부동산 M&A, 연말 큰 흐름 기대

올해 상반기 부동산 시장은 산업용 및 주거용 부동산 부문에서 소수의 인수합병(M&A) 거래만 기록했습니다. 그러나 새로운 토지법이 시행되는 연말에는 이러한 시장이 더욱 활성화될 것으로 예상됩니다.

성사된 거래가 거의 없음

매도 압력이 여전히 매우 높지만, 2024년 상반기 부동산 M&A 시장은 여전히 매우 조용하며, 성사된 거래는 소수에 불과합니다. 예를 들어, 2024년 6월 말, 팟닷 부동산 개발 주식회사는 BIDICI 회사 지분 49%를 액면가의 130%(주당 10,000동) 이상의 가격으로 양도하는 정책을 승인했습니다.

나흘 후, 팟닷은 BIDICI 회사 주식 25%를 개인에게 7,695억 동에 성공적으로 양도하여 팟닷의 BIDICI 지분율을 49%에서 24%로 줄였습니다. 이 거래 덕분에 팟닷은 2024년 2분기에 500억 동(VND)의 이익을 기록했지만, 매출은 83억 동(VND)을 약간 넘는 수준에 그쳤습니다.

BIDICI는 2020년 10월에 설립되었으며, 빈딘성 뇬호이 생태관광 도시지역에 속하는 9구역의 고층 아파트 부지에 대한 투자 프로젝트로 알려져 있으며, Phat Dat은 2019년 6월에 경매에서 낙찰을 받았습니다.

남롱그룹은 투자증서 절차 업데이트 문제로 인해 여러 차례 지연된 끝에 2004년 6월 파라곤 다이 푸옥 프로젝트(남롱 다이 푸옥으로도 알려짐)의 자본금 25%를 파트너사인 니시닛폰 철도(일본)로 6,620억 VND에 양도하는 작업을 완료했습니다.

파라곤 다이 푸옥 프로젝트는 동나이 성 다이 푸옥 섬에 위치한 45헥타르 규모의 프로젝트입니다. 실제로 남롱 그룹은 2022년부터 파라곤 다이 푸옥 지분 25%를 양도하는 조건으로 상기 금액을 받았습니다. 이 거래 성사 덕분에 남롱 그룹은 2024년 2분기 총 매출이 전년 대비 약 74% 감소했음에도 불구하고 손실을 면했습니다.

위에 언급된 두 건의 거래 외에도 시장에서는 Kim Oanh Group이 Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development 등 3개 회사와 협력하여 Binh Duong 에 One World Project를 개발하는 등 여러 건의 다른 거래가 기록되었습니다.

원 월드는 약 50헥타르 규모로 총 투자액이 10억 달러가 넘습니다. 이 프로젝트는 6개 부문으로 나뉩니다. 투자자는 컨퍼런스-전시 센터, 이온 쇼핑몰, 5성급 호텔, 국제 중등학교 등의 시설을 건설할 계획이며, 이 제품들은 2025년에 출시될 예정입니다.

한편, 산업용 부동산 부문에서는 Tripod Technology Corporation이 소나데지 차우득으로부터 바리아붕따우에 있는 18헥타르 규모의 산업용 부지를 인수하는 거래도 기록했습니다.

2억 5천만 달러의 투자 자본을 보유한 Electronic Tripod Vietnam Factory(Chau Duc)는 Tripod Technology Group의 첨단 전자 산업 확장 및 개발 계획 실현에 기여하고 있습니다. 또한, 이는 현재까지 Chau Duc 산업단지에서 진행된 최대 규모의 첨단 기술 프로젝트입니다.

가속에 대한 기대

매각 측의 압력은 여전히 매우 높고, 특히 8월 1일부터 시행되는 토지법, 부동산사업법, 주택법이 법적 절차를 간소화하여 프로젝트 매매 절차를 신속하게 진행할 것으로 예상되는 상황에서 M&A는 기업이 당장의 어려움을 일시적으로 극복하는 데 도움이 되는 해결책으로 여겨진다.

장기간 프로젝트 매각을 계획했으나 실패로 끝난 후, 반팟훙(Van Phat Hung) 회사 이사회는 최근 녓득냐베(Nhon Duc Nha Be) 주거 지역 프로젝트(호치민시) 투자자인 냐베 부동산 주식회사(냐베 랜드)의 지분 99%를 양도하는 정책을 승인하는 결의안을 통과시켰습니다. 이는 회사의 2024년 주요 사업 목표이기도 합니다.

새롭고 보다 개방적인 규정은 베트남 부동산 시장이 앞으로 강력한 외국인 투자 붐을 맞이할 수 있는 전제 조건입니다.

베트남 국제 법률 사무소 유한 책임 회사(VILAF) 회원인 변호사 Nguyen Truc Hien

실제로, 롯데랜드는 2021년부터 반팟훙에 2,000억 동을 이체해 나베랜드 지분 55%를 매수하기로 했지만, 이 기업의 대표에 따르면, 최근 어려운 시기에 새로운 법률이 적용될 때까지 기다리고 기관과 부서의 결정에 의존하다 보니 실행 과정이 늦어졌다고 합니다.

반팟훙(Van Phat Hung)의 부총괄이사인 풍 디엔 트롱(Phung Dien Trong) 씨는 자본 이전을 완료하는 데 가장 중요한 부분은 프로젝트의 법적 측면, 특히 투자 정책 승인이라고 말했습니다. 최근 몇 년 동안 프로젝트 법적 절차 완료는 관할 당국의 승인 결정을 기다려야 했기 때문에 시간이 지연되었고, 이로 인해 위 프로젝트를 포함한 호치민시 대부분의 프로젝트가 지연되었습니다.

그러나 Nhon Duc Nha Be 주거 지역 프로젝트는 새로운 토지법이 발효되는 2024년 3분기에 원칙적으로 투자 승인을 받을 가능성이 높습니다. 이는 롯데랜드뿐만 아니라 다른 이해 관계자들도 이전을 진행할 수 있는 전제 조건입니다.

성공적인 M&A 프로젝트에 필요한 법적 요건 외에도, 새로운 법안의 정책은 외국 투자자들에게 많은 가능성을 열어줍니다.

예를 들어, 부동산 사업법은 투자자가 프로젝트를 양도할 때 토지 사용료, 토지 임대료, 토지와 관련된 세금, 수수료 및 비용 등 프로젝트 토지에 대한 재정적 의무를 이행해야 한다고 규정하고 있습니다. 양도 절차를 완료하고 양도 거래와 관련된 재정적 의무를 이행하면 구매자에게 핑크북이 발급됩니다.

이전과 달리, 토지에 대한 재정적 의무를 완수한 후 투자자들은 핑크북(Pink Book)을 발급받고 토지를 인도받는 데 상당한 시간을 소비해야 했습니다. 이는 긍정적인 새로운 관점이며, 부동산 프로젝트 이전 절차의 가속화에 기여할 것으로 예상됩니다.

베트남 국제 법률 사무소(VILAF) 소속 변호사 응우옌 쭉 히엔은 부동산 분야가 항상 국내외 투자자들의 관심을 끌었지만, 과거에는 특히 법률적 장벽으로 인해 프로젝트 M&A 활동이 진전되지 못했다고 평가했습니다.

2024년 토지법은 또한 산업단지, 산업클러스터, 하이테크 구역의 토지 사용권 양도를 허용하고, 부동산 프로젝트 양도를 통해 토지를 사용하고, 외국인 투자기업의 토지 사용권 양도 방식을 확대하는 등 외국인 투자자에게 많은 혜택을 제공합니다.

히엔 씨는 "새롭고 개방적인 규정은 베트남 부동산 시장이 앞으로 강력한 외국인 투자 붐을 맞이할 수 있는 전제 조건입니다."라고 강조했습니다.

출처: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html