관광 및 리조트 부동산은 시장의 "남은 자식"과 같습니다.

관광 및 리조트 부동산은 시장의 "남은 자식"과 같습니다.

정치국은 결의안 08/2017에서 관광을 핵심 산업으로 삼고, 관광 개발에 투자할 사회적 자원을 유치하며, 주요 지역에 대규모 프로젝트와 엔터테인먼트 시설에 투자하기로 결의했습니다.

그 결과, 최근 많은 투자자들이 관광 부동산 프로젝트, 리조트, 호텔 또는 고급 리조트에 대규모 투자를 하고 있습니다. 그러나 관광 및 리조트 부동산 부문은 여러 법적 장애물에 직면해 있습니다.

예시 이미지. (출처: DK)

10월 19일 오전에 열린 "토지법 개정: 관광용 토지 조성" 세미나에서 응우옌 반 딘 베트남 부동산협회 부회장은 현재 베트남에서 200개 이상의 관광 부동산 프로젝트가 진행 중이며, 이를 통해 약 10만 채의 콘도텔, 3천 채의 빌라, 1만 5천 개의 새로운 호텔 객실이 조성될 것이라고 밝혔습니다.

2030년까지 베트남은 국내 관광객 1억 6천만 명과 해외 관광객 5천만~7천만 명을 유치하며 관광 강국으로 발돋움할 수 있을 것으로 예상됩니다. 이를 위해서는 약 50만 개의 숙박 시설이 필요하며, 고급 관광을 비롯한 기타 서비스 수요도 상당할 것으로 보입니다. 현재 고급 관광 부문은 거의 전무한 실정입니다.

딘 씨에 따르면, 현재 베트남은 수요를 충족하는 데 필요한 인프라의 3분의 1밖에 구축하지 못했으며, 앞으로도 그 질이 높지 않을 것이라고 합니다. 더욱이, 최근 몇 년간 해결되지 않은 법적 문제로 인해 이 수치는 정체 상태에 머물러 있습니다.

딘 씨는 관광 및 리조트 부동산이 시장에서 "방치된 아이"와 같다고 말했습니다. 그 이유는 토지법에 관광 부동산 개발업체에 대한 언급이 없고, 이 그룹이 토지법, 투자법 및 기타 부동산 시장 관련 규정에서 배제되어 있기 때문입니다.

"현재 100개가 넘는 대규모 관광 프로젝트가 법적 해결을 기다리며 중단된 상태입니다. 이러한 상황이 지속되면 관광 투자 위축과 투자자들의 사기 저하를 초래할 뿐 아니라, 투자를 장려하려는 지방 정부조차 어려움을 겪게 될 것입니다."라고 딘 씨는 말했다.

여전히 많은 어려움이 남아 있습니다.

한편, DVL 벤처스의 이사회 의장이자 하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 쭝 변호사는 관광 및 리조트 부동산 프로젝트가 또 다른 어려움, 즉 국가 및 공공의 이익을 위한 사회 경제적 개발을 위해 국가가 토지를 매립하는 경우에 대한 규제라는 더욱 "어려운" 문제에 직면해 있다고 말했습니다.

따라서 국가가 토지를 매립하는 사업은 주민의 일반적인 기술 및 사회 기반 시설을 개선하고 주민의 사회 복지를 보장하는 것을 목표로 하는 사업으로 정의되며, 관광, 오락 개발 또는 상업용 주택과 관광 개발, 서비스 시설, 오락 및 레크리에이션을 결합하는 것을 목표로 하는 사업은 제외됩니다.

그러나 개정 토지법 초안에는 신규 도시 지역 사업을 위한 토지 수용 조항이 포함되어 있지 않습니다. 따라서 기술 및 사회 기반 시설 시스템의 일관성을 확보하기 위해서는 개정 토지법의 부동산 상품 유형에 "300헥타르 이상 규모의 신규 도시 지역 사업" 조항을 추가하는 것이 필수적입니다.

