារជាធម្មតាអនុវត្ត ដែលមានពី 8-11% ក្នុងមួយឆ្នាំ ដើម្បីផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវទិដ្ឋភាពទូលំទូលាយជាងមុន។

ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់ជាមធ្យមគឺ ៨% ក្នុងមួយឆ្នាំ ដោយខ្ចីប្រាក់ ១,៥ ពាន់លានដុងរយៈពេល ២៥ ឆ្នាំ ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នកនឹងមានប្រហែល ១៥ លានដុង ដែលតំណាងឱ្យ ៤៥-៧៥% នៃអតិរេកបច្ចុប្បន្នរបស់គ្រួសារអ្នក (ចំណូលដកចំណាយ)។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់គឺ ១១% ក្នុងមួយឆ្នាំ ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នកនឹងមានជាមធ្យម ១៩ លានដុង ដែលតំណាងឱ្យ ៥៥-៩៥% នៃអតិរេករបស់អ្នក។ ជាមួយនឹងតួលេខសងប្រចាំខែទាំងនេះក្រោមសេណារីយ៉ូអត្រាការប្រាក់ផ្សេងៗគ្នា ខ្ញុំជឿថាអ្នកអាចគ្រប់គ្រងដើម្បីសងបំណុលបាន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកគួរតែពិចារណាថា បន្ទាប់ពីរក្សាមូលនិធិសង្គ្រោះបន្ទាន់របស់អ្នក សមតុល្យសាច់ប្រាក់ដែលនៅសល់របស់អ្នកនឹងមានត្រឹមតែ ៥៥០-៦២៥ លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ នេះមានន័យថា ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្ទះតម្លៃ ២,៥ ពាន់លានដុង ហើយខ្ចីប្រាក់ ១,៥ ពាន់លានដុងពីធនាគារ អ្នកនឹងនៅតែខ្វះខាត ៣៧៥-៤៥០ លានដុង។

ខ្ញុំក៏ចង់ពិភាក្សាអំពីករណីដែលអ្នកមិនមានប្រភពហិរញ្ញប្បទានផ្សេងទៀត ហើយត្រូវខ្ចីប្រាក់រហូតដល់ 1.9 ពាន់លានដុងដើម្បីមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន។ អនុសាសន៍របស់ខ្ញុំគឺត្រូវពង្រីករយៈពេលកម្ចីដល់ 30 ឆ្នាំ។ ក្នុងករណីនោះ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំ 8% ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នកនឹងមានប្រហែល 18 លានដុង ដែលតំណាងឱ្យ 52-90% នៃអតិរេកបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ ជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំ 11% ការបង់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នកនឹងមានជិត 23 លានដុង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលអ្នកមានផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន អ្នកនឹងមិនចាំបាច់បង់ថ្លៃជួល 5 លានដុងទេ ដូច្នេះខ្ញុំជឿថាអ្នកនៅតែអាចសងបំណុលនេះបាន។

ជាចុងក្រោយ ដូចដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ នៅពេលដែលអ្នកបានទិញផ្ទះរួច ការចំណាយប្រចាំខែរបស់គ្រួសារអ្នកនឹងថយចុះ ៥ លានដុង ប៉ុន្តែថ្លៃដើមនៃការសងប្រាក់កម្ចីធនាគារនឹងកើនឡើង។ ដូច្នេះ អ្នកត្រូវកែសម្រួលមូលនិធិសង្គ្រោះបន្ទាន់របស់អ្នកឱ្យសមស្របនឹងតម្រូវការគ្រួសាររបស់អ្នក។ នៅចំណុចនេះ អ្នកត្រូវប្រើប្រាស់ប្រាក់លើសដែលនៅសល់ទាំងអស់ដើម្បីទុកប្រាក់មួយឡែករហូតដល់អ្នកឈានដល់កម្រិតដែលខ្ញុំបានណែនាំខាងលើ។ នៅពេលដែលអ្នកមានប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ ប្រាក់លើសដែលនៅសល់បន្ទាប់ពីសងប្រាក់កម្ចីធនាគារប្រចាំខែគួរតែត្រូវបានវិនិយោគលើបណ្តាញផ្សេងទៀតដូចជា ប្រាក់សន្សំ ភាគហ៊ុន ឬមូលនិធិទៅវិញទៅមក ដើម្បីធ្វើពិពិធកម្មការកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នក។

ខាងលើនេះគឺជាដំបូន្មានរបស់ខ្ញុំលើជម្រើសដែលអ្នកអាចពិចារណានៅពេលទិញផ្ទះសម្រាប់គ្រួសាររបស់អ្នក។ ខ្ញុំសង្ឃឹមថាអ្នកជ្រើសរើសជម្រើសត្រឹមត្រូវ!

វេជ្ជបណ្ឌិត ង្វៀន ធី ញូ ក្វីញ
សាស្ត្រាចារ្យនៅសាកលវិទ្យាល័យធនាគារ ទីក្រុងហូជីមិញ
អ្នកឯកទេសផ្នែកផែនការហិរញ្ញវត្ថុផ្ទាល់ខ្លួននៅ FIDT

តំណភ្ជាប់ប្រភព: https://vnexpress.net/nen-vay-1-5-ty-mua-nha-o-tp-hcm-hay-can-tho-4711642.html