사회주택 개발의 획기적인 진전에 대한 기대

사회주택 개발은 많은 어려움과 문제로 인해 기대했던 만큼의 성과를 거두지 못했습니다.

호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 꾸엉은 2021~2030년 기간의 호치민시 주택 개발 프로그램과 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택 건설에 투자하는 정부 프로젝트에 따라 호치민시는 2021~2030년 기간 동안 약 69,700~93,000채의 사회주택을 개발할 계획이며, 그 중 2021~2025년 기간 동안에는 26,200~35,000채를 개발할 계획이라고 밝혔습니다.

겸손한 결과

호찌민시 인민위원회는 2021년부터 일반 정책 및 지침 시행의 장애물을 제거하기 위한 여러 지침을 발표했습니다. 또한, 2023년부터는 특정 프로젝트의 각 장애물을 검토하여 21개 프로젝트에 해당하는 63개 결의안을 통해 투자 절차 시행의 장애물 제거 지침을 발표했습니다.

그러나 사회주택 개발 목표 이행 성과는 아직 제한적이며, 기대했던 성과를 달성하지 못하고 있습니다. 구체적으로, 사업 시작일(2021년)부터 2024년 9월까지 시는 2,745세대 규모의 사회주택 5개 사업(근로자 숙소 1개 사업)만 완료하였고, 3,000세대에 가까운 4개 사업이 건설 중입니다.

Le Thanh - 호치민시 Binh Tan 지역의 An Lac 사회주택 아파트 건물 사진: QUOC ANH

완료되었거나 공사 중인 프로젝트 중 대부분은 2016년부터 2020년까지 투자 절차의 일부 또는 전부를 완료했습니다(9개 프로젝트 중 6개). 2021년부터 현재까지 건설 자격 심사를 완료한 프로젝트는 9개 프로젝트 중 3개입니다.

위에서 언급한 한계는 여러 가지 이유에서 비롯됩니다. 첫째, 단위 간의 의견 조율 및 정보 교환에 많은 시간이 소요되고, 행정적 성격이 강하며, 여러 가지 단점이 있습니다. 둘째, 사회주택 사업의 법적 지위를 신중하게 검토하는 것 또한 사업 추진 과정을 지연시킵니다.

셋째, 투자 및 사회주택 주체에 대한 인센티브 정책은 아직 충분히 매력적이지 않으며, 시행 과정에서 많은 문제점이 있습니다. 넷째, 시는 사회주택 프로젝트 투자자와 연결하고, 수요와 공급을 연결하며, 국가 신용기관을 통해 이들 주체의 자원을 동원할 수 있는 사회주택 수요자 데이터베이스를 아직 구축하지 못했습니다.

국가 재정 통화 정책 자문 위원회 위원인 칸 반 루크 박사는 사회주택 목표 달성을 위해서는 아직 해야 할 일이 많다고 말했습니다. 국민들의 사회주택 수요는 매우 크지만, 지자체들은 아직 이를 모두 충족하지 못하고 있기 때문입니다. 2021년부터 2030년까지 사회주택 목표 주택 수는 100만 호이지만, 실제 공급 가능한 주택 수는 약 40만 호에 불과합니다.

이 전문가는 2024년 3분기 말까지 전국적으로 완공된 프로젝트는 79개에 불과하며, 아파트 42,414채가 계획의 4%에 불과하다는 통계를 인용했습니다. 착공된 프로젝트는 131개였고, 투자 정책 승인을 받은 프로젝트는 412개였습니다. 사회주택 개발을 지원하기 위한 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지는 1조 7,000억 동(VND) 이상만 지출되었는데, 이는 전체의 1.5%에 해당합니다. 이 중 15개 프로젝트의 미지급 부채는 1조 6,000억 동(VND)을 넘었고, 12개 프로젝트의 주택 구매자 미지급 부채는 1,500억 동(VND)이었습니다.

많은 기대

부이 쑤언 끄엉(Bui Xuan Cuong) 씨는 앞으로 호찌민시 당위원회와 인민위원회가 각 부서와 지부에 조정 규정을 이행하고 사업 절차를 확정하도록 지속적으로 지시할 것이라고 밝혔습니다. 특히, 각 부서와 지부, 그리고 투득시는 계획 사업에 대한 투자 절차를 완료하고, 투자 절차를 진행 중인 27개 프로젝트(약 3만 2천 세대 아파트)에 대한 투자 정책을 승인하기 위해 긴밀한 협력을 우선시해야 합니다. 이 프로젝트들은 투자 절차 확정 및 장애 조치에 중점을 둔 우선순위 사업으로, 월별 보고 체계를 통해 2025년 말까지 사업이 조기에 착공될 수 있도록 해야 합니다.

제11차 호치민시 당대회 결의안과 2021~2030년 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만호 이상 건설에 투자한다는 정부 프로젝트의 목표를 달성하기 위한 프로젝트를 조속히 시행하기 위해, 호치민시 건설국은 계획, 투자 정책 승인, 토지, 재정비, 처리, 공공자산 사용 목적 변경, 재정 및 군, 시, 투득시의 부서, 지사, 인민위원회의 책임 강화에 대한 해결책을 제시했습니다.

건설부에 따르면, 법적 절차를 이행하는 데 집중해야 하는 27개 프로젝트 중, 건설부는 조만간 건설을 시작할 수 있는 실행 가능한 프로젝트를 검토했으며, 여기에는 투자 정책 및 투자자 승인을 받은 프로젝트 1개(Le Thanh Construction - Trading Company Limited가 투자한 빈찬 구의 Le Thanh Tan Kien 사회주택 프로젝트, 규모 1,456세대)가 포함되고, 18개 프로젝트가 투자 정책 승인 절차를 진행하고 있습니다(기획투자부 13개 프로젝트, 투덕시 인민위원회 5개 프로젝트).

사회주택에 대한 공공 투자와 관련하여, 2021-2030년 기간 주택 개발 프로그램에 따르면, 2021-2025년 기간 주택 개발 계획이 호치민시 인민위원회와 호치민시 인민위원회의 승인을 받았으며, 2021-2025년 기간 사회주택 개발을 위한 국가 예산 자본은 약 3조 7,700억 VND입니다.

현재 호치민시 인민위원회는 빈탄군 판추찐 4번지에서 총 자본금 약 9,900억 동(VND) 규모의 프로젝트에 대한 공공 투자 정책을 승인했습니다. 건설국은 향후 호치민시 인민위원회가 약 4,000세대 규모의 4개 사회주택 프로젝트에 대한 공공 투자를 적극적으로 추진할 것을 권고합니다.

합리적인 세율 제안

황취안 그룹 이사회 의장인 쯔엉 안 뚜언 씨는 사회주택이 지금처럼 저렴한 적은 없었다고 말했습니다. 상업용 주택과 입지와 품질은 동일하지만 가격은 50%에 불과하기 때문입니다. 현재 금리는 비교적 좋고, 기업들은 이윤을 목적으로 사회주택을 운영하지 않기 때문에 구매자는 내 집 마련의 꿈을 실현해야 하는 저소득층, 임직원들입니다.

국회 경제 위원회 상임위원인 판 득 히에우 씨는 8월 1일부터 부동산 관련 법률이 시행되어 사회주택 투자자, 개발업자, 그리고 주택 구매자에게 많은 유리한 조건이 마련되었다고 말했습니다. 구매자는 다양한 우대 정책을 통해 대출을 받을 수 있으며, 소득 조건도 더욱 유연해졌습니다.

건설 부 주택·부동산시장관리국 응우옌 만 코이 부국장은 2023년 주택법이 사회주택 정책에 많은 새로운 내용을 담고 있다고 밝혔습니다. 특히 사회주택 개발을 위한 토지 자금과 관련하여, 2023년 주택법은 사회주택 개발을 위한 토지 자금 배정 책임을 지방 당국의 책임으로 명확히 규정하고 있습니다. 따라서 건설 계획 및 도시 계획 수립 및 승인 과정에서 승인된 주택 개발 프로그램 및 계획에 따라 사회주택 개발을 위한 충분한 토지 자금을 확보할 책임은 성(省) 인민위원회에 있습니다. 권한 위임은 지방 정부가 유연하게 실행할 수 있는 메커니즘을 마련해야 할 책임과 연계되어 있습니다.

이 법은 또한 사회주택 프로젝트 투자자를 위한 여러 인센티브를 개정 및 보완하여 기업의 투자 참여를 장려하고 사회주택 공급 확대에 기여합니다. 구체적으로, 프로젝트 전체 토지 면적에 대해 토지 사용료 및 토지 임대료가 면제되고, 토지법 규정에 따라 토지 가격 결정, 토지 사용료 및 토지 임대료 산정 절차가 면제됩니다. 사회주택 건설 면적에 대해 최대 10%의 수익률을 누릴 수 있으며, 승인된 프로젝트 투자 정책에 따라 공사, 비즈니스 서비스, 무역 및 상업용 주택 건설에 대해 총 주거용 토지 면적의 최대 20%(또는 프로젝트 총 건설 면적의 20%)의 인센티브를 받을 수 있습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 사회주택 관련 두 가지 중요한 세무 문제를 담은 두 건의 문서를 국회 상임위원회와 정부에 제출했다고 밝혔습니다. 특히, 그는 임대형 사회주택 투자자, 아파트 리모델링 및 재건축 투자자, 그리고 장기 임대형 임대주를 위한 가장 합리적인 부가가치세율 규정을 보완하고, 132/2020/ND-CP호 시행령 제16조 3항을 개정하여 총 공제 가능 이자비용을 사업 활동 순이익의 50%를 초과하지 않도록 상향 조정하고, 잔여 이자비용에 대한 공제 기간을 7년으로 연장할 것을 제안했습니다.

토론 "사회주택: 정책으로부터의 돌파구"

오늘인 11월 21일, 라오동 신문은 "사회주택: 정책의 돌파구"를 주제로 토론회를 개최했습니다. 이 토론회에는 관계 당국, 기업, 전문가들이 참석하여 최근 주택 개발의 어려움과 장애물을 분석하고, 주택 관련 정책의 새로운 쟁점을 지적하며, 사회주택 개발 목표를 조기에 실현하기 위한 해결책을 제시했습니다.

출처: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm