사회주택 12조동 지원책, 대출금리 추가 인하 필요

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120조동 대출 패키지 지원 대상 프로젝트 23개

정부는 4월 초부터 사회주택 및 근로자 주택 사업 투자자와 주택 구매자에게 중장기 대출 시장 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 대출을 지원하는 120조 동(VND) 규모의 신용 프로그램을 시행했습니다. 이는 많은 기대를 모았던 신용 패키지입니다. 그러나 총리 의 여러 차례 지시에도 불구하고 대출 지급률은 여전히 저조한 상태입니다. 현재 대출 대상 사업은 23개에 불과합니다.

23개 프로젝트의 총 투자 자본은 31조 3,000억 VND(동)가 넘습니다. 이 중 이 프로젝트의 대출 수요는 12조 3,000억 VND(동)가 넘습니다. 빈즈엉성(4개 프로젝트), 다낭성(3개 프로젝트), 안장성(2개 프로젝트), 끼엔장성(2개 프로젝트), 짜 빈성 (2개 프로젝트) 등 지방에는 각각 2개의 프로젝트가 있습니다. 나머지 떠이닌성(1개 프로젝트), 하띤성(1개 프로젝트), 바리아붕따우성(1개 프로젝트), 박장성(1개 프로젝트)에는 각각 1개의 프로젝트가 있습니다. 박닌성만 해도 현재 6개의 적격 사회주택 프로젝트로 가장 많은 프로젝트를 보유하고 있습니다.

이 신용 패키지의 금리는 시장 금리보다 1.5~2% 낮게 규제됩니다. 현재 금리가 하락하고 있어 이 패키지의 대출 금리도 하락하고 있습니다. 그러나 베트남 부동산중개업협회 부회장 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨는 사회주택 구매 자격이 있는 사람들에게는 여전히 높은 금리가 적용된다고 밝혔습니다.

호치민 시 투덕시의 사회주택 프로젝트.

응우옌 치 탄 씨는 "특히 구매자들을 위해 대출 금리를 지속적으로 낮추기 위한 해결책이 분명히 필요합니다. 그래야만 사람들의 어려운 주택 문제를 해결할 수 있습니다."라고 말했습니다.

현재 국가은행은 금리를 약 6%로 규제하고 있습니다. 탄 씨는 적정 금리는 현재 국민들이 조달하는 금리인 약 6%와 같거나 그 이하가 되어야 한다고 생각합니다. 베트남 국민들의 소득은 일반적으로 부동산 가격보다 20배나 낮습니다. 당연히 사회주택 구매자들의 소득은 훨씬 낮습니다.

"전 세계 국가들은 20~30년 할부로 대출을 받는데, 베트남은 5년 안에 갚을 방법이 없습니다. 이는 초기 해결책일 뿐입니다. 실제로 미국, 한국, 싱가포르 등 주요 선진국들은 모두 20~30년 할부로 대출을 받아야 합니다."라고 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨는 말했습니다.

기업들은 대출 자격을 얻기 위해 고군분투하고 있습니다.

이 계획에 따르면, 비엣콤은행(Vietcombank), 아그리뱅크(Agribank), BIDV, 비엣틴뱅크(VietinBank) 등 4개 국영 상업은행이 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지에 참여할 예정입니다. 각 은행은 약 30조 동(VND)을 지출할 예정입니다. 현재 BIDV와 아그리뱅크는 대출을 시작했습니다. 그러나 실제로 모든 지자체가 대출 대상 사업을 승인한 것은 아닙니다. 그렇다면 대출 조건을 어떻게 충족할 수 있을까요? 그리고 나머지 사업의 어려움은 어디에 있을까요?

이 프로젝트는 5헥타르가 넘는 부지에 16개의 아파트 건물로 구성되어 있으며, 17만 명의 근로자가 거주하는 4개의 산업단지와 인접해 있습니다. 이처럼 규모가 크고 입지 조건이 유리한 이 프로젝트는 근로자와 저소득층을 위한 사회주택에 대한 높은 수요를 충족할 수 있지만, 현재 은행 대출을 요청하는 투자자는 망설이고 있습니다.

"120조 동(VND) 패키지를 대출받을 자격은 있습니다. 하지만 이 판매 속도로는 모든 아파트를 판매하는 데 10년이 걸릴 수도 있습니다. 대출 자격이 있다고 해도 은행 이자와 대출 원금을 갚아야 하기 때문에 감히 대출을 받을 수 없습니다. 하지만 어디서 돈을 구해야 할지 모르겠습니다."라고 에버그린 박장 사회주택 프로젝트 책임자인 응우옌 쭝 끼엔 씨는 말했습니다.

집을 짓기 위한 대출도 어렵고, 주택 구매자의 조건도 그만큼 어려워서 시장이 크게 진전되지 못하고 있습니다.

현재 사회주택 아파트를 매수하기 위한 규정을 완벽하게 충족하는 사례는 544건에 불과하며, 이는 구매자가 조건을 충족하지 못해 아파트가 90% 이상 판매되지 않는다는 것을 의미합니다.

박장성은 2025년까지 27,700세대 이상의 아파트를 갖춘 14개의 사회주택 프로젝트를 건설하고 완공할 예정입니다. 이 목표는 단 2년 안에 완료되어야 하지만, 현재 상황으로는 이러한 자금을 조달하기 어려운 상황입니다.

"100% 부지 정리가 필요한 주택 프로젝트의 경우, 매우 어렵고 시간이 많이 소요됩니다. 현재 박장성의 한 프로젝트는 조건을 충족하지만, 대출 자격을 갖춘 다른 13개 프로젝트는 대출을 받기가 매우 어렵습니다."라고 박장성 건설국 부옹 뚜언 응이아 국장은 말했습니다.

동시에 많은 지자체에서는 주택 구매자에게 더 많은 이자율 지원을 제공하고 저소득 근로자에게 접근 조건을 확대하여 시장 수요를 창출할 것을 권고했습니다.

과감한 해결책이 필요하다

건설부는 또한 22개 주요 지자체에 우대 대출 패키지를 시행하는 데 있어 발생하는 어려움과 장애물, 대출 수요에 대한 보고를 요청했습니다.

건설부 통계에 따르면, 올해 상반기 전국적으로 9개의 사회주택 사업이 착공되어 총 18,800호에 달하는 주택이 공급되었습니다. 현재 진행 상황을 고려할 때, 2025년까지 40만 호 이상의 사회주택을 완공한다는 목표는 매우 큰 과제이며, 더욱 과감한 해결책이 필요합니다.

"신용기관들이 지점에 시행을 지시했습니다. 현재 문제는 사회주택 공급, 즉 건설부와 지방 정부가 제공할 사업 목록에 달려 있습니다. 두 번째는 이 패키지에 대한 개인, 주택 구매자, 그리고 기업의 수용 능력입니다."라고 국가금융통화정책자문위원회 위원인 칸 반 뤽 박사는 말했습니다.

"투자자와 지방자치단체가 규정에 따라 절차를 완료하고 대출을 받기까지는 시간이 걸립니다. 초기 절차는 다소 느릴 수 있지만, 향후 지방자치단체가 감정평가를 완료하면 대출금 지급은 매우 빠르게 이루어질 것입니다."라고 건설부 주택부동산시장관리국 황 하이 국장은 말했습니다.

2023년 상반기만큼 부동산 시장을 살리기 위한 해결책이 제시된 적은 없었다고 할 수 있습니다. 특히 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지는 어려운 경제 상황 속에서 100만 채의 사회주택 건설 프로젝트를 시행하는 데 "생명의 은인"으로 여겨집니다. 하지만 이 프로젝트는 개인과 기업이 이 신용 패키지를 이용할 수 있을 때에만 진정한 의미를 갖습니다. 자본은 있지만 대출이 불가능한 상황이 장기화되는 것은 역설적입니다. 특히 하노이나 호치민시처럼 사회주택 수요가 가장 큰 대도시에서는 현재 12만 동(VND) 패키지를 대출받을 수 있는 프로젝트가 없다는 점을 고려할 때, 이는 반드시 고려해야 할 문제입니다.

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