호치민시 부동산 '재고 없음'의 역설

시장이 거래를 위해 마감되었습니다…

특히, 호치민시 건설국이 최근 발표한 2023년 4분기 및 연간 부동산 시장 보고서에 따르면, 부동산 거래 활동은 여전히 ​​많은 어려움에 직면해 있지만 점차 회복세를 보이며 분기별 마이너스 성장률이 이전 분기보다 낮아지고 있습니다. 구체적으로, 상반기에는 마이너스 11.58%, 9개월에는 8.71%, 그리고 연간으로는 마이너스 6.38%를 기록했습니다.

공급 측면에서 보면, 2023년 4분기에만 호치민시에서는 3,700세대가 넘는 상업용 주택 프로젝트 4개가 시장 출시 자격을 갖추었으며, 이 중 100%가 고급 아파트였습니다. 2023년 공급량은 2022년 동기 대비 20.6% 증가했으며, 모든 물량이 완판되어 재고가 남아 있지 않습니다.

켄튼 노드 프로젝트만 해도 약 1,600채의 미분양 아파트가 있습니다.

건설부 에 따르면 미분양 부동산은 매각 자격이 부여된 후 1년이 지나도 팔리지 않거나 미분양 상태인 경우를 기준으로 계산됩니다. 이는 호치민시 건설국이 거래 부진과 시장 성장률 하락에도 불구하고 미분양 부동산이 없다고 보고서를 발표한 이유를 설명해 줄 수 있습니다. 그러나 DKRA 그룹의 연구개발 부책임자인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 이러한 규정이 비현실적이라고 주장합니다. 많은 프로젝트가 허가만 받고 매각 자격 통지를 받기도 전에 사업자들이 이미 조기 분양을 시작하고 있기 때문입니다. 프로젝트가 매각 자격을 갖추게 될 즈음에는 이미 모든 부동산이 분양 완료된 상태라는 것입니다.

반대로, 수십 년 동안 시장에 나와 있는 많은 프로젝트들이 여전히 미분양 재고를 보유하고 있습니다. 따라서 프로젝트가 판매 자격을 갖추고 개발사가 제품을 시장에 출시하는 시점을 기준으로 재고를 계산하는 것이 더 정확합니다. 이러한 방식으로 계산된 재고는 시점에 따라 변동될 수 있습니다. 결과적으로, 건설부가 현재 사용하는 계산 방식은 시장의 일부 측면을 제대로 반영하지 못할 수 있습니다. 재고는 판매 시작 시점부터 계산하여 프로젝트가 100% 판매될 때까지 누적해야 합니다.

위의 사항들을 바탕으로 보홍탕 씨는 호치민시 건설국의 보고서가 부정확하다고 지적하며, 실제로는 시내의 기존 및 신규 재고량이 매우 많다고 주장했습니다. 가장 명확한 증거는 올해 초부터 현재까지 거래량이 매우 적고, 상품이 판매되지 않았으며, 많은 프로젝트에서 미분양 재고가 발생하고 있다는 점입니다.

한 부동산 전문가는 호치민시에 부동산 재고가 없다는 주장은 비논리적이라고 반박하며, 2023년 내내 구매력이 낮았다고 지적했습니다. 고객 수요를 충족하고 진정한 구매자를 대상으로 한 한두 개 프로젝트만 잘 팔렸고, 다른 고급 부동산 프로젝트는 매우 더디게 팔리거나 아예 팔리지 않았다는 것입니다. 특정 프로젝트에 시장 상황에 맞는 재고가 없다고 말하는 것은 타당하지만, 전체 시장에 재고가 전혀 없다는 것은 불가능하다는 것입니다. 전문가는 "부동산 중개업체나 친척을 통해 판매되는 많은 프로젝트들이 100% 판매 완료를 발표하지만, 실제로는 이러한 업체들이 재고를 '사재기'하여 되팔고 있는 것"이라고 설명했습니다.

하지만 그 사업체에는 아직 팔리지 않은 상품이 남아 있습니다.

2023년 9월 말 기준 통계에 따르면, 10개 부동산 회사의 재무 보고서에 집계된 총 재고 가치는 3,000억 VND를 넘어섰으며, 이는 전년 동기 대비 5% 증가한 수치입니다. 노바랜드 그룹( Novaland Group)의 2023년 3분기 말 재고 가치는 1,377억 5,500만 VND를 넘어섰습니다. 캉디엔(Khang Dien)은 171억 5,200만 VND, 남롱 그룹(Nam Long Group)은 168억 VND, 닷산 그룹(Dat Xanh Group)은 147억 8,800만 VND, 꾸옥꾸엉자라이(Quoc Cuong Gia Lai)는 71억 VND의 재고를 보유하고 있습니다. DKRA 그룹의 통계에 따르면, 현재 호치민시에서만 아파트 재고는 7,890채로 2022년 대비 13.2% 증가했으며, 타운하우스 및 빌라 재고는 2,904채입니다.

최근 민간 경제 개발연구위원회(Board IV)는 10개 업종에 걸쳐 상장된 1,579개 기업의 재무 보고서를 분석한 예비 보고서에서 2022년 중반부터 2023년 2분기 말까지 모든 업종에서 매출이 감소했다고 밝혔습니다. 특히 부동산 및 건설 업종이 가장 심각한 문제를 겪었습니다. 이 두 업종은 현금 흐름에 큰 어려움을 겪으며 재고 회전일수와 매출채권 회수일수(매출 후 채권 회수에 걸리는 평균 기간)가 크게 증가했습니다. 분석 결과, 2023년 1분기 부동산 업종의 평균 재고 회전일수는 5,662일에 달했으며, 일부 기업은 54,334일이라는 높은 수치를 기록했습니다. 이는 기업이 전체 재고를 판매하는 데 최대 149년이 걸릴 수 있음을 의미합니다.

호치민시의 부동산 시장은 여전히 ​​침체되어 있습니다.

기업의 어려움을 완화하기 위해 제4위원회는 자본 접근성 확대와 비용 절감을 통해 기업의 현금 흐름을 지원하는 정책에 중점을 두어야 한다고 권고합니다. 이는 기업들이 최소한 2023년 하반기 또는 내년 상반기까지 단기 현금 흐름을 창출하는 데 도움이 될 것입니다. 제4위원회는 또한 통화 정책과 더불어 총수요를 증진하기 위한 경기 대응적 재정 정책이 필요하다고 판단합니다. 예를 들어 공공 투자 확대, 주요 인프라 사업 집중, 사회주택 개발 등이 있습니다. 이는 건설, 건축자재, 부동산 부문의 기업을 지원하는 한편, 근로자들의 실질적인 수요를 충족시킬 것입니다. 또한, 지금은 국민의 부담을 덜어줘야 할 시기이므로 세금 및 기타 비용 감면과 납부 유예가 필요합니다.

장기적으로 제4위원회는 성장을 위한 과도한 신용 의존을 피하기 위해 현대적인 자본 시장 발전에 집중할 것을 제안합니다. 다양한 수익 그룹과 산업에 적합한 법인 소득세 정책을 설계하고, 기업 발전을 지원하기 위한 예산 수입 증대라는 목표를 달성하기 위해서는 추가적인 분석이 필요합니다.

부동산 전문가인 판 민 짠(Phan Minh Chánh)은 현실적으로 미분양 부동산 재고가 매우 많다고 지적합니다. 예를 들어, 나베(Nha Be) 지구의 켄톤 노드(Kenton Node) 프로젝트 하나만 해도 1,600채의 아파트가 미분양 상태입니다. 마찬가지로 투득(Thu Duc) 시의 한 프로젝트는 수천 채의 유닛을 분양했지만 판매 부진을 겪고 있습니다. 실제로 거래량 감소와 유동성 부족으로 재고가 증가하고 있습니다. 부동산 시장은 주로 투자자들을 대상으로 하는 고가 부동산으로 구성되어 있습니다. 또한 법적 문제, 채권 발행을 통한 자금 조달의 어려움, 신용 접근성 제한, 현금 흐름 문제 등도 부동산 재고 증가에 영향을 미치고 있습니다.

기업을 "구제"하고 시장의 빠른 회복을 지원하기 위해, 이 전문가는 현재 가장 중요한 해결책은 재고 문제 해결, 법적 문제 처리, 그리고 미완성 부동산 프로젝트 "재가동"을 가속화하는 것이라고 권고합니다. 이러한 해결책들은 공허한 구호가 아닌 실질적인 조치여야 합니다.

전국적으로 부동산 재고가 감소했습니다.

63개 지역 중 53개 지역에서 보고된 자료에 따르면, 2023년 4분기 개발 중인 부동산 재고는 약 16,315세대(아파트, 단독주택, 토지 포함)였습니다. 이 중 아파트 2,826세대, 단독주택 5,173세대, 토지 8,316세대가 포함됩니다. 재고의 대부분은 단독주택과 토지 부문에 집중되어 있습니다. 2023년 4분기 아파트 재고는 3분기 대비 약 88.42%, 토지 재고는 약 115.66%, 단독주택 재고는 약 78.93% 수준이었습니다.

따라서 2023년에는 아파트, 단독주택, 토지 등 다양한 유형의 부동산 매물 재고가 감소하는 추세를 보였다는 것을 알 수 있다.

출처 링크: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm