세 가지 옵션
이 규정은 소규모 부동산 사업을 하는 개인을 더욱 명확하게 식별할 수 있는 기준을 제공하기 위한 것입니다. 2023년 부동산업법 제9조 제3항에 따르면, 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 법인을 설립할 의무가 없으며, 법령에 따라 신고하고 세금을 납부해야 합니다.
이에 따라 건설부는 소규모 부동산 사업을 하는 개인을 파악하기 위한 세 가지 방안을 제시하고 있습니다. 방안 1: 기존 주택 또는 향후 주택을 매매, 양도 또는 임대하는 개인: 1년 내 주택 또는 아파트 3~5채. 기존 또는 향후 건설 공사를 매매, 양도 또는 임대하는 개인: 1년 내 공사 5~10채 또는 공사 면적 5~10채.
지금 거래를 제한하면 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
옵션 2: 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 도시 지역에서 1,000~2,000m² 면적의 토지를 소유 또는 사용권이 있는 부동산을 매매 또는 임대함으로써 식별할 수 있습니다. 농촌 지역에서는 이 면적이 약 3,000~5,000m²로 더 넓습니다.
옵션 3: 개인은 주택법 제57조 제3항에 따라 2층 이상 20세대 미만의 단독주택을 건설하는 데 투자합니다. 상속 또는 감사주택, 자선주택, 타인으로부터 증여받은 연대주택 등을 매매 또는 임대합니다.
Tran Minh Cuong 변호사 (호치민시 변호사협회)
한편, 현행법은 기업 설립을 요구하지 않는 부동산 사업 사례에 대해 구체적인 내용을 규정하고 있지 않습니다.
무역 제한 대신 세금 부과
쩐 민 꾸엉 변호사(호찌민시 변호사 협회)는 이러한 규제는 전 세계 에서 유례가 없으며, 비현실적이고 시장 발전을 저해한다고 지적했습니다. 대신, 사람들이 자유롭게 거래할 수 있도록 하되 법에 따라 정확하고 완전하게 세금을 납부할 의무를 지도록 해야 합니다. 특히 이러한 유형의 사업은 잉여가치를 창출하지 못하기 때문에 매우 높은 세금이 부과되어야 합니다. 부동산 매매가 많을수록 세금도 더 많이 부과됩니다. 그렇게 되면 세금이 사회 기반 시설 투자 및 재건에 사용되어 국가와 국민 모두에게 이익이 될 것입니다.
뿐만 아니라, 이 규정이 시행된다면, 특정 개인이 부동산 6채 이상을 매매할 경우 어떤 기관이 해당 개인의 매매 건수를 감시하고 확인하여 사업체를 설립하도록 강제할 수 있을까요? 그렇다면 부동산을 매각하기 위해 새로운 사업을 설립해야 할까요? 사업을 설립하지 않으면 어떤 제재가 적용될까요? 만약 사업 설립에 동의했지만 이후 몇 년 동안 더 이상 부동산을 매매하지 않는다면, 그 사업체는 영원히 유지될 수 있을까요? 그런데 베트남에서는 오늘날 사업을 해산하거나 파산시키는 것이 매우 어렵습니다.
쿠옹 변호사에 따르면, 부동산 시장은 여전히 침체되어 있으며, 마치 병에 걸려 회복하지 못한 사람처럼 여전히 침체되어 있습니다. 부동산 거래량을 늘리고 시장 유동성을 확보하기 위한 조치가 필요합니다. 이러한 제안은 마치 "숨 쉬는 관"을 조이는 것과 같아 이미 어려운 시장을 더욱 어렵게 만들 뿐입니다. 부동산 시장은 발전하고, 매도하고, 중개인, 투자자, 투기자가 있어야 합니다. 부동산 시장 관리는 부동산 시장이 안정적으로 발전할 수 있도록 방향을 제시해야지, 관리가 불가능하다고 부동산 사업 활동을 금지해서는 안 됩니다.
"수입을 늘리고 예산 손실을 방지하며 부동산 시장의 건전한 발전을 도모하려면 행정적 해결책뿐 아니라 경제적인 관리 방안이 필요합니다. 행정 규제가 많아지면 시장은 대처 방안을 찾고 법을 우회해야 하며, 이는 더욱 혼란스러운 상황을 초래할 것입니다. 따라서 매매 및 임대 주택 수를 제한하는 대신, 세금 체계를 마련하고 부동산 시장에서 이익을 취하기 위해 부동산 시장을 이용하는 소액 투자자에게 중과세를 부과해야 합니다. 특히 주택과 토지를 매입한 후 방치하거나, 리모델링이나 활용을 하지 않고, 가격 상승을 기다리다가 차익을 위해 매각하는 경우, 세금이 더욱 부과될 것입니다. 국가는 이 세금을 저소득층을 위한 새로운 저비용 주택 건설 기금으로 사용하여 국민의 실질적인 수요를 충족시킬 수 있습니다. 그렇게 되면 부동산 투자자와 투기꾼이 크게 감소할 것입니다."라고 쩐 민 끄엉 변호사는 분석했습니다.
부동산 전문가 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang)은 개인이 지속적으로 대규모 부동산 사업을 한다면 법인을 설립해야 한다고 말했습니다. 이러한 관점에서 이 규정은 타당합니다. 하지만 이 규정을 즉시 적용하면 불안정하거나 3~5채의 주택을 특정 수량으로 제시하는 것은 적절하지 않으며, 로드맵과 시기가 필요합니다. 2~4개의 부동산 상품을 소유하더라도 그 가치가 최대 500억 동(VND)에 달하는 개인이 있는 반면, 10~20개의 상품을 소유하더라도 개당 가치가 10~20억 동(VND)에 불과한 개인이 있는 것과 비교하면 수천억 동(VND)에 달하는 개인이 있기 때문입니다.
"법은 맞지만, 구체적인 로드맵이 필요합니다. 법인 설립 시 부동산 기업도 설립해야 하기 때문입니다. 개인 자산을 기업에 유치하는 것은 쉽지 않고, 특히 농지를 기업에 유치하는 경우 많은 문제가 발생할 수 있으며, 그 이유를 명확히 설명해야 합니다. 현재 규정상 부동산 기업 설립을 위한 정관 자본금은 200억 동입니다. 이것이 합리적인지 의문입니다. 개인 부동산 사업은 손익분기점에 관계없이 2%의 세금을 납부해야 하지만, 기업은 이익이 발생할 때만 세금을 납부하고 그 비용을 기업 비용에 포함할 수 있습니다. 따라서 장기적으로 개인 투자자가 지속적으로 투자하려면 부동산을 쉽게 관리하고 더 많은 이익을 얻기 위해 기업을 설립해야 합니다. 문제는 국가가 기업의 법인에 부동산을 유치하는 가장 쉬운 방법을 얼마나 지원하느냐입니다."라고 Tran Khanh Quang 씨는 분석했습니다.
PropertyX 주식회사의 도안 응옥(Doan Ngoc) 대표이사는 같은 견해를 밝히며, 이러한 규제의 시행은 투기를 억제하기 위한 것이라고 말했습니다. 정부는 부동산 개발이 과열되어 다른 여러 산업과 경제 전체에 영향을 미치는 것을 원치 않습니다. 하지만 거래가 제한되면 시장에 영향을 미칠 것입니다. 부동산 투기 열풍이 불 때 부동산 "중개인"들은 핑크북(Pink Book)을 넘기는 대신, 법을 우회하고 세금을 포탈하기 위한 수법을 사용합니다.
첫째, 주택 소유자와 매매 허가를 공증합니다. 즉, 주택 소유자는 등기부등본을 양도하지 않고 "중개인"에게 매매 전체에 대한 권한을 부여합니다. 둘째, "중개인"이 매수자를 찾으면 소유권 이전을 공증합니다. 셋째, "중개인"이 주택 소유자와 사전에 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 따라서 국가는 "중개인"에게 세금을 부과하지 않습니다. 뿐만 아니라, 투자자들은 친척, 아내, 자녀에게 부동산 소유권을 요구함으로써 법을 회피할 수 있습니다. 따라서 이러한 규제는 제대로 관리될 수 없습니다.
현 상황에서 이 제안은 투기를 막기는 어렵지만, 오히려 이미 불안정한 투자자들의 심리에 악영향을 미칠 경우 오히려 역효과를 낳을 수 있습니다. 따라서 부동산은 여전히 대규모의 효과적인 자원, 특히 외국인 투자자본과 송금을 유치하는 통로 중 하나이므로, 자원을 유치하기 위한 개방적인 메커니즘이 필요합니다. 부동산 거래 규제를 강화하기보다는 부동산 거래를 유치하고 활성화하기 위한 더 많은 정책이 필요합니다.
PropertyX 주식회사의 대표이사인 Doan Ngoc 씨
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