김오안 부동산은 사회주택 관련 어려움을 해결하고자 합니다.

최근 응우오이 라오 동 신문사가 주최한 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망" 세미나에서 김오안 부동산 그룹 주식회사 이사장인 당 티 김오안 여사는 부동산 시장, 특히 사회주택 부문이 직면한 어려움을 강조했습니다.

응우오이 라오 동 신문사가 주최한 세미나 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망" 개요.

주택 수요가 매우 높습니다.

김오안 그룹은 부동산 업계에서 16년 이상의 경력을 보유하고 있다고 김오안 그룹은 밝혔습니다. 그동안 빈즈엉, 동나이 , 호치민시, 바리아붕따우 등지에서 다수의 대형 프로젝트를 성공적으로 완수해 왔습니다. 정부가 100만 가구 사회주택 건설 계획을 발표했을 때, 김오안 그룹은 국가가 건전하고 지속 가능한 부동산 시장을 조성하기 위한 정책 변화를 추진하고 있음을 인지했습니다.

"동시에, 저희는 2024년 8월 1일부터 세 가지 새로운 법률이 공식적으로 발효됨에 따라 시장에 긍정적인 변화가 있을 것으로 기대합니다. 이러한 변화에 대비하여 김오안 그룹은 일반 도시 지역뿐만 아니라 저소득층과 노숙 가구를 위한 사회주택 사업에도 중점을 두고 대규모 프로젝트 개발을 선제적으로 계획해 왔습니다."라고 김오안 대표는 밝혔습니다.

김오안 그룹 회장에 따르면, 빈즈엉, 동나이, 바리아-붕따우와 같이 산업이 발달한 지역의 사회주택 수요가 현재 매우 높다고 합니다. 이들 지역에는 수십만 명의 이주 노동자가 몰려들지만, 현재 사회주택 공급은 수요를 충족시키기에 턱없이 부족합니다.

김오안 부동산그룹 주식회사의 이사회 의장인 당 티 김오안 여사가 세미나에서 연설했습니다.

이러한 맥락에서, 해당 기업은 선진국의 사회주택 모델에서 교훈을 얻어 효과적인 해결책을 모색하기 위해 노력해 왔습니다. 특히, 오안 씨는 싱가포르의 사회주택 모델 성공 사례에 깊은 감명을 받았다고 밝혔습니다. 싱가포르에서는 인구의 90%가 높은 기준에 맞춰 현대적이고 편리하며 친환경적으로 건설된 사회주택 단지에 거주하고 있습니다.

김오안 그룹은 "싱가포르 기준에 부합하는 사회주택 사업을 베트남 가정에 제공하는 것이 우리의 목표"라며 확고한 의지를 표명했습니다. 이어 싱가포르 및 세계적인 사회주택 개발 기업인 수르바나 주롱 그룹과 전략적 협력 계약을 체결했다고 밝혔습니다. 이번 협력을 통해 김오안 그룹은 베트남 부동산 시장에 최고 품질의 사회주택 사업을 선보일 계획입니다.

계획에 따르면 김오안 그룹은 총 4만 가구의 사회주택 26개 사업을 개발할 예정입니다. 사회주택 건설을 위해 할당된 총 부지 면적은 107헥타르입니다. 김오안 그룹은 11월에 빈즈엉 신도시에 26.69헥타르 규모의 첫 번째 사회주택 사업을 착공할 예정입니다.

이 프로젝트는 높은 기술 및 품질 기준을 충족할 뿐만 아니라, EDGE 친환경 건축 인증과 수백 가지의 최첨단 편의시설을 갖추어 시장에서 강한 인상을 남길 것으로 기대됩니다. 특히, 이 프로젝트의 사회주택 분양가는 시장의 유사 프로젝트 대비 약 50% 수준입니다.

토지 확보의 어려움

그러나 김오안 씨는 사회주택에 투자하는 기업들이 직면한 어려움을 솔직하게 지적했습니다. 첫째, 토지 확보가 가장 큰 걸림돌입니다. 규정에 따르면 사회주택 사업은 전체 부지의 20%를 사회주택 건설용으로 할당해야 합니다. 하지만 기업이나 지방자치단체에 토지가 배분되는 과정에서 여전히 많은 불일치가 발생하고 있습니다.

오안 씨는 해당 프로젝트를 전적으로 기업에 맡기고, 예정대로 완료되지 않을 경우 기업이 책임을 지도록 보장해야 한다고 제안했습니다. 그녀는 "기업이 약속을 이행하지 못하면 책임을 져야 하고, 그렇게 되면 주택 가격이 더 합리적이 되어 고객에게 이익이 될 것"이라고 말했습니다.

또 다른 쟁점은 사회주택 사업 부지 가격입니다. 오안 씨는 국가가 할당한 토지와 기업이 매입한 토지의 평가 방식에 명확성과 투명성이 필요하다고 지적했습니다. 그녀는 김오안 그룹이 빈즈엉에 건설한 사회주택 사업을 예로 들면서, 8년 전에 토지를 매입했음에도 불구하고 현재 투자 비용과 수익이 약 1조 동에 달한다고 언급했습니다.

오안 씨는 세미나에서 사회주택 사업 시행 과정에서 겪었던 여러 장애물과 어려움에 대해 언급했습니다.

이 토지는 원래 산업단지로 지정되었으나, 이후 주거용으로 분할되어 1/500 규모의 개발 허가를 받았습니다. 산업용 토지 가격을 평방미터당 170달러로 계산하면 그 가치는 1조 VND를 넘습니다. 그러나 현재 상업용 토지 가격을 적용하면 그 가치는 3조 VND 이상으로 올라가 사회주택 사업 개발에 상당한 어려움을 초래할 것으로 예상됩니다.

따라서 그녀는 국가가 할당한 토지와 기업이 매입한 토지를 명확히 구분하여 공정하고 합리적인 가격을 책정해야 한다고 제안했습니다. 이는 또한 기업의 투자 과정에서의 법규 위반을 방지하고, 기업들이 국가와 협력하여 사회주택을 개발하도록 장려할 것입니다.

기업들이 직면한 또 다른 문제는 법적 절차입니다. 오안 씨는 사회주택에 대한 구체적인 규정이 있음에도 불구하고, 실제 행정 절차가 간소화되지 않아 사업 완료 기간이 길어지고 있다고 지적했습니다. 이는 기업의 투자 효율성에 악영향을 미칩니다. 그녀는 기업의 부담을 줄이고 사회주택 건설을 가속화하기 위해 절차 개혁이 필요하다고 제안했습니다.

게다가 수익률 문제 또한 기업들에게 큰 걸림돌입니다. 규정에 따르면 기업의 최대 수익률은 10%에 불과한데, 판매비용이 최대 6%까지 공제되면 실제 수익은 6%밖에 남지 않습니다. 이 때문에 대기업들이 이 분야에 투자하기 어렵습니다. 오안 씨는 정부가 사회주택 개발에 기업들이 참여하도록 장려하는 명확한 인센티브 정책을 시행해야 한다고 촉구했습니다.

사회주택 건설을 위한 토지 교환과 관련하여, 새로운 법은 투자자들이 교환을 제안할 수 있도록 규정하고 있지만, 해당 토지가 동일한 유형의 도시 지역 내에 있거나 동일한 회사 소유여야 한다는 조건이 있습니다.

실제로 모든 개발업체가 동일한 유형의 도시 지역 내에 여러 필지를 보유하고 있는 것은 아니기 때문에 이러한 목표를 달성하기는 매우 어렵습니다. 예를 들어, 많은 기업들이 현재 승인된 프로젝트를 수정 후 다른 필지로 이전하기를 원하지만, 두 필지가 같은 그룹에 속해 있더라도 같은 도시에 위치하지 않고 같은 회사 소유가 아니기 때문에 이전이 불가능한 경우가 많습니다.

자본 제약

게다가 사회주택 사업 시행을 위한 대출 확보에도 많은 어려움이 있다. 오안 씨에 따르면, 기업들은 지방 및 시 개발투자펀드로부터 총 사업 투자액의 약 15%에 해당하는 우대 대출만 받을 수 있다.

이는 비용을 충당하기에 부족하며, 상업 은행에서 우대 금리로 대출을 받더라도 연 이자율이 8.2%에서 9%에 이르는데, 이는 기업이 사회 주택을 개발할 때 감당할 수 있는 이자율보다 훨씬 높습니다.

기업들이 어려움을 겪는 것뿐만 아니라, 개인들도 사회주택 구입에 있어 많은 장애물에 직면하고 있습니다. 오안 씨는 사회주택 구입 대출 금리를 예로 들면서, 사회정책은행에서 2024년 8월 1일 이전에는 연 4.8%였던 금리가 8월 1일 이후에는 연 6.6%로 인상되어 거의 일반 상업 대출 금리와 같아졌다고 지적했습니다. 이는 이미 소득이 낮은 근로자들이 주택 구입을 위해 돈을 빌리는 것을 더욱 망설이게 만든다고 설명했습니다.

오안 씨는 "소득 요건을 충족하는 많은 주택 구매자조차도 승인 절차가 너무 복잡하고, 특히 최근 3개월간의 소득을 증명해야 하는 요건 때문에 대출을 받지 못하고 있다"고 말했다.

게다가 대출자의 소득 확인 절차가 여전히 복잡하여 진정한 도움이 필요한 많은 사람들이 어려움을 겪고 있습니다. 김오안 그룹의 많은 고객들이 주택 가격의 20~30%를 선불로 지불했지만, 은행의 자금 지급 지연으로 아직 집을 받지 못했습니다."라고 김오안 씨는 덧붙였습니다.

게다가 사회주택 구입을 위한 소득 요건 규정에도 많은 문제점이 있습니다. 구체적으로, 독신자는 1,500만 VND의 소득이 필요한 반면, 부부는 3,000만 VND의 소득이 필요합니다. 2,900만 VND이든 3,100만 VND이든, 단 100만 VND의 차이만으로도 자격이 인정되지 않습니다. 이로 인해 이미 아파트를 담보로 대출을 받아 원리금 상환 부담을 안고 있는 많은 사람들이 주택 구입 기회를 놓치고 있습니다.

오안 씨는 또한 현재 사회주택 사업에 참여하는 대부분의 기업들이 이윤 추구를 목적으로 하지 않는다고 지적했습니다. 따라서 일부 업체들은 저품질의 저렴한 주택을 짓는 데 집중하여 기준 미달의 주택을 공급하고 있습니다. 예를 들어, 5층짜리 아파트에 엘리베이터조차 없고, 세대 수도 적으며, 편의시설과 보안 시설도 부족한 경우가 있습니다. 결과적으로 주택은 빠르게 노후화되어 막대한 수리 비용이 발생하고, 주거 지역의 미관 또한 매우 좋지 않습니다.

한편, 싱가포르는 원룸부터 4룸까지 다양한 크기의 아파트를 제공하여 여러 세대가 함께 거주하기에 적합합니다. 이는 실용적일 뿐만 아니라 고품질 시공을 보장하여, 새 집을 구매할 필요 없이 여러 세대가 물려받아 거주할 수 있도록 합니다. 더욱이, 이러한 사회주택들은 주민들의 필요를 충족시키기 위한 다양한 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

김오안 그룹은 이러한 접근 방식이 바람직하다고 판단하여, 경험을 바탕으로 싱가포르에서 베트남 국민을 위한 고품질 사회주택을 개발하기로 결심했습니다. 김오안 대표는 "정부가 앞서 언급한 사업상의 어려움을 해소하고, 적절한 우대 금리를 제공하며, 사회주택 구매자를 위한 신청 절차를 간소화한다면, 정부의 100만 가구 사회주택 건설 계획은 큰 성공을 거둘 것이라고 확신합니다. 우리 근로자들은 넓고 깨끗하며 잘 갖춰진 주택에서 안정적인 삶을 영위할 수 있게 되어, 마음 편히 일하고 경제 발전에 기여할 수 있을 것입니다."라고 자신 있게 밝혔습니다.

출처: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm