호치민시 부동산 '재고 없음'의 역설

시장은 닫혔습니다…

특히, 호치민시 건설국이 최근 발표한 2023년 4분기 및 2023년 전체 부동산 시장 보고서에 따르면, 부동산 사업 활동은 여전히 많은 어려움을 겪고 있지만 점차 회복세를 보이고 있으며, 다음 분기의 마이너스 성장률은 전분기보다 낮은 것으로 나타났습니다. 특히, 올해 상반기는 11.58%, 상반기는 8.71%의 마이너스 성장률을 기록했고, 연간 마이너스 성장률은 6.38%에 불과했습니다.

공급과 관련하여, 2023년 4분기에만 호치민시에는 3,700세대 이상의 주택이 시장에 공급될 수 있는 4개의 상업용 주택 프로젝트가 있으며, 공급의 100%는 고급 아파트 부문에 집중되어 있습니다. 2023년 공급량은 2022년 동기 대비 20.6% 증가했으며, 모든 주택은 이미 완판되어 재고가 없습니다.

켄톤 노드 프로젝트만 해도 팔리지 않은 아파트가 약 1,600채나 됩니다.

건설부 에 따르면, 재고는 부동산이 사업 허가를 받았지만 매각되지 않았거나 매각되지 않은 날로부터 1년 후부터 계산됩니다. 호치민시 건설국이 보고서에서 위에서 언급한 것처럼 다소 "괜찮은" 수치를 제시한 이유일 수 있습니다. 거래가 여전히 매우 저조하고 시장이 여전히 마이너스 성장을 하고 있음에도 불구하고 재고는 전혀 없다는 것입니다. 그러나 DKRA 그룹 연구개발 부국장인 보 홍 탕 씨는 이 규정이 현실과 동떨어져 있다고 말했습니다. 많은 신규 프로젝트가 허가를 받았지만 매각 자격 통지를 받지 못했음에도 불구하고 기업들이 "녹색 쌀"을 판매하고 있기 때문입니다. 프로젝트가 매각 자격을 갖추었을 때쯤이면 이미 재고는 소진된 상태입니다.

오히려 수십 년 동안 매각된 많은 프로젝트들이 여전히 미판매 재고를 보유하고 있습니다. 따라서 더 정확히 말하면, 프로젝트가 매각 가능한 시점과 투자자가 제품을 시장에 출시하는 시점을 기준으로 재고를 산정해야 합니다. 이렇게 산정된 재고량은 통계 시점마다 변동됩니다. 따라서 건설부의 현행 산정 방식은 시장 상황을 제대로 반영하지 못할 수 있습니다. 재고는 매각 시점부터 시작하여 프로젝트가 100% 소진될 때까지 수년간 누적되어야 합니다.

위의 주장에 대해 보 홍 탕 씨는 호찌민시 건설국 보고서가 정확하지 않다고 지적했습니다. 실제로 호찌민시의 기존 재고와 신규 재고의 양이 매우 많기 때문입니다. 가장 확실한 증거는 연초부터 지금까지 거래량이 매우 적고, 미판매 재고가 많으며, 재고가 많은 프로젝트가 많다는 것입니다.

한 부동산 전문가는 또한 다음과 같이 단언했습니다. "호찌민시에 부동산 재고가 전혀 없다는 것은 터무니없는 일입니다. 2023년 한 해 동안 구매력이 낮았기 때문입니다. 실제 고객을 대상으로 고객 니즈를 충족하는 한두 개의 프로젝트만 잘 팔리고 있는 반면, 나머지 고급 부동산 프로젝트는 매우 저조한 판매 실적을 보이고 있거나 아예 팔리지 않고 있습니다. 시장에 적합한 프로젝트에 재고가 없다고 말하는 것은 타당하지만, 재고 없이 전체 시장을 운영한다는 것은 불가능합니다." 이 전문가는 "매장이나 관련 업체를 통해 판매된 많은 프로젝트가 100% 매진되었다고 발표할 수 있지만, 실제로는 매물이 '재고'를 보유하고 있어 다시 판매될 가능성이 있습니다."라고 지적했습니다.

…하지만 기업들은 여전히 팔리지 않은 상품을 가지고 있습니다.

통계에 따르면 2023년 9월 말 현재 10개 부동산 기업의 재무 보고서에 따르면 총 재고 가치가 300,000억 VND 이상으로 기록되었으며 이는 같은 기간 대비 5% 증가한 수치입니다.No Va 부동산 투자 그룹 주식회사( Novaland )의 2023년 3분기 말 재고 가치는 137,7550억 VND 이상이었습니다.Khang Dien 회사는 17,1520억 VND의 재고를 기록했습니다.Nam Long 그룹은 16,8000억 VND의 재고를 보유하고 있었습니다.Dat Xanh 그룹은 14,7880억 VND의 재고를 보유하고 있었습니다.Quoc Cuong Gia Lai도 7,1000억 VND의 재고를 보유하고 있었습니다...DKRA 그룹의 통계에 따르면, 현재까지 호치민시의 아파트 부문만 재고가 7,890유닛으로 2022년 대비 13.2% 증가했습니다. 타운하우스와 빌라 부문의 재고는 현재까지 2,904개입니다.

최근 민간 경제 개발연구위원회(Board IV)가 증권거래소에 상장된 1,579개 기업(10개 업종)의 재무제표를 사전 분석한 결과, 2022년 중반부터 2023년 2분기 말까지 모든 업종의 매출이 감소했다고 밝혔습니다. 가장 심각한 업종은 부동산 및 건설업입니다. 이 두 업종은 재고일수와 매출채권일수(매각 후 채권 회수에 걸리는 평균 시간)가 몇 배나 증가하면서 현금흐름에 가장 큰 문제가 발생한 업종입니다. 분석 결과, 2023년 1분기 부동산 재고일수는 평균 최대 5,662일로 나타났으며, 일부 기업은 최대 54,334일까지 기록했습니다. 즉, 기업이 전체 상품 바스켓을 매진하는 데 최대 149년이 걸렸다는 뜻입니다.

호치민시 부동산 시장 여전히 침체

기업의 어려움을 해결하기 위해 제4위원회는 자본 접근, 시설 확충, 비용 절감을 통해 기업의 현금 흐름 지원에 중점을 둔 정책을 권고합니다. 이를 통해 기업은 최소 2023년 하반기 또는 내년 상반기까지 단기 현금 흐름을 창출할 수 있을 것입니다. 또한 제4위원회는 통화 정책 외에도 총수요를 진작시키기 위한 추가적인 경기대응적 재정 정책이 필요하다고 생각합니다. 예를 들어, 공공 투자 촉진, 대규모 사회기반시설 집중, 사회주택 개발 등이 있습니다. 한편으로는 건설, 건자재, 부동산 산업 기업을 지원하고, 다른 한편으로는 근로자의 실질적인 수요를 충족해야 합니다. 또한, 지금은 국민의 체력을 이완해야 할 시기이므로 세금 및 기타 비용을 인하하고 연장하는 것이 필수적입니다.

장기적으로, 제4위원회는 성장이 신용에 지나치게 의존하지 않도록 현대적인 자본 시장 개발에 주의를 기울여야 한다고 권고합니다. 각 수익 규모 그룹과 산업에 적합한 법인세 정책을 설계하기 위한 분석을 지속적으로 수행하여 예산 수입 증대를 통해 기업 발전을 도모한다는 목표를 달성해야 합니다.

부동산 전문가 판 민 찬(Phan Minh Chanh)은 현실적으로 부동산 재고가 매우 많다고 지적했습니다. 예를 들어, 나베(Nha Be) 지역의 한 켄톤 노드(Kenton Node) 프로젝트만 해도 미분양 아파트가 1,600세대에 달합니다. 투득(Thu Duc) 지역의 한 프로젝트는 수천 개의 매물이 출시되었지만 판매는 저조합니다. 실제로 거래 감소와 유동성 부족으로 재고가 증가하고 있습니다. 부동산 시장은 주로 투자자를 대상으로 하는 고급 상품입니다. 뿐만 아니라, 법적 어려움, 채권 자금 조달의 어려움, 신용 자본 접근성 제한, 현금 흐름의 어려움 등도 부동산 재고 증가의 원인입니다.

기업을 "구하고" 시장이 조만간 회복되도록 지원하기 위해, 이 전문가는 현재 가장 큰 해결책은 재고 정리, 법적 문제 해결, 그리고 미완성 부동산 프로젝트 "해체"를 위한 노력을 강화하는 것이라고 권고합니다. 해결책은 공허한 슬로건이 아니라 실질적인 것이어야 합니다.

전국 부동산 재고 감소

53/63개 지방자치단체 보고서에 따르면, 2023년 4분기 사업별 부동산 재고는 약 16,315세대(아파트, 단독주택, 토지 포함)였습니다. 이 중 아파트는 2,826세대, 단독주택은 5,173세대, 토지는 8,316세대였습니다. 재고 비중은 주로 단독주택 및 토지부동산 부문에 집중되어 있었습니다. 2023년 4분기 아파트 부문 재고는 3분기 대비 약 88.42%였습니다. 토지 부문 재고는 3분기 대비 약 115.66%, 단독주택 부문 재고는 3분기 대비 약 78.93%였습니다.

따라서 2023년에는 공동주택, 단독주택, 토지구획 등 사업별 부동산 재고가 감소하는 추세를 보이는 것을 알 수 있다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm