연간 토지가격표 폐지, 주택가격은 안정될까?

giá đất - Ảnh 1. — 전문가들은 개정안에 따른 5개년 토지가격표가 토지가격을 통제하고 주택가격을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 전망했다. - 사진: 광딘

부동산 전문가들은 이것이 현행 토지법을 개정하는 데 적합한 방향이라고 말하지만, 주택 프로젝트의 토지 비용을 낮추고 주택 가격을 진정시키는 것 외에도, 수천 개의 중단된 프로젝트의 장애물을 제거하고 주택 공급을 늘리는 것이 필요하다고 말합니다.

프로젝트의 토지 가격 억제

토지 비용은 주택 사업 총 투자비의 약 15~30%를 차지하며, 중부 지역의 경우 주택 건설 투자비의 최대 50%를 차지합니다. 2024년 토지법 시행 이후, 지자체들이 시장 가격표에 근접한 토지 가격을 적용하는 정책을 시행함에 따라 주택 사업의 토지 비용은 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

베트남 건설업협회 응우옌 꾸옥 히엡 회장은 뚜오이 트레와 의 인터뷰에서 현행 토지가격표를 적용할 경우 토지가격이 주택가격을 따라갈 것이라고 말했습니다. 이제 주택 프로젝트의 토지가격을 통제하기 위해 토지가격 조정계수를 적용하는 5년 유효 토지가격표를 만드는 방향으로 법을 개정해야 합니다.

이는 전체 시장과 모든 토지 사용자의 기대에 부응합니다. 국가는 또한 생산과 사업의 투입 요소를 통제합니다.

"연간 토지 가격표를 5년 단위 토지 가격표로 대체하는 법 개정은 매우 타당합니다. 만약 이 법이 개정되지 않으면 각 지방은 시장과 가까운 연간 토지 가격표를 작성할 방법이 없습니다. 토지 가격표를 연 1회만 바꾸는 것은 효과가 없습니다."라고 히엡 씨는 강조했습니다.

호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 매년 토지 가격표를 발행하는 방식은 국가 기관 전체에 막대한 업무 부담을 안겨주어 매우 어렵게 만들었습니다. 5년 임기의 토지 가격표를 발행하는 것은 현행 2단계 지방 정부 시스템의 행정 역량에 적합할 것입니다.

또한, 국가는 지가조정계수를 활용하여 부동산 시장을 규제할 수 있습니다. 시행 후 1년이 넘은 2024년 토지법 역시 미비점, 부족점, 그리고 약점을 드러냈으며, 이에 대한 개선이 필요합니다. 이번 개정 토지법 초안에서 지가조정계수는 단순한 계수가 아닙니다.

"많은 지가 조정 계수가 적용될 것입니다. 필요한 경우 국가 관리 기관에서 각 프로젝트에 적용할 지가 조정 계수를 발급할 것입니다. 이전에는 호치민시가 2013년 토지법을 적용할 때 매년 평균 약 30건의 지가 조정 계수 결정을 내렸습니다."라고 차우 씨는 말했습니다.

공급 증가로 주택 가격이 낮아질 것

일부 전문가들은 토지 가격 하락 여부는 여전히 토지 이용 계수를 발급하는 지역에 달려 있다고 생각합니다. 정부는 가까운 시일 내에 토지 이용 계수 발급 및 토지 이용 수익률에 대한 구체적인 규정을 담은 법령을 발표해야 하며, 이는 매우 중요합니다.

차우 씨는 주택 프로젝트의 토지 투입 비용 통제 외에도 주택 가격 안정을 위해 주택 공급을 늘려야 한다고 강조했습니다. 높은 주택 가격은 주로 수요와 공급에 기인하기 때문입니다. 공급 부족과 부족은 주택 가격 상승으로 이어집니다. 또한 주택 공급을 늘리려면 법적 문제로 인해 미처리된 약 3,000개 프로젝트의 적체를 신속하게 해결해야 합니다. 공급이 증가하면 더 이상 가격 조작이나 가격 인플레이션이 발생하지 않을 것입니다.

"주택 가격이 너무 높은 이유 중 하나는 수천 개의 사업에 법적 문제가 발생하여 주택 공급이 부족하고, 이로 인해 주택 가격이 상승하여 우리 스스로 어려움을 겪고 있기 때문입니다. 이제 사업의 법적 문제를 해결한다면 주택 공급을 늘릴 수 있을 것입니다. 그러면 시장은 균형을 되찾고 주택 가격은 안정될 것입니다."라고 차우 씨는 덧붙였습니다.

경제 전문가 부딘안 박사는 토지 가격이 시장 가격에 근접한다는 관점을 고수한다면 문제를 근본적으로 해결할 수 없다고 생각합니다. 오히려 시장 메커니즘에 따른 토지 가격 평가 원칙을 확립하는 동시에 객관적이고 투명하며 전문적인 토지 가격 평가 시장을 구축해야 합니다.

안 씨는 많은 문제를 야기해 온 지가 체계와 지가표를 완전히 폐지할 것을 제안했습니다. 대신, 토지 할당, 임대 또는 토지 사용권 경매 결과를 통해 관할 당국이 결정하는 특정 지가만 존재하게 됩니다. 지가를 재정적 의무(세금, 수수료, 토지 사용료, 토지 임대료)의 기준으로 삼고, 지역별, 용도별 일괄 가격 결정 메커니즘을 통해 결정해야 합니다.

"토지 가격 관리는 물가법, 토지법, 부동산 경매법 등 여러 법률에 산재되어 있어 중복과 불일치가 발생합니다. 토지 가치 평가에 있어 일관성, 동기화, 특히 시장 원칙의 엄격한 준수가 이루어질 때에만 개발 요건을 충족하는 투명하고 효과적인 법적 체계를 구축할 수 있습니다."라고 안 씨는 제안했습니다.

개정 토지법 초안에 따르면, 1차 토지 가격은 국가가 결정합니다. 2차 토지 시장은 국가가 세금, 신용, 계획 및 토지 이용 계획을 통해 규제합니다. 이 개정 규정에 따라 1차 토지 시장의 가격은 2차 토지 시장의 거래 가격을 따르지 않고, 오히려 국가가 시장을 통제하게 됩니다.

베트남 건설업협회 회장 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 토지 사용료가 많은 부동산 투자 및 무역 기업에 있어 생사의 문제라고 말했습니다. 실제로 하노이 의 같은 주택 프로젝트의 경우, 첫 번째 토지 배정 결정부터 두 번째 토지 배정 결정까지 토지 가격이 20% 상승했고, 세 번째 토지 배정에서도 20%가 계속 상승했습니다.

"토지가 할당될 때마다 가격이 오르면서 기업의 비용이 부당하게 증가합니다. 이것이 가장 큰 문제입니다."라고 히엡 씨는 강조했습니다.

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바오 응옥

출처: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm