새 법이 시행되면 부동산 가격이 하락할까요?

2024년 토지법에 토지 가격표가 도입됨에 따라 투입 비용 증가로 부동산 가격이 지속적으로 상승할 수 있습니다. 하지만 이러한 상승세를 억제할 수 있는 방법도 있습니다.

집값은 계속해서 오를 것입니다.

DKRA 그룹의 투자 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 투자신문이 주최한 "하반기 투자 기회 모색" 세미나에서 "2024년 8월 1일 이후 부동산 가격이 상승할 수 있다. 새로운 토지법에 따라 토지 가격표가 적용되면서 보상 비용과 토지 사용료가 인상될 것이기 때문이다. 이러한 요인들이 프로젝트 투입 비용 상승에 기여할 것"이라고 말했다.

탕 씨는 추가 분석을 통해 투자 프로젝트의 자본 구조를 고려할 때 일반적인 비율은 2:4:4라고 밝혔습니다. 즉, 자기자본이 약 20%를 차지하고, 은행 및 투자 펀드로부터의 금융 레버리지가 40%이며, 나머지 40%는 고객의 조기 납입금으로 조달된다는 것입니다.

DKRA 그룹의 투자 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 시장에는 언제든 투자 기회가 항상 존재한다고 믿습니다. 사진: 치 꾸옹(Chi Cuong)

하지만 새로운 부동산법에 따르면 주택 구매 계약금은 현행법상 30%에서 부동산 가격의 5%로 낮아졌습니다. 또한, 잔금 납부 전 구매자는 최대 50%만 지불하면 되는데, 이는 기존보다 20% 감소한 금액입니다.

DKRA 그룹의 투자 이사는 "고객으로부터 조달하는 자본이 줄어들면 소유주로부터의 자본과 금융기관으로부터의 대출이 증가할 것입니다. 이 시점에서 '주권'은 국가 관리 기관의 손에 넘어갈 것이며, 재정적 비용은 프로젝트 인허가 기간에 큰 영향을 받을 것입니다."라고 논평했습니다.

탕 씨의 설명에 따르면, 새로운 법률이 법적 장애물 제거를 신속하게 처리하면 금융 비용이 절감되어 프로젝트 투입 비용이 완화될 것이라고 합니다. 프로젝트가 동시에 해결되면 투자자들의 신뢰가 회복되고 부동산 시장에 더 많은 자금이 유입될 것이라는 것입니다.

DKRA 그룹의 대표에 따르면, 특히 복잡한 거시경제 상황을 고려할 때, 세 가지 새로운 부동산 관련 법률이 연말까지 모든 부문에 즉각적인 영향을 미치지는 않을 것이라고 합니다. 오히려 이 법률들이 시장에 완전히 스며들기까지는 최소 6~12개월이 필요할 것으로 예상됩니다.

부동산에 투자할 시기가 되었을까요?

투자신문 세미나에 참석한 전문가들은 시장에는 어떤 상황이든 투자 기회가 항상 존재한다는 데 만장일치로 동의했습니다. 예를 들어, 하노이 의 오래된 아파트 시장은 최근 특히 호황을 누렸습니다. 당시 이 기회를 포착하여 투자에 나선 많은 투자자들이 매우 높은 수익률을 올렸습니다.

"시장은 2년 넘게 정체 상태입니다. 현재 금리가 매우 낮기 때문에 현금 보유량이 많고 시장 지식을 갖춘 투자자들은 합리적인 가격의 상품에 투자하는 것을 고려해 볼 만합니다. 하지만 거시 경제 환경의 불확실성이 큰 만큼, 금융 레버리지를 활용하는 투자자들은 극도로 신중해야 합니다."라고 탕 씨는 조언했습니다.

DKRA 보고서에 따르면 2023년 말부터 현재까지 시장은 회복세를 보이고 있지만, 이는 주요 도시의 B급 및 C급 아파트 부문에만 해당됩니다. 이러한 부문은 올해 하반기에도 시장을 주도할 것으로 예측됩니다.

그럼에도 불구하고, 탕 씨는 현재의 회복세가 아직 뚜렷하지 않다고 솔직하게 인정했습니다. 올해 상반기 호치민시와 그 주변 지역의 조사 자료에 따르면, 신규 아파트 공급량은 1만 5천 채에 달했지만, 판매량은 약 3,300채로 작년 동기 대비 8% 증가에 그쳤습니다.

"전반적인 수급 증가는 있었지만, 그 증가폭은 여전히 ​​미미하며 2019년 수준의 15~20%에 불과합니다. 더욱이 투자자들은 리조트 부동산과 같은 일부 부문은 아직 회복 조짐을 보이지 않고 있다는 점에 유의해야 합니다."라고 탕 씨는 평가했습니다.

현재 시장 심리는 극과 극으로 나뉘고 있습니다. 첫째, 이전 호황기에 레버리지를 활용했던 투자자들은 수익을 유지하며 추가 기회를 기다리고 있습니다. 둘째, 많은 현금을 보유한 일부 투자자들은 시장 상황을 더 지켜보고 있는 경향을 보입니다.

"베트남 중앙은행이 발표한 올해 상반기 자료에 따르면, 매우 낮은 금리에도 불구하고 총 예금액이 1360만 동을 넘어섰습니다. 이러한 방어적인 심리로 인해 부동산 시장의 유동성은 증가했음에도 불구하고 제한적인 수준을 유지하고 있습니다."라고 탕 씨는 밝혔습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html