집과 토지를 손해를 보고 팔아도 여전히 2%의 세금을 내야 하는데, 이익에 대한 세금을 20%로 바꿔야 할까요?

재무부는 개인소득세법을 개정하면서 부동산 양도거래 정보의 확인 능력에 따라 두 가지 세금 계산방법 중 하나를 선택하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔습니다.

구체적으로, 양도하는 부동산에 대한 매매대금과 관련 비용을 명확하게 나타내는 데이터베이스가 있는 경우, 과세소득에 세율(추정치 20%)을 곱한 공식에 따라 개인소득세 계산방법을 적용하게 되며, 이때 과세소득은 매매대금에서 총 유효비용(중개수수료, 공증수수료, 리모델링 비용 등)을 뺀 금액으로 결정됩니다.

매수 가격과 관련 비용을 결정할 수 없는 경우, 현재 방식에 따라 총 양도 가치에 대해 2%의 세율로 개인 소득세가 계산됩니다.

두 가지 방법의 장단점

경제 전문가이자 응웬 짜이 대학교 금융학부 총장인 응웬 꽝 휘는 VietNamNet 기자 와의 인터뷰에서 순이익에 대한 20% 세율은 공평성 원칙을 보장한다고 분석했습니다. 즉, 이익이 많은 사람은 높은 세금을 내고, 이익이나 손실이 적은 사람은 세금을 내지 않아도 될 수 있다는 것입니다.

이 옵션은 법인소득세와도 일관성이 있으며, 조직과 개인을 구별하지 않습니다.

그러나 가장 큰 장벽은 베트남 부동산 시장에 거래 입력 비용의 출처에 대한 완벽한 데이터 시스템, 연결 및 인증이 없다는 것입니다. 많은 거래가 수십 년 전에 이루어졌고, 특히 상속, 증여 또는 손으로 쓴 문서로 매매된 부동산의 경우 원래 가격을 추적할 수 없습니다. 이로 인해 유효한 비용과 과세 소득 결정 시기에 대한 분쟁과 불만이 발생할 위험이 있습니다.

W-부동산 임대.jpg — 전문가에 따르면, 두 가지 병행 옵션을 제안하는 것은 합리적인 조치이며, 개방성을 보여주고 현실과 일관성을 유지하는 데 도움이 됩니다. 사진: 황하

반면, 수익의 2%를 계산하는 옵션은 간단하고 관리하기 쉬우며, 사기성 신고를 제한하고 예산 수익을 안정화하는 데 도움이 된다는 장점이 있습니다.

하지만 단점은 손실을 보거나 이익이 적은 판매자가 여전히 2%의 세금을 내야 하는 경우 불공평하다는 것입니다. 이는 소득의 진정한 본질을 반영하지 않습니다. 세금은 수익에 대해 징수되는 것이지, 이익에 대해 징수되는 것이 아닙니다.

후이 씨에 따르면, 데이터 인프라의 동기화가 부족한 상황에서 순이익법을 광범위하게 적용하면 경영상의 위험과 분쟁이 발생할 수 있습니다. 한편, 매출의 2%를 징수하는 것은 관리 측면에서 간단하면서도 효과적인 솔루션입니다. 특히 아직 투명성이 부족한 시장에서는 더욱 그렇습니다.

따라서 데이터에 따라 두 가지 병행 옵션을 제안하는 것은 합리적인 조치이며, 상속 가능하고, 현실적이며, 편견이 없고, 시장에 큰 혼란을 일으키지 않습니다.

"충분한 서류가 확보된다면 순이익에 20% 세율 적용을 장려하는 것은 거래 투명성 제고에 기여할 것입니다. 이를 통해 매매가, 리모델링 비용, 은행을 통한 결제 서류 등에 대한 데이터베이스를 점진적으로 구축할 수 있을 것입니다. 이러한 변화는 하룻밤 사이에 이루어질 수는 없지만, 이러한 '두 가지 선택' 정책은 긍정적인 압력을 조성하여 행동 표준화를 촉진할 것입니다."라고 후이 씨는 말했습니다.

후이 씨에 따르면, 단기적으로 이 정책은 이전을 준비하는 사람들에게 기다리거나 걱정하는 마음을 갖게 할 수 있다고 합니다. 특히, 비용의 일부만 결정되었지만 세금 의무를 크게 줄일 수 있는 근거가 충분하지 않은 경우 20% 옵션이 암묵적으로 적용되는 경우가 있습니다.

장기적으로 이 정책은 투자자 그룹을 명확하게 분류하는 데 도움이 될 것입니다. 즉, 명확한 장부를 통해 체계적으로 투자하고, 실제 수익을 목표로 하며, 진실한 신고를 하는 투자자 그룹과, 그 사이, 투기자, 서퍼, 현금 사용자, "암호" 거래자들은 어려움에 직면하게 되며, 이는 투기를 줄이고 부동산 거품을 방지하는 데 도움이 될 것입니다.

투명한 데이터 시스템이 필요합니다

EximRS 회사의 대표이사인 트란 티 캄 투(Tran Thi Cam Tu) 여사는 수익이 적거나 손실이 발생할 때 20% 세금 방식은 투자자에게 유익하다고 말했습니다. 수익이 있든 없든 2%의 세금을 내야 하는 반면, 20% 세금 방식은 매우 낮거나 전혀 세금을 내지 않기 때문입니다.

투 씨는 예를 들어, 부동산이 50억 VND에 매매되었고, 매수가격은 40억 VND, 관련 비용은 8억 VND라고 했습니다. 당시 새로운 계획에 따른 개인 소득세는 (5 - 4.8) x 20% = 4,000만 동이었고, 기존 계획에 따르면 5 x 2% = 1억 동이었습니다. 이러한 계산 방법은 장기 투자를 장려하고, 투기를 줄이며, 시장을 더 투명하게 만들 것입니다.

하지만 그녀는 큰 이익의 경우 20%의 세금이 2%보다 훨씬 높을 수 있기 때문에 불리하다고 말했습니다.

예를 들어 부동산을 100억 동에 판매하고 매수가격이 40억 동인 경우, 새로운 계획에 따르면 세금은 (10-4) x 20% = 12억 동인 반면, 기존 계획에 따르면 세금은 2억 동에 불과합니다. 게다가 유효한 비용(대출, 상속, 중개 수수료 등)을 입증하는 것도 큰 과제이며, 분쟁으로 쉽게 이어집니다.

따라서 투 여사는 정확한 세무 결정을 뒷받침하는 구체적인 규정과 함께 투명하고 완전한 데이터 시스템을 구축하기 위한 로드맵이 필요하다고 생각합니다.

후이 씨는 이행 기간 동안 CPI 지수에 따른 인플레이션 계수를 적용하거나, 과거 토지 가격표 또는 지역별 합리적 가격을 적용하는 등 표준화된 방식으로 원래 가격을 결정하는 메커니즘이 있어야 한다고 제안했습니다. 서류가 불완전하더라도 이를 통해 정확한 보고가 촉진됩니다.

동시에 은행, 세무기관, 토지행정부, 공증인 등의 정보를 통합하여 부동산 및 거래에 대한 국가적 데이터 시스템을 구축해야 합니다. 이는 앞으로 순소득세 방안이 광범위하게 적용될 수 있는 기반이 됩니다.