정씨에 따르면, 2015년부터 2019년까지 관광 산업이 크게 발전했으며, 많은 성·도에서 관광 개발을 바람직한 방향으로 보고 핵심 산업으로 인식했습니다. 이로 인해 법률상 관광용 부동산은 국가의 토지 매립 대상이 아님에도 불구하고, 많은 성·도에서 관광 사업을 핵심 사업으로 지정하여 토지를 매립하고 사업체에 할당하는 상황이 발생했습니다.

"토지법 개정: 관광을 위한 토지 조성"을 주제로 한 과학 세미나. (사진: DT)

그 결과, 2019년 이후 관광 부동산과 관련된 법적 문제가 발생하기 시작했습니다. 재검토 요청이 있었을 때, 토지 배분 규정으로 인해 여러 프로젝트가 중단되었고, 그 결과 새로운 법적 틀이 마련될 때까지 현재까지도 중단된 상태입니다.

"관광업이 진정한 핵심 경제 부문으로 자리매김하려면, 새로운 토지법에 관광용 토지에 대한 구체적인 규정이 포함되어야 한다고 생각합니다. 동시에 관광 개발을 촉진하기 위해 토지, 세금, 투자 등에 관한 진정으로 개방적인 정책과 메커니즘이 마련되어야 합니다."

정씨는 "각 경제 발전 단계마다 우선순위가 다르다. 관광을 핵심 경제 분야로 정했다면, 놀이공원, 엔터테인먼트 단지, 복합 시설과 같은 관광 관련 사업들을 국가가 사회경제 개발을 위해 토지를 수용할 사업 목록에 포함시켜야 한다"고 제안했다.

부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘은 또한 토지법 개정안의 또 다른 문제점을 지적했는데, 바로 국가 및 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발 목적의 토지 수용 사례에 관한 것이었다.

초안은 지방 인민위원회가 지역 상황에 따라 결정하는 경우에만 주택과 상업/서비스업이 혼합된 용도의 사업을 위해 토지를 매립할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 해당 사업은 주 정부가 토지를 환수하기 전에 주거용으로 지정된 토지의 최소한 일부를 포함해야 합니다(정확한 비율이나 비중은 명시할 필요 없음).

딘 씨는 "순수 관광, 오락 및 레크리에이션 프로젝트(주거 기능 제외)를 위해 토지를 매립해야 한다는 견해에 동의합니다. 그러나 관광에 적합한 지역에서는 해당 지역의 사회경제적 발전에 활력을 불어넣고 나아가 지역 전체에 파급 효과를 가져올 수 있는 핵심 관광 프로젝트를 위한 매립에 우선순위를 두어야 합니다."라고 밝혔습니다.

딘 씨는 실제로 토지 수용이 허용되지 않으면 유능한 투자자를 유치할 수 있는 대규모 프로젝트를 시행하는 것이 불가능하다고 분석했습니다. 현행 법안의 규정을 유지할 경우 핵심 관광 프로젝트의 시행이 저해될 것입니다. 관광, 오락 및 레크리에이션 프로젝트를 추진하려면 지방 정부는 토지 수용 요건을 충족하기 위해 (아주 작은 비율일지라도) 주거용 토지의 일부를 프로젝트 계획에 "포함"시켜야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

이러한 "우회" 방식은 부정적인 결과를 초래할 것입니다. 주거용으로 할당된 토지는 활용되지 않고 자원이 낭비되거나, 설령 활용된다 하더라도 관광 사업 구역 내에 주거 시설이 들어서게 될 것입니다. 사업 구역 내 장기 거주는 리조트 관광 사업의 고급스러움을 저해할 것입니다. 따라서 딘 씨는 초안 제79조에 주거 기능을 배제한 순수 관광, 오락 및 레크리에이션 사업을 위한 토지 수용 조항을 포함해야 한다고 주장합니다.

원천: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